为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房［2006］165号)、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和《陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(陕政发[2007]62号）等文件精神，加强对我市住房建设的指导和统筹，特制定本规划。
一、总 则
（一） 本规划以《宝鸡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《宝鸡市“十一五”房地产业发展专项规划》和《宝鸡市城市住房建设规划（2006－2010年）》为依据，按照国家和陕西省房地产调控的相关政策，结合我市2006、2007两年住房建设实际情况，做科学论证后进行编制。
（二） 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据。与《宝鸡市城市住房建设规划（2006－2010年）》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。
（三） 本规划的规划范围为宝鸡市城市规划区，规划期限为2008年至2012年。
（四） 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划要求；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
（五） 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
二 、住房现状和需求
（一） 规划区内住房现状。
至2007年底，市区居民人均住房建筑面积将达到26平方米。
（二） 规划区内住房需求。
依据宝鸡市住房现状和需求预测，立足经济社会的发展和资源、环境、人口等约束条件，按照科学发展观和建立资源节约型、最佳人居环境型城市的要求，综合确定规划期内的住宅建设总量，并与宝鸡市的国内生产总值、固定资产投资、人口等经济社会发展指标相协调。
规划期内，我市预计住宅建筑面积需求量约为1050万平方米。其中，政府将安排保障性住房（含经济适用住房、廉租住房）约460万平方米，市场对商品住房的需求量约590万平方米。
三、上轮规划及实施情况回顾
《宝鸡市城市住房建设规划（2006－2010年）》编制完成后，城市住房建设在规划的指导下有序进行。2006年-2007年，两年宝鸡市住宅施工面积560万平方米，新开工面积176万平方米，竣工185万平方米；其中经济适用住房开工建设178万平方米，建设规模基本符合住房建设规划的要求。
截至2007年底，我市住宅规划项目审批中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例基本控制在70%左右。
四 、规划目标和方针
（一） 住房建设的指导思想。
以实现党的十七大提出的“住有所居”和确保房地产业持续健康发展为目标，按照科学发展观和构建和谐社会的要求，结合宝鸡市住房建设实际，以建设资源节约型和最佳人居环境型城市为基础，进一步完善以市场为导向，加强宏观调控，调整住房结构，坚持规划的科学性和可操作性，建立和优化住房保障体系，建立满足不同需求的住房供应体系。规划要提出科学合理的土地布局规划和供应计划，引导符合国情的住房建设模式和消费模式，促进宝鸡市经济社会与住房建设的持续、平稳、有序、健康发展。
（二） 住房建设的总体目标。
不断满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决低收入家庭的住房问题，初步建立起由商品房、经济适用住房、廉租住房等组成的满足不同层次居民居住需求的住房供应与保障体系。
规划期内，住房建设总面积约为1050万平方米，建设套数约13.84万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约12.3万套。
商品住房建设总面积约为590万平方米，约6.39万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约4.85万套。
保障性住房建设总面积约为460万平方米，约7.45万套，套型建筑面积均小于90平方米。其中，经济适用住房建设面积约420万平方米，约6.65万套。廉租住房建设面积约40万平方米，约8000套，可配租（售）约8000户。规划期内，力争使保障性住房建设总量达到全市住宅建设总量的40％左右。
（三） 住房建设结构总体要求。
1、总体要求。
宝鸡市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须符合国办发（2006）37号文件的要求。
2、经济适用住房、廉租住房套型建筑面积比。
经济适用住房、廉租住房套型建筑面积小于90平方米的占100%。新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。经济适用住房严格控制为中小套型，建筑面积一般控制在60平方米以下，约占80％－85％。为保证家庭成员4人（含）以上申请家庭的居住面积，部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米以下，约占15％－20％。
3、商品住宅中套型建筑面积比。
由于公开拍卖与出让的土地地价成本较高、开发时间固定（在取得土地2年内开工），且需满足不同层次市民的住房需求，因此在综合考虑并在满足宝鸡市套型建筑面积比总体要求的前提下，本规划具体单个建设项目可根据其所处位置、总用地规模、开发强度、建设年度、具体定向安置等实际情况，在保证年度总量满足要求的前提下，经可行性分析后由市规划部门采取“一事一议”的方式同意调整后，进行适当调整，并同时明确具体平衡地块，要求同步实施。原则上，出让地块和平衡地块在同一行政区（区、开发区）内实施。
4.两项强制性指标的确定。
住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，应作为土地出让的前置条件落实到新开发的住宅项目中。两项强制性指标的确定必须符合住房建设规划中关于住房套型结构比例的规定。
（四）住房建设年度计划。
规划期内，住房建设年度计划为：2008年，住房建设套数2.85万套，建筑面积210万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的住房约2.57万套，建筑面积179万平方米。
商品住房建设1.15万套，建筑面积105万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房约0.87万套，建筑面积74万平方米。
保障性住房建设1.7万套，建筑面积105万平方米。其中经济适用住房建设1.5万套，建筑面积95万平方米；廉租住房建设2000套，建筑面积10万平方米。
