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摩尔 版主
  
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小 发表于 2008-3-14 14:16 只看该作者
2008年跟着五星和超五星级酒店买房
过去一年，风起云涌的房地产市场吸引了大批外来开发商进入成都，随着各公司陆续对外公布对所拥有地块的规划，2008年，除了写字楼将在成都批量涌现，另一个产品———五星级和超五星级酒店也将形成争锋之势。
投资五星级酒店，说明开发商对成都的经济发展、城市影响力及未来前景十分看好。据了解，不少开发商在修建五星级酒店时，也同步在周边规划建设一批住宅。在住宅营销时，周边的五星级酒店无一例外成为开发商宣传的重要配套项目。业内人士建议，看准品牌五星级酒店的影响力，酒店管理对社区管理的带动作用，在其周边选择购买高端物业，不失为一种稳妥的投资行为。
星级酒店成地产商避险“港湾”
1958年兴建的锦江宾馆是成都第一批高等级酒店之一，直到上世纪90年代，成都的五星级酒店都多为国营性质，或者是专业酒店运营商打造，而这些即将亮相的星级酒店的主导方则似乎都成为了地产商，他们不约而同地采用开发商与国际知名酒店管理集团合作的模式。知名的希尔顿饭店、W酒店、瑞吉酒店、曼哈顿国际饭店、世纪天堂洲际大饭店、时代马可波罗饭店、国际金融中心（暂定名）等即将出现在人们眼前的五星级酒店就是如此，它们大多聚集在目前成都炙手可热的南部新区和东大街沿线。
去年香格里拉大酒店正式投入使用，让成都在原有的皇冠假日、喜来登、凯宾斯基、万达·索菲特、家园国际酒店、望江宾馆、锦江宾馆、西藏饭店等五星级酒店基础上，增加了一个国际顶级品牌的星级酒店。今年随着世纪天堂洲际大饭店营业，一批全新的五星级酒店也正在紧张建设中。
细看之下，这些酒店的操盘手不乏房地产行业的巨头，包括新鸿基、九龙仓、合景泰富、富力等，这些开发商资金雄厚、声誉良好。据业内人士分析，这些知名开发商有多年的开发经验，独具前瞻性目光，在目前商业地产大行其道的情况下，他们看中成都作为西部重镇的巨大发展潜力，意识到大量外来投资进入后，对星级酒店需求旺盛，开发星级酒店虽然投入多、收回回报的时间长，但是可以为企业塑造良好的品牌，对上市公司的美誉度有极重要的建设作用。同时，中低端住宅市场受到经济型住宅的挤压，销售已经受到影响，投资受政策影响小的高端住宅、写字楼项目、星级酒店是稳妥的资本运作行为，且万一企业的资金链出现问题，用运作优良的星级酒店作抵押，可以获得大量银行贷款，渡过难关。
此外，业内人士也认为，由于目前主城区范围内的住宅地块往往都配备了商业开发面积，而用于销售的商业地产会被征收高额的土地增值税，而运作星级酒店不用销售，坐收租金。只要不交易，便不可能产生增值，也就无法清算征收。所以如果开发商具备一定资金实力，将酒店变做自己的产业，只租不售，那么回笼的租金将变做利润的另一种来源，却免去了这部分物业土地增值税的征收，可节约一大笔成本。
挂酒店的牌获住宅的利
在开发五星级酒店的同时，不少企业都在酒店周边规划了住宅项目，以期用星级酒店的巨大辐射效应，拉动住宅的销售。
来自广州的合景泰富地产去年在香港成功上市后，先后斥资超过40亿元，在高新区拿下五个地块。其中城南南部新区、仁和片区的两幅地块规划建设两座五星级酒店，合景泰富成都方面负责人透露，公司与世界顶级酒店品牌喜达屋集团有长期的战略合作，经过考察、论证，已经决定引入喜达屋旗下的两个顶级五星级酒店———W酒店及瑞吉酒店。
