彩云郡霸王合同严重违法

蝶妆

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1^# 大中小发表于 2008-5-8 08:44 只看该作者

彩云郡霸王合同严重违法

关于对彩云郡商品房买卖合同中

部分条款的异议

首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同应体现买卖双方当事人的共同利益，必须是买卖双方当事人协商一致的、与买卖商品相关的、共同利益的集中体现。任何一方不得以格式合同的形式强迫对方签定明显有利于自己‘霸王’合同。建设部只对商品房买卖合同的格式提供了相应规范，但并没有对合同的内容条款作强行规定。因此，原则上讲，对于商品房买卖合同应当以建设部提供的规范为基础，但具体条款必须由买卖双方当事人本着平等互利、协商一致的原则逐条协商填写。所以，合同不可能千篇一律（每个当事人的意愿并不一定相同）。鉴于上述原因，本人不能认可贵公司就格式合同的解释。

其次，本人对贵公司格式合同的部分条款有如下异议：

一、对于合同条款中具有选择项内容的，贵公司采取单方面强行规定选项的方式已违背了《中华人民共和国合同法》的规定，建议予以纠正。必须由买卖双方当事人协商确定。

二、对于合同中诸多相关到因出卖人的原因导致买受人提出退房时，出卖人除向买受人退还房屋总价款外，其支付给买受人的银行利息明显不公。应按以下条款分别支付才较为公平。

1、对于采取一次性付款的，出卖人应当承担房屋总价款的银行同期存款利息而不应是活期利息。

2、对于采取银行按揭贷款的，出卖人应当承担买入人已支付给贷款银行的全部贷款利息和已付房款的同期银行存款利息。

三、合同的部分条款对于买卖双方当事人的权利与义务不对等。如：合同的第七条第2款中规定了‘因买受人原因要求退房，出卖人可扣除买受人总房款的5%作为违约金’，但并没有规定如因为出卖人的原因致使买受人要求退房时，出卖人应向买受人支付总房款5%的违约金。

四、合同第八条交付期限中有4款选项。很明显，第4款最为合理，而贵公司单方面强行选择第1款，明显对买受人不利。因第1款该商品房经验收合格，并未明确由谁来验收并取得合格证明文件。明显存在漏洞。

五、签定合同前出卖人应向买受人提供内容翔实的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以体现买受人在购买商品房产前的知情权。

六、合同第十四条第2款、第3款、第4款描述含糊不清，日后具有产生纠纷的可能。建议更改如下：

第2款应改为‘交房时采暖管道、设备安装到位，并保证采暖设备不漏水，达到正常运转的标准。入住后第二个采暖季开通’；

第3款应改为‘交房时天然气管道及设备安装到位，达到通气点火的标准’；

第4款应改为‘交房时有线电视线路安装到位，并已开通，宽带、通讯线路预留到位’。

同时，合同第十四条关于违约责任的处理方式明显不对等，出卖人无论上述1至4款中的任何一款违约给买入人造成的经济损失都不足以用物业费来弥补，况且开发商并无权利处分物业管理部门收取的物业费。因此建议出卖人以诚意对待买入人，协商制定出合理的违约赔偿金标准。

七、在合同签定前，出卖人有义务向买受人出示前期物业服务合同，在买受人无异议的前提下签定合同。

八、合同第二十二条未按照建设部的规范，遗漏了‘本合同连同附件共-----页’，不利于合同的完整性。

九、对附件三：装饰、设备标准中的异议。

第10条……冷热水管地面明装，未明确暖气片按装到位及暖气片的品牌型号；有线电视不能只预留接口，而应达到开通使用标准；如不明确，日后又发生纠纷的隐患。

另外，出卖人承诺的赠送太阳能热水器未写入合同附件，也未写明是本合同的附件，只提供了单独的承诺书，在法律上形成了两个单独的、互不关联的契约，日后极容易产生纠纷，建议出卖人本着诚信态度，完善合同相应附件。

十、关于公摊问题，合同里没有写清楚公摊范围以及公摊系数（公摊率）。况且，贵公司的商品房销售彩页上、网上所标注的户型面积与合同中所列的面积明显不符，也没有出示具有说服力的文件资料。所以，为了体现买受人的知情权，出卖人必须提供具有说服力的户型面积变更依据和公摊范围以及公摊系数（公摊率）。

十一、合同中有关交接的违约责任，买卖方严重不对等。
1、合同上说由卖方报纸通知就算通知到，而且还说超过10日，买方就要承担一切的物业费、采暖费，还要按总房款的万分之五来支付违约金。但是并没有明确在什么报纸上公告消息，况且并不是所有人都每天在看报纸。很明显此条款对买受人非常不利。建议由职业顾问负责电话通知买受人更具有人性化。
2、合同中对于此条的违约责任明显不对等。对于买受人违约要按总房款每日万分之五收取违约金，而对于出卖人违约却没有明确如何计算违约金，很明显买卖双方违约责任相差太过于悬殊.

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