从中海浅谈房地产信息透明的双刃性

从西安中海社区一期至今，广大业主除了从宣传资料、广告、视频、顾问介绍等没有合同效力的邀约信息渠道对中海国际社区未确定的总体情况有了一个印象外，无法获取最终确定的规划设计的具体内容，是最为广大业主共鸣的一件缺憾。最近，在签署了售房协议之后的很长一段时间后，上百户业主通过自发组建的互联网业主群，并在房地产传媒业内知名的搜狐焦点网的协助下，准联名给中海地产西安公司发了一封诚恳、务实、克制的沟通函，希望中海地产西安公司就西安中海国际社区的规划设计、合同中相关问题、业主疑问、以及当前进展情况等必要信息予以公布或告知，并建立有效的、畅通的合同双方履约期内的沟通渠道。这种由作为弱势个体的业主，群体自发，用文明、克制的态度主动与相对强势的kfs交涉和沟通的行为是积极的，有所谅解和让步的举措，目的非常健康——维护知情权，保持良好沟通，共建和谐中海。不能将此封信函理解为质问、指责、发难等，因为其内容是业主群成员共同商议，并提出的合理的意见，虽然有些问题和希望获取的信息是签约前kfs理应提供、公开而没有公开和提供的必要信息，例如社区景观、公共设施的规划设计，户型全尺寸详图，车位设置情况，会所（或社区商务中心）、幼儿园的规划设计等......

其实，笔者认为，上述必要信息的公布和透明化问题是一把双刃剑，对合同出卖人、买受人是公平、公开的，是双向约束的，也是维护双方合法利益的。中海地产作为业界的知名开发商、品牌，在这一点上应该表现的更为睿智和大气。说道必要信息透明化的双刃剑作用主要基于几个简单的理由：

1、还原本来，达成共识，明确标的，坦诚沟通；

值得注意，也是很有意思的是，中海国际社区的购（售）房协议上，赫然明确了有关西安中海国际社区项目广告、资料、宣传等让买受人了解、明晰、确定标的物情况的相关内容被定义为“只作为邀约邀请”，不作为合同要件及组成部分。包括中海地产自己的各方面均不得不承认，来了解、关注中海国际社区的人应该都是对中海仰慕的潜在顾客，假如他们最终成为签定购（售）房协议，成为中海的签约准业主，则这些买受人能够用来作为理解、认识合同内涵，并决定签署协议依据的，有关标的物产（房屋和共有权属物产）的必要信息，只有上述不够成合同组成部分，只作邀约邀请之用的媒介。而且，很多除了“单价、面积、规格、结构、绿化率、公摊系数”等确定或尚未确定的信息外，诸如“房屋使用条件和功能设计”、“社区内部环境条件及功能设计”等信息无从知晓。这些内容在规划设计和文案策划、宣传策划、营销策划中都是关系双方权益和建立必要共识的重要内容，规划的好，就没有后期的变化或变化甚少，让买受人清清楚楚买房，坦诚共识，降低因信息不对称带来的交易成本。另外无论宣传、广告、文案、资料等邀约内容也要尊重事实，避免误导，邀约和承诺的差距大小，直接关系顾客的满意和忠诚度。谁愿意感觉受到了蒙蔽和欺骗呢?2008春晚的小品恐怕还历历在目吧！这些信息的透明度，反映了开发商对待市场和顾客的态度，在业主眼中，这些反映了开发商的坦诚，以及是否对顾客满意给与足够的关注。

2、明晰邀约，清晰约定，锁定标的，公平履约；

邀约应该是构成合同行为的重要组成部分，在关系标的物及出卖人与买受人权益的相关方面，合同的承诺部分应该与邀约的信息结构和内容保持对称。所以，邀约时，或者起草合同约定和承诺时，将标的物的定义、内容、标准明确确定，清晰表述，将发挥锁定标的内涵，防止物产权属边际不受约束，有利于保护出卖人和买受人双方的权益。这一点，中海国际社区的合同文本做得还是有缺陷的。例如：出卖人出卖，买受人购买的标的中的自有房屋定义方面，中海的合同上只有单户户型和编号，但对应的在整个社区平面规划的具体位置、朝向都是没有约定的，换句话说，合同没有约定哪栋楼是4号，同样户型、楼层，出卖或买受的是哪一户？也许大家会说，那不是在沙盘和楼书里吗？也许业主们基于签约前沙盘或置业顾问介绍对楼号分布有一个认识，但这种认识是不够成合同约定的，这时就要追溯有关楼书、沙盘是否构成合同承诺的条件了，如“1”所言，恰恰中海将这些约定为邀约，而非承诺，换句话说，不够成合同的要件。本来说得清楚的，又说不清楚了，为什么？因为信息提供是双刃的，怕成为买受人的依据就称之为邀约，不属于合同要件，造成了潜在的合同歧义，作为合同起草者，中海势必要承担可能的分歧和风险。

再举个例子,也是大家关心的。针对公共空间的景观、功能规划设计，中海没有通过正式途径给广大业主一个确定的设计方案，也没有说明幼儿园在哪里？会所在哪里？对地上车位设置以及由此带来的人车分流问题从未正面解释、说明或公告，这一点是很多业主不太满意的。与此同时，西安中海国际社区的购（售）房协议中，对一些公共设施权属进行了约定，例如：地上、地下车位，幼儿园和会所所有权归出卖人即中海兴业，问题就此出来了。作为合同双方，针对物产、标的和所有权对象应提供必要的、客观的、确定的信息，让出卖人和买受人明确约定，这样的合同才是公正地，公平的，公允的，才是成立并受法律保护的。但前面说过了，买受人对地上、地下车位设置和分流管制设施的一切规划设计；对会所和幼儿园的规划设计都不知情，出卖人没有在权属约定前公开有关信息，按照中华人民共和国合同法，这样的约定是模糊的，法律不予支持。打个比方，中海地产如果变更设计，将绿地和植被变成车位，那块儿绿地所有权就是中海的了。这种变化按照合同约定也可以理解为不影响买受人房屋质量和使用功能的细节变更。所以这种约定因为邀约、合同附件、合同支持性文件未对买受人公开、披露，造成信息不对称，就权属争议或标的理解产生了歧义，或签约时对买受人而言是模糊的，不确定的，应不受法律支持。只要心胸坦荡的将有关设计、规划等业主有权、有必要知情的信息，通过有记录、可追溯的方式予以沟通、披露、发布，合同双方心里清清楚楚，分歧就少了，歧义就没了，关系就顺了，风险也低了。谁让你不够阳光，不够透明呢？

3、大道至简，表达诚信，减免歧义，彰显能力；

中海是当地产的优秀品牌，优秀品牌企业的诚信，特别是公信力应该比较强，所以才能赢得群众的信赖和顾客的忠诚。作为知名企业，应该彰显规划、诚信、通情达理、客观公正。不要让信息的透明度伤到自己，伤到顾客。中海应该有此能力。
改变最重要。