2009年，住房建设套数2.81万套，建筑面积210万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的住房约2.53万套，建筑面积177万平方米。
商品住房建设1.18万套，建筑面积110万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房约0.90万套，建筑面积77万平方米。
保障性住房建设1.63万套，建筑面积100万平方米。其中经济适用住房建设1.43万套，建筑面积90万平方米；廉租住房建设2000套，建筑面积10万平方米。
2010年，住房建设套数2.80万套，建筑面积210万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的住房约2.50万套，建筑面积177万平方米。
商品住房建设1.25万套，建筑面积115万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房约0.95万套，建筑面积82万平方米。
保障性住房建设1.55万套，建筑面积95万平方米。其中经济适用住房建设1.35万套，建筑面积85万平方米；廉租住房建设2000套，建筑面积10万平方米。
2011年，住房建设套数2.71万套，建筑面积210万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的住房约2.38万套，建筑面积172万平方米。
商品住房建设1.35万套，建筑面积125万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房约1.02万套，建筑面积87万平方米。
保障性住房建设1.36万套，建筑面积85万平方米。其中经济适用住房建设1.26万套，建筑面积80万平方米；廉租住房建设1000套，建筑面积5万平方米。
2012年，住房建设套数2.67万套，建筑面积210万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的住房约2.32万套，建筑面积170万平方米。
商品住房建设1.46万套，建筑面积135万平方米；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房约1.11万套，建筑面积95万平方米。
保障性住房建设1.21万套，建筑面积75万平方米。其中经济适用住房建设1.11万套，建筑面积70万平方米；廉租住房建设1000套，建筑面积5万平方米。
（五）、按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应符合以下要求：
1、根据我市建立百万人口大城市的城市发展战略，合理引导居住用地发展。以建立资源节约型和最佳人居环境型城市为基础，保护好宝鸡的自然生态环境。
2、落实科学发展观和建设和谐社会的要求，住宅建设结合近期城市基础设施建设，考虑交通便利、出行方便、可达性好等因素，合理安排居住用地，同步建设各种配套设施。福临堡地区、高新东区、蟠龙塬地区、石鼓山地区、虢镇地区将作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。
3、确保经济适用住房、廉租住房等保障性住房建设用地。为减轻政府保障性住房供应压力，规划期内在快速交通干道等交通和生活便利地区，重点选址建设一批以满足低收入家庭基本住房需求的中低价位、中小套型为主的大型经济适用住房、廉租住房小区，以及建设一批满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型为主的普通商品房小区。
4、根据住房总需求及市场需求控制土地供应总量，确定商品房和保障性住房开发建设的合适比例。
五、住房用地供应计划
（一）住房用地供应指导思想。
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向旧城改造区及市区东扩区转移。
（二）住房用地供应总量。
规划期内，全市住房用地供应总量约10500亩；其中，商品住房用地为5900亩，保障性住房用地为4600亩。
（三）住房用地供应结构指引。
1、商品住房用地。
规划期内，新增可供应商品住宅用地约5900亩，其中建设中低价位、中小套型的普通商品住房用地约4150亩。
2、保障性住房用地。
规划期内，新供应保障性住房用地总量约4600亩，其中经济适用住房用地约4200亩，廉租住房建设用地约400亩。
3、新增住房用地中约8750亩用于建设中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，达到新增总住房用地中的83％左右。
（四）住房用地供应年度计划。
2008年，住房用地供应约为2100亩；其中套型建筑面积小于90平方米的住房用地供应约为1790亩。
商品住房建设用地供应约为1050亩；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房建设用地供应约为740亩。
保障性住房建设用地供应约为1050亩。其中经济适用住房建设用地供应约为950亩；廉租住房建设用地供应约为100亩。
2009年，住房用地供应约为2100亩；其中套型建筑面积小于90平方米的住房用地供应约为1770亩。
商品住房建设用地供应约为1100亩；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房建设用地供应约为770亩。
保障性住房建设用地供应约为1000亩。其中经济适用住房建设用地供应约为900亩；廉租住房建设用地供应约为100亩。
2010年，住房用地供应约为2100亩；其中套型建筑面积小于90平方米的住房用地供应约为1770亩。
商品住房建设用地供应约为1150亩；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房建设用地供应约为820亩。
保障性住房建设用地供应约为950亩。其中经济适用住房建设用地供应约为850亩；廉租住房建设用地供应约为100亩。
2011年，住房用地供应约为2100亩；其中套型建筑面积小于90平方米的住房用地供应约为1720亩。
商品住房建设用地供应约为1250亩；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房建设用地供应约为870亩。
保障性住房建设用地供应约为850亩。其中经济适用住房建设用地供应约为800亩；廉租住房建设用地供应约为50亩。
2012年，住房用地供应约为2100亩；其中套型建筑面积小于90平方米的住房用地供应约为1700亩。
商品住房建设用地供应约为1350亩；其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房建设用地供应约为950亩。
