没有硝烟的地产战

如果现在来说中国的房地产行业进入第二次高速发展时期，相信毫不为过。年报一片大红的上市房企既是行业中的佼佼者，也是整个行业快速发展的见证者。

　　这个过程伴随着土地价格和房价的飙升，以及越是价格上涨越是抢手的土地交易和房屋交易，07年上半年房市的火爆让很多人看不明白。

　　直到现在，当我们试图分析房地产业火爆与冷清之间的关系时，其后隐藏的关键词一个一个浮过脑海：资金、土地、政策……一直为开发商们忽视的“地产金融”如今也倍受关注。

　　当信贷从紧不再只是口号，地产商们手中的钱越来越紧缺的时候，那些在2007年疯狂购置的“土地粮”显然也变得难以下咽起来。于是，谋求上市、增发募资、投靠基金，甚至变卖股权以及合作开发，地产商们忙得昏天黑地。

　　一切只因为中国的房地产企业太过依赖银行信贷的支撑，而现在来自银行的钱渐渐少了。

　　资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素。对经济过热的担忧使得对固定资产投资规模的控制不会突变，行业利用外资规模、银行信贷规模仍将受到严格的控制；预售资金监管政策仍然存在不确定性，房地产行业的资金链正在受多重因素的影响而收紧。

　　一个充满阵痛的年代。

　　拥有土地不能说明就有实力迅速开发，能建房子不再意味着房子就能卖得好，苦心经营的销售团队在市场面前也会束手。

　　房地产开发企业传统的经营模式正面临着巨大的挑战，市场需求快速增长、市场准入的低水平，带来了中国房地产企业数量多、平均规模小，行业集中度低等问题。如今，洗牌的时机到来，房地产行业资源将在内部重新整合。

　　2006年中国房地产开发企业共58，710个，行业从业人数1，600，930人，然而平均营业收入仅3074万元。2005年，美国房地产行业领先企业普尔特公司年度营业额达146.9亿美元，香港地区大型房地产开发企业新鸿基营业额达229.5亿港元，而中国大陆领先房地产企业的营业额只有104亿元人民币，不足美国行业巨头的1/7，不足香港地区的1/2。

　　如今这一数据仍没多大改变，万科虽然被成为楼市的“带头大哥”，但是认为它能左右中国地产的寥寥可数，毕竟它所占的市场份额不足3％。

　　以往，相当数量的中国房地产开发企业主要以土地资源为导向，以延长开发周期，土地增值为主要获利手段，导致的直接后果便是企业囤积土地现象严重。直至2006年宏观政策出台遏制房地产开发企业囤积土地，这一现象才有所缓解。07年的土地执法百日行动被看做是政府对囤积土地的一次宣战，靠土地增值来获利的企业模式遭遇市场和政策的狙击。

　　在信贷紧缩的同时，开发商们发现原先活跃的各类基金也失去了踪迹。由于限外管制，国际资本和跨国公司大规模进入的盛况不复存在，开发商们第一次感到孤军作战的悲怆。

　　中小房地产企业未来将更多地把资金集中在一两个项目，同时，多家小型房地产企业将共同“抱团”联合开发项目。一些房地产商也已开始吸纳企业，甚至自然人的资金，共同开发房地产项目。

　　于是有市场人士预测，在一轮资金困境中，一些规模小，资金实力差，管理水平低的企业将逐步被淘汰，市场集中化进程进一步加快。

　　同时信贷控制政策将使房地产开发企业的资金来源由传统的依靠银行贷款向社会资本和金融资本转化，“银根紧缩”对企业的资金实力和资金运作能力将是一个巨大的挑战。