2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为"绿色亚洲:在变革中实现共赢"。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。以下是讨论嘉宾:华远集团总裁任志强的实录:

　　任志强:潘石屹说要死掉多少家我没太注意，我只知道每年大概都要死一万多家，不知道有没有这个事，从工商局的统计上每年都死这么多家。为什么呢？房地产和别的行业可能不太一样。比如我设一个工厂他可能十年还在这个地方。房地产大部分是以项目设立的公司，这个项目完了这个公司就死了，就换一个公司重新拿一块地，又重新设立一个公司。所以我们经常看到房地产经常一年就死一万多家。所以我不知道他说的百余家死是不是这样。一个大树每年都得结果子，每年都要掉，不掉就要摘下来，因为他结束了这一轮周期，明年又换新的公司又出来。

　　从2004年开始，是5.6万多家，2007年是6.3万多家，08年可能少掉1万家，就完成了去年的一万个项目，这一万家公司就没了，所以到08年可能又成立了一些新的公司。从工商局的统计上说，我们看不出来这么多公司死了或活了。

　　第二、小潘说这个可能是对的，就是可能大家缩小规模。比如一个公司十个项目，日子过不下去就卖掉两个项目，比如我去年就卖了些项目给潘石屹。但是我可能剩下来四、五个项目，母体还活着。这种兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。其他行业在兼并过程中可能我要的是你的技术，我要得是你的厂房，我要的是你的生产能力或者要的是你的市场，只有房地产比较特殊，房地产兼并收购的时候把所有人都轰走，我就要你的土地储备。所以房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过程。就像我卖给他的两个公司，这两个公司在我的公司序列里没有，但是在他的公司序列里增加两个公司，这两个公司就是两个项目。对我来说我是把大把的地换给他，收到了大把的地。你说到底是公司死掉了还是活着呢。有可能我这个公司拿了大把钱活得更好，他拿了地也活得更好。他不是说百日只变这些公司没有了。要先死肯定是银行先死。房地产商后死。

　　第三、美国次级债的难题得交给胡先生，因为胡先生是最了解美国次级债的。我不知道他们有没有美国次级债，但是美国次级债按我们陈淮主任说，他是美国政府做的金融创新。如果中国政府也做金融创新的话，可能我们不用盖廉租房用市场方法也能解决住房问题。次级债对应的是哪套房子都不知道，所以一个很复杂的公式就演变成了，我不知道钱是借给了谁，我也不知道这个钱最后由谁还，甚至不知道由哪套房子来还次级债。我们的银行却可能因为次级债而收紧自己的盘子，最主要它影响是一种蓄意的危险，凡是中小企业贷款就涨利息，因为你的风险可能提高了。对大的地产公司来说可能获得贷款的机会更多了，获得的钱也更多了。所以，不管任何一次宏观调控，最后挤压的在所有行业里都是中小企业，而不管是不是房地产。

　　对贷款来说，次级债可能会影响到个人按揭贷款，因为我们不太相信低收入家庭能还钱。所以，最后影响的是经济收入住房本来两成按揭就可以给贷款，现在所有开发商都说不行，银行也说不行。得三成到四成的首付。反而让越没钱的人贷款越困难，首付越提高。在美国也同样，在降低利率的过程中不是说银行的融资成本降低了，而是提高了，降利息可以涨息，因为信用没有了。中国现在面临的问题是次级债会不会影响到中国信用的问题。如果影响的话，可能整体经济都会受到影响，而不仅仅是房地产，因为房地产只是整体经济中的一个小部分。而这个小部分从来都是在整体经济不好的时候它也会下降，整体经济好的时候它绝不会不上来，这可能就是我们目前房地产遇到的最大的不确定性。就是看胡先生怎么帮我们分析一下美国次级债会对我们中国经济有多大影响。谢谢。

另类猜想，也许对付开发商是明，对银行不满是真？

您想向我们这些局外人当然都对开明显表面的现象比较关注，可是换一个角度去揣摩问题，却发现问题更加稀巧？

开发商如果真得做不下去了，完全有能力收本烂贷，大不了如此。但是绝对不会有什么司法酷刑伺候，如果投资经营失败，要被社会法律酷刑伺候，那这种社会也太黑暗了，不能说是市场经济，可能在奴隶社会边缘。所以正常经营下投资失败上客观存在，也是众所周知的。

既然开发商受到不断升级的打压有投资失败的风险，那么最终承受者是谁呢？显然不是开发商，甚至不是开发商的单独问题，最终承受者可能就是银行。

那问题就来了，到底是打击开发商呢还是表面打击开发商实际打击银行业？

要换角度思考，当然就要转换一下当贯穷人的身份，身在其境者有切身影响着才最有感触。那么，如果设想我们本次银行改制的既得利益者，是参与悄悄地不声张地瓜分了国有银行的经营股权的各个大大小小股东中的一员。那么，我们各位一定对这次打击表面上打击房地产开发商的感觉可能完全不同。明指开发商暗都不知道指的是谁？反正第六感一定在告诉获得经营银行股权的各位，感觉非常不舒适了。