保障性住房建设用地供应约为750亩。其中经济适用住房建设用地供应约为700亩；廉租住房建设用地供应约为50亩。
六、政策与策略
（一） 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应按照全市住房发展规划目标，科学确定并适度增加住房用地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设的土地供应，其年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70％。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，旧城区内容积率不低于2.0，旧城区以外不低于1.5。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。
（二） 加强商品住房开发建设管理。
1、继续加大普通商品住房建设。建立并完善土地供应制度，应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续推进中低价位、中小套型普通商品房用地的招标出让。
2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标的规定，必须符合本规划中相关套型建筑面积结构比例的规定。
（三） 加强保障性住房建设与管理，逐步加大保障性住房的保障范围。
1、继续加强经济适用住房和廉租住房的规划与建设，每年应保证一定的开工建设量，具体建设计划（包括建设规模、套数、户型、面积标准等）由市发改委、市国土资源局、市房管局等部门共同参加制定。
2、扩大廉租住房制度实施覆盖面和受益面，到2008年底实现市区对符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保，2009年底保障范围扩大到市区低收入家庭。力争到2010年实现全市对符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保，同时廉租住房保障范围扩大到低收入家庭，基本解决宝鸡市低保、低收入家庭住房困难问题，
3、加强保障性住房建设资金管理，建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。全市年度土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。各级财政要加大支持力度，加强资金监管，促进廉租住房建设资金合理、节约使用。
确保廉租住房资金来源。切实落实廉租住房保障资金，确保廉租住房制度实施。廉租住房保障资金实行财政专户管理。资金来源主要包括：
（1）按土地出让金净收益的10%提取；
（2）住房公积金增值收益扣除风险准备金、管理费等费用的余额；
（3）市、县财政预算资金，特别是保障资金不足的地方，要加大财政预算专项支出；
（4）中央、省级财政配套资金；
（5）社会捐赠资金及其他渠道筹措的资金。
4、继续完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家和宝鸡市经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管力度。完善廉租住房管理的制度和法规。
（四） 加大闲置土地处理力度。
市国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
（五） 加大旧城改造力度。
1、为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，逐步实现全市旧城居住生活环境的普遍改善。
2、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实宝鸡市旧城改造的相关措施，重点抓好2006年、2007年确定的旧城改造项目。
（六）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。继续扩大租赁管理覆盖面，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
（七）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度，建立和完善市场监测分析工作机制。市统计、物价和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
（八）坚持正确的舆论导向。
加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
（九） 加强住房发展的战略研究与法制建设。
规划期内，继续加强住房发展战略的研究，探索适合宝鸡市实际的完善的住房保障制度体系；进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
七 、规划实施的保障措施
本规划是宝鸡市未来五年对住房建设进行控制和指导的依据，也是开发企业、建设单位应当履行的义务。在具体实施中，应做到以下几点：
（一）提高认识。实施新建住房结构比例调整的重大决策，是有效解决住房领域存在的各种突出问题、解决好住房问题的关键，是保持经济社会可持续发展的重要举措。
（二）高度重视。住房问题是重要的民生问题。政府通过制定政策、法规和调控管理，解决好居民（特别是低收入居民）的住房问题，是政府应尽的责任。
国办发（2006）37号文件明确要求：“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产行业健康发展”。市政府各部门必须充分重视并严格执行调整住房供应结构这一重大决策。
国发（2007）24号也明确要求：“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到‘十一五’期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”。
（三）做到组织落实与制度落实。在市政府领导下，明确城市各部门的岗位责任和相互配合的责任，共同抓好组织落实、制度落实。同时，将规划分解下达到各个开发建设项目，定期和不定期检查监督其执行情况，处罚违纪违规行为，使规划的各项要求落到实处。
（四）要认真落实新建商品房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。
（五）严肃查处违法违规行为。根据有关法律法规的规定，市政府各有关部门要加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。
本规划由宝鸡市房产管理局负责解释。
宝鸡市房产管理局
二00八年一月
