买、卖、租房子―――你都要缴哪些税？

岳保智

     前几天，一女士委托售楼部帮她卖掉小区里的一套房子，她写好了包括售价在内的委托书，一周后房子卖掉，请她来办手续，由于总价格较她两年半之前购买时增加了四万元，公司财务部根据规定要代扣税金，这位女士大为光火，认为当初委托时已经说好了总价款，不应该再扣税，财务部认为房子多买了钱，自然要交纳相应的税金，一番争吵自然不可避免……
现在买卖房屋的人越来越多，但对于房屋买卖中要缴纳的税金情况并不清楚，所以很有必要在介绍一下。

    一：买主——需要缴纳契税和印花税。契税税率各地不尽相同，咸阳市规定契税税率为总房价的3％，普通住宅（单套144平米以下）买卖减半征收。

例如你要购买一套30万元的普通住宅，则需要缴纳4500元的契税。完税之后你才能办理房屋的过户手续，在取得房屋的产权证时，需要缴纳150元的印花税（由买卖双方各自按成交价的0．05％）。

    二：卖主——需要缴纳的税种视不同情况，可能包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人所得税和土地增值税等。

    具体可分为以下四种情况：

    ⑴、你卖出的房屋如果自用不足5年，那么就要按房屋卖价的5.5％缴纳营业税(包括了城建税和教育费附加)， 1％的个人所得税、0.5‰的印花税。如果你的房子属于非普通住房（别墅等），还要按你房屋卖价的1％缴纳土地增值税。例如，一套房卖了100万元，则需要缴纳55000元的营业税、10000元的个人所得税、10000元的土地增值税、500元的印花税，共计75500元；

    ⑵、你卖出的非普通住房，自用超过了5年，需要按房屋买卖差价的5.5％缴纳营业税，按房屋卖价缴纳1％的个人所得税和0.5‰的印花税。例如，假如你的房子当初是60万元买进的，现在100万元卖出，那么需要缴纳（100万－60万）×5.5%=22000元营业税及城建税等附加，10000元的个人所得税和500元的印花税，共计32500元；

    ⑶、你卖出的普通住房，自用超过了5年，并且是家庭惟一生活用房，那么你的卖房收入将免缴营业税和个人所得税。如果卖房价款还是20万元，你只需要缴纳20万×0.05%=100元的印花税。

    （4）、还有一种情况要引起部分朋友注意，他们从开发商手里买到了房屋，希望在房产证没有办理下来的时候希望将房子卖掉，获取一定的差价利润，也就是炒房。法规规定，合同签定后办理注册证，注册证发放之日一年内办理产权证，交易费6元/㎡，逾期交易费为12元/㎡，这又是一笔费用。

    三：租房房东——需要缴纳的税种主要包括个人所得税、房产税、营业税和城建税等。假如你每月的租金收入为2000元，那么，由于未到5000元的起征点，营业税可以免征，但需要按租金收入的12％缴纳240元的房产税，以及192元的个人所得税(2000元扣除800元的必要费用，再扣除240元房产税，其余额乘以20％的税率)，共432元税款。假如你每月的租金收入为6000元，则需要按租金收入的3.3％缴纳198元的营业税及城建税和教育费附加，720元的房产税(6000×12％)，776元左右的个人所得税(6000扣除20％的必要费用，再扣除198和720的相关税金，其余额乘以20％的税率)，共需缴纳1694元税款。

    根据以上规定，上边那位女士委托售楼部卖掉房子，房子升值了，应承担增值部分的营业税（5.5%）、土地增值税（1%）及城建税等附加，合计6.58%.这个和销售人员是否告诉你没有关系，必须缴纳，当然，销售员事前明示，可以避免无谓的口舌之争！