英国《金融时报》记者真理子•桑查塔(Mariko Sanchanta)报道



  
日本东京房地产价格在2004年开始上涨，这是十多年来首次出现的现象，可喜可贺。

作为全球第二大经济体的日本正走出多年来的严重通缩，房价上涨是其初步迹象之一。

但现在，日本央行(BoJ)官员和一些分析人士发出了一些不同的声音。商业地产价格不断飙升，东京都市区尤其如此，这使人们开始担心市场正出现轻度泡沫。

颇具影响力《日本经济新闻》(Nikkei)去年12月份报道说，日本央行计划对房地产相关贷款严加审核，如发现贷款过度，将要求改善。

尽管后来日本央行否认了上述报道，但它已对市场产生很大影响，对私募房产基金影响尤甚。这些基金利用日本低廉的借贷成本来获取高额回报，其中一些基金的财务杠杆率高达75%。

去年7月至9月季度，日本地产公司获得的新增贷款达到约2.7兆日元，较此前一年同期大增44%，创下1987年资产泡沫鼎盛期以来的最大增幅。

“我们认为，金融当局的工作转向监督贷款发放，或者说日本央行货币政策的变化，是该行业面临的最大风险，”瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)分析师大谷洋次(Yoji Otani)表示。“与20世纪80年代晚期资产泡沫破裂的情形一样，由于贷款监管规定出台，资金停止流动，一切都将宣告结束。”

但在日本十多年来最强劲经济复苏的刺激下，国内外投资者都在不停地高价抢购优质商业地产。

日本媒体报道说，去年年底，保险公司美国国际集团(AIG)计划以4000亿日元的价格，购入东京的一块土地，这将是迄今为止日本国内市场上最大的一笔交易。

由于东京地区有吸引力的地产已经匮乏，收购竞争也在不断加剧，一些私人股本基金转而投资于那些价值被低估、拥有大量房地资产的日本公司。来自美国的股权收购公司Cerberus，去年成为日本地产及铁路公司西武集团 (Seibu)的最大单一股东，西武集团在东京及周边地区持有大量的土地资产。

尽管许多日本铁路公司在黄金地段拥有令人垂涎的房地产资产，但它们的股票市值却较低。

但较高的收购价格挤压了资本化率，为提高回报，投资者面对的房产增值压力更大。（资本化率等于净运营收入除以销售价格或地产价值。）

日本房产学会(Japan Real Estate Institute)对房地产投资者的最新调查显示，已购楼盘的预期资本化率已降至4.5%，而1999年4月的数字是6.3%。

随着价格更为昂贵，最近的购置行为进一步挤压了资本化率。大谷洋次估计，美国国际集团购置的那处地产的资本化率约为3%。

尽管有人担忧市场中出现轻度泡沫，但市场的普遍观点是，在日本经济有力复苏的推动下，商业地产价格将会继续走高。

大谷洋次表示：“公司收益正在好转，失业率不断下降，新增工作机会与需求之间的比率正在改善，并且其它指标也都表明经济在复苏。”

“对于房地产投资者而言，一个对前景好转具有直接意义的因素就是，写字楼入住率不断上升，租金似乎也已触底反弹。”

然而在谈到住宅地产时，一些投资者则越来越谨慎。一位地产基金经理表示：“我们不投资住宅地产，因为回报率较低，且风险相对较大。”

一场愈演愈烈的丑闻也给住宅地产领域带来广泛的冲击。在这个丑闻中，一位建筑师伪造了楼宇抗震数据。

政府调查发现，全日本近100座建筑物可能会在强度为5级以上的地震中倒塌。这是日本的地震标准，其最严重震级为7级。

上述消息的披露令公众颇感恼火，他们曾认为日本的建筑物是能够抗震的，在神户大地震之后，日本建筑方面的规定是世界上最为严格的。神户大地震发生在10年前，造成6500人遇难。许多人把上述建筑称为“定时炸弹”。

分析人士表示，日本的“豆腐渣工程”（killer condo）丑闻不太可能对商业地产领域产生更广泛的冲击。

除非日本央行限制房地产贷款，否则市场人士将会普遍认为，今年的地产价格只有一个走向：上升。

译者/刘彦 梁鸥