中国证券报　雨木　

近来，关于“房地产市场拐点是否出现”的话题广为媒体关注。先是有报道说深圳房价下调了百分之三四十，广州随后也跟进；紧接着就是有关房地产大佬的表态，说房地产市场已到拐点，房地产企业面临洗牌。仿佛是为了印证这一判断，近来房地产股价也出现大幅下跌。这一切似乎都说明，房价已经扛不住了。


作为全国房价最高、上涨最快的城市，有关深圳楼市出现“拐点”的争论日益激烈……


对于那些急于买房又买不起房的人来说，这确实是个好消息。不过且慢，当你实地跑上几个楼盘后，发现情况并非如此。


记者在最近的三周，跑了北京的八九个项目，发现新盘的价格并没有下降，有的报价还在上升。新开楼盘的不少好一点的户型，开盘时售楼小姐就称已经被内部预订。二手房市场也在升温，有的房主对动辄二三百万的总价，连贷款都不予考虑，要求一次付清，至于中间的税费，更是要买方一人自负。记者打电话和深圳、广州、上海的同行求证，都没有房价明显下调的结论。只有一点可以肯定，新开楼盘的成交量已经急剧下降，套用一句股市的话，就是交投清淡，观望气氛浓烈。


楼市拐点是否已经来临？记者以为，现在下结论为时尚早。


首先，本轮房价上涨的基本因素没有改变。尽管目前的房价确实已经很高，像北京五环内的新盘已经到了15000多元每平米，局部楼市泡沫确实存在。但中国城市化运动远未结束，人民币升值的预期依然强烈，老百姓对住房的需求很旺，目前的观望只是对前期房价急剧上涨的修正。有研究机构统计，北京今年1-11月房价上涨超过50%，短期内如此巨大的涨幅，有所调整也属正常。


其次，政府对土地的收缩和开发商拿地的市场化，直接拉高了房产成本。所谓羊毛出在羊身上，供地减少，地价越拍越高，二手房交易费用的增加并没有抑制住投资客对楼市的炒作，相反却直接推动了二手房的价格上涨，如此调控焉能有效？


第三，政府兴建经济适用房的严重滞后，对平抑房价只能是杯水车薪。应该看到，中国经济经过30年的蓬勃发展，有一部分人已经先富起来，大量的中产阶层正在形成，人们对住房的需求已不是简单的居住，国内大量的流动性过剩，不仅推动了股价的大幅上升，同时也直接推动了房价的上涨。尤为重要的是，人们对房价上涨预期的形成，更抑制了房价深幅下调的可能。


记者以为，要真正平抑房价，关键在于货币政策要收紧。房地产问题，说白了就是一个金融问题。地产商玩的是四两拨千斤，只要资金链条不断，地产商就敢捂房不卖，上海汤臣一品不就是最好的例子么？如果开发商融资、拿地、捂房的怪圈能得以延续，要想房价有大的下调实在很难。


这个道理不是政府不明白，而是难出手。美国次贷风波已经说明，房地产出问题，银行也难以独善其身。如此看来，明年货币政策从紧，也会有一个度的把握，不可能一下子卡死。


在物业税等提高住房者持有成本的政策出台之前，人们对楼价上涨的判断在人民币升值的预期中难以有根本改变。尽管我们痛恨房价上涨影响了大多数人的幸福生活，楼市也正经历种种所谓的利空，但高房价依旧会在利空中独舞！（雨

第三季度深圳一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。南山区的后海公馆，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平方米主动降低的3000元，降价幅度高达43%。虽然如此，笔者认为这只是对前期快速暴涨的合理调整，认同深圳房地产研究中心的结论，深圳房价虽然开始下跌，但并不会像股市的熊市那样大幅下跌。中国经济将会持续向好，人们的收入水平也在持续上升，人们的购买力将会持续增强；买房自住的人很少会因为经济紧张而大量抛售；毕竟地产类的贷款仍然是各家银行的优质资产，在资金紧张得到缓解的情况下，银行有可能再次放松贷款限制。现在，深圳市政府促进保障性住房的增长，会让过于高昂的房价回归理性。