从我们局外人看，您想在好的利益瓜分也总有摆不平的时候，而获得瓜分成功既得利益者和没有分到肥水利益之外的人心境是何等悬殊？

在没有改制的全资国有条件下，如果银行发生烂帐窟窿当然是国有窟窿国有填充。可是当改制以后，银行再发生烂帐窟窿，是谁来填充呢？

按照猜测，一定是股东各自按照比例分派分摊来填补烂帐窟窿。而作为国有股份没有问题当然国有股份还是可以按照老规矩按照持有比例用国有资金填充自己的那一部分；可是对于其他一两块钱就悄悄地拌上国有大款一块合股经营大银行的其他骨东也许就是一个考验？

对于本次银行改制是不是利益分配在台面或者台后都满意就不得而知了，可是打击全国顶级贷款额度最大的房贷或者地产开发借贷，确实由打击房价必然过度到打击借贷。大量的贷款已经贷出，顶峰的房价已经是事实和事实有回落的可能，可见，银行难免在次领域不受牵连。

我们没有学过财经，但是不妨碍我们估计，银行再大再特殊，也总有一个类似企业或者单位普通会计业务呀样的会计期间的统计期吧？不能没有一个法定的类似会计期间的盘点，总不会N百年在清查结算核实一下内部业务，也总有一个类似会计期间的评估吧？

国外所谓银行倒闭，会不会是在指定的类似会计期间，经过核算查底，资不抵债，比如大量烂贷收不回出现负债窟窿，甚至被债主将财务资料呈上公堂，追缴还债。据瞎说传言认为，外国发达国家有公认标准，银行透支达到支付能力的百分之多少，或者烂贷达到银行储备的多少，就属于高风险银行，银行可能发生信用危机。甚至被政府勒令关闭整顿或者停业。

当然，我们因为没有金融知识瞎估计的情况下，作为国有龙头股为大头的银行是不可能倒闭的。但是，作为陪衬的各个有经营权的小股东也许就不那么稳当了，如果在类似会计期间银行发生巨额负资产，做为陪衬老大的各位小兄弟们，肯定要先出血甚至是被特定放血？来按照比例填补齐银行的经营窟窿。如果放不出学，也就是没有赚到跟着老大额外的外快往里填，那么对不起一定有出局的危险。

这样，我们就不难发现，其实最终可能演变成银行内部股东的变数？要不别的股东帮你填你份额的烂帐窟窿，而获得更多的经营股权；可是据网络瞎说，银行改制规定了各个股东持有的最大最高的银行股份份额，不能突破。可见，这样就只能引入新股东，一场最高级别金融寡头之间友谊就可能重新结盟？而地产商人不过是大棋盘中的某个马前足？

为什么？做为局外人的您看，银行经营除存储货币之外，主要是靠借贷获利，贷款是银行的主要主营收益。而最大固定投资户房地产价格收紧，迫使银行银行为了躲避风险借贷比例成倍提高，社会各行各业估值资产普遍缩水，银行贷出的巨额款项已经存在信心抵偿的巨大风险。借打击大户地产，银行普遍存在借贷风险和还贷风险双重压力。社会中小企业融资受到严重打击，追贷风声一定一天紧过一天，银行业绩能不下降？如果按照类似会计期间不能如期还贷，放贷又成了惜贷，能不形成经营利润上的不良借贷反差？业绩评估将会如何？

（以上纯属瞎说，如有雷同应是巧合，不可传阅仅为主贴回帖，更不可作为文献参考）

文章提交者：唱大风  

从任志强的要死也银行先死!的名言看发展商的底气

中国的地产商牛!牛到足以控制市场，把玩价格；甚至乎和市场及顾客叫板。到底是什么给了发展商如此的牛气？是手中握有可居之奇吗？非也！实则所谓的老板，也是原本囊中空空的妙手儿，由于有了特殊的“社会资源”，因此就沾上了银气，银行里白花花的银子，成了他们铺就所谓的成功之路的碎石渣子。于是乎，就牛了起来，“要死也银行先死”，银行当然是不敢死，也不会死的，因为银行将死，就等于社会奄奄一息了，政府更是险若危卵！傍上了这棵不敢死，也死不起的大树，自然可以霸道一些，骄横一些，时不时的赖皮一把；还可以把自己装扮得清高起来。有此底气，又能在“法制”的保护下飞黄腾达，豪言壮语便不在话下了！“和我玩，玩死你！”