全球商业房地产业为债发愁

作者：英国《金融时报》丹尼尔•托马斯(Daniel Thomas)、莱斯利•克劳福德(Leslie Crawford)

  
债务市场危机对商业房地产的影响正在全球范围内显现，从澳大利亚、西班牙到英国，很多公司都在上周报告了自己遇到的困难。

全球房地产热潮一直受到了廉价而轻松易得的信贷支持。但如今，随着信贷枯竭，那些通过举债来快速扩张的公司首当其冲受到打击。澳大利亚房地产公司Centro上周三承认，为了在美国扩张，该公司贷了13亿澳元（合11.5亿美元），鉴于无法为这笔贷款获得再融资，公司可能将被迫出售业务。

同一天，西班牙第二大房地产集团Colonial的股票遭遇了停牌。它是西班牙最新一家遇到麻烦的公司。Colonial的杠杆率很高，但其股价直线下跌还有另一原因：股东资不抵债。

  分析师们表示，节省开支和重组整合将是2008年西班牙房地产业的主调，大约6万家小型开发商当中，相当一部分将会破产。

在信贷紧缩之前，大型开发商们一度取得迅速扩张，而此时，它们正试图通过售出资产来变现，以求生存。这其中就包括西班牙负债最高的房地产集团Sacyr Vallehermoso以及Martinsa集团。

西班牙绝非唯一一个高杠杆率的房地产市场。在此之前的一段时期里，大笔下注产生了高额收益，而人们经常使用银行资金，尽可能少地动用股本。

在英国，商业房地产业的举债总额已从1999年的490亿英镑（967亿美元）增至2006年底的1725亿英镑。据西班牙央行(Bank of Spain)称，西班牙的银行已向开发商发放了总计2920亿欧元（4310亿美元）的贷款。

分析师们预测，房地产价值的下跌加上债务困境，将会在今年产生危害，私人公司尤其受影响。通常情况下，私人公司的贷款程度更高，而偿付期限更短。

例如，欧洲上市房地产公司的平均借贷水平约为35%。这意味着，目前拉响警报的主要是那些面临着再融资需求的公司。

例如，英国Mapeley公司就需要在今年春天进行2.57亿英镑的短期债务再融资。

摩根大通(JP Morgan)的哈姆•梅杰尔(Harm Meijer)对市场缺乏透明度感到担心。他认为，很难知道有些公司距离债务问题到底有多远。

“人们都说银行应该披露自己因次贷损失而产生的风险，可是，房地产公司也应就其潜在的再融资计划做出类似的披露。”

然而私人公司正在引起人们最多的担忧，它们的贷款-市值率(loans-to-value)通常已上升到了90%的水平。

摩根士丹利(Morgan Stanley)的马丁•艾伦(Martin Allen)认为：“上市的房地产板块无疑将会出现一些困难，但多数的杠杆存在于那些未上市的公司里。许多未上市公司会在一宗交易中运用90%乃至更大比例的杠杆。如果（房地产）价格下跌20%，它们马上就会面临10%的负资产以及偿贷违约的情况。”

虽然银行不大可能急于取消贷款抵押品的赎回权，但是，当投资者希望再融资，而银行又在削减贷款水平的时候，这还是会成为问题。

艾伦表示，许多公司在过去一年里都进行了短期贷款，它们当时希望，一旦价格上升，便进行再融资。

译者/李晖