他说：“房地产企业开发酒店在全国是普遍现象，事实证明，星级酒店是开发物业中最良性的资产。我们将在城南引入的两座酒店都针对顶级商务人士，其中W酒店休闲、年轻化，而瑞吉酒店是贵族、成熟风格。”据了解，两家酒店共只有400余间客房，但配套非常完善，可以满足住店客人及周边人群的各种需求。在这两座酒店旁边，合景泰富还规划了酒店服务公寓和高端住宅，负责人透露，高端住宅和星级酒店将于今年内动工，住宅产品以豪宅为主，强调大户型、多功能，酒店服务公寓预计2009年动工。
新希望房产负责人也透露，今年将在羊市街西延线动工建设一个五星级酒店项目，据了解，这个酒店旁边可能也会有住宅项目规划。郫县的第一个五星级酒店蜀都国际大酒店近日正式封顶，有关人士同样表示，酒店侧的一块土地也将建住宅项目。他们都相信，五星级酒店产生的良好影响，会让住宅物业品质得到提高。
专家认为，开发商此举是醉翁之意不在酒，看上去是做酒店，事实上是为了提高住宅的利润率，当然，酒店也同时为住宅带来了许多增值服务，这是普通物管无法做到的。
在星级酒店周边买房
基于在广州成功操盘的经验，合景泰富成都方面负责人认为，星级酒店旁的高端住宅投资潜力很大，但是并不是每一个五星级酒店建成后就会运作良好，酒店品牌、运作模式都至关重要。“顶级的星级酒店对整个地块的品牌价值拉升大，这里的人群、客户相对高端，成都发展越来越快，不少商务人士如果在某地的逗留时间长，住酒店的成本高、私密性差，就可能租住周边的房屋。香港这个现象尤为突出，不少星级酒店周边的服务公寓租金都远高于其他物业。”该负责人认为，受政策影响，成都90至140平方米的户型为主力户型，从投资角度来讲，城市大户型的递增空间比较大，如果过几年后城南建设基本完成，大户型将会显得犹为稀缺。从香港、广州、深圳等经历了这一过程的城市来看，占据稀缺资源，不可复制的城市豪宅投资收益非常可观。
专业机构正合地产认为，五星级的酒店作为一种城市配套，有提升住宅品质的作用，也有聚集高档消费者的能力，在五星级酒店附近投资住宅项目有可操作性。但是要注意政府的规划、交通情况、住宅的定位等。比如新城南，据不完全统计，今年将有近十座五星级酒店动工，城南未来将有50多万居住人口、60多万就业人口，将集行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地、宜居人文住区于一体。除了公路系统发达外，地铁一号线也将让住在城南显得十分方便，这个区域的未来发展潜力无穷，投资空间巨大。东大街作为未来的金融街，在建的酒店多以商业兼商务为主，能满足商务人士的需求，地铁2号线从区域内贯穿而过，从长远来看，周边的物业投资空间也很大。
落户成都的五星级及超五星级饭店（部分名单）
锦江宾馆建成
锦江宾馆贵宾楼在建
家园国际酒店建成
望江宾馆建成
西藏饭店（已升五星）建成
加州花园酒店贵宾楼建成
天府丽都喜来登酒店建成
JW万豪熊猫城大饭店在建
豪生首座曼哈顿国际饭店建成
香格里拉大饭店建成
希尔顿饭店在建
W酒店即将开建
瑞吉酒店即将开建
洲际大饭店建成
皇冠假日酒店建成
凯宾斯基大饭店建成
万达索菲特大饭店建成
时代马可波罗饭店在建
群光凯悦大酒店在建
东方千禧大酒店在建
青城豪生国际酒店建成
金鹿国际中心五星级大酒店在建
温江巨龙酒店在建
温江鱼凫国都大酒店建成
蜀都国际大酒店在建
温江珠江新城（珠江投资花博会项目）、华人文化宫项目、来福士广场、铁狮门项目、新鸿基国金中心、九龙仓国金中心等项目都将出现高等级酒店。
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