调控房价不能只“扬汤止沸”，必须“釜底抽薪”(

时下城市房屋价格依旧增幅不减，据国家统计局数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格与去年同期相比，上涨8.2%，涨幅比上月高0.7%，环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。
房价持续走高，一次次撞击着人们心理的承受底线，考验人们的极度承受力，据竟报消息，关于2007年下半年的房价走势，97%的经济学家认为会继续上涨，比一季度增加5个百分点；其中8%认为“上涨10%以上”，比一季度增加2个百分点；近八成(78%)认为“上涨5%-10%”，比一季度增加15个百分点；11%认为“上涨5%以内”，比一季度减少12个百分点。只有3%认为“持平”，比一季度减少5个百分点。这表明，经济学家普遍认为今年下半年房价将继续保持较快增长势头，房价涨势短期难以遏制。房价是越来越高了，这是不争的事实；可房价是怎么高起来的，却好像一个永远也争论不清的事实。 房地产市场供给结构失衡、开发商忽悠提价大搞烟幕弹、媒体舆论跟风有意无意造势、大量热钱涌入投机炒房渴望资本增值、社会需求的提高，政府的无所作为，调控无力……

公说公有理，婆说婆有理，其实，个人认为不管中国的房地产市场是多么的不健全或非理性，但它既然作为一个市场存在，就必须遵守是市场的基本规律，都是一个买方和卖方的博弈。做市场营销的人，一个必学的科目就是消费心理学。对于许多普通的消费者而言，这个被人洞察而不自知的消费心理其实就是我们的短处、底细。现如今那些搞房产销售的人，莫不掌握了顾客的消费心理，并由此制定出一整套的销售策略，许多人常常就是这样被牵着鼻子走的。诸如遍插小红旗以示“全部售罄”等制造热销的假象；利用“买涨不买跌”的心理，缓慢小幅、不断上调房价，形成房价不断上涨之势而对购房人形成心理压力；不断炮制出天价楼盘、豪华楼盘，并以次为坐标制定房价，然消费者者 “庆幸”选到相对较低价位，物超所值的好房子，这就是人们的消费心理，单看一个房价觉得很高不想买，但与更高的房价相比，就不觉得它高，就想买了。消费者要掌握对手的营销手法和策略，坚持自己理性的判断，扮演好自己作为需求方的市场博弈角色，而不要既是高房价的受害者，又同时是高房价的助推者，搞错了自己的角色。

要从根本上发挥政府的调控力度，实现政府对房价的有效干预，个人认为最重要的是要提高房地产开发商的自有资金充足率，斩断或削减其与银行的资金的强大依赖关系。一直以来，房地产界一直有一种潜在理论“空手套白狼”，房地产开发商最根本也是最重要的是通过动用自身的种种方式，使出浑身解数弄到一块土地，以后以此土地的使用权为抵押向银行贷款作为项目启动资金，同时招标承建商开工项目建设，当然中标的承建商除了必要的资质以外，还必须有一定的资金，因为其必须要先行垫付部分资金开动项目建设，房屋建设中开发商已经开始进行预售，即所谓的售“楼花”，预售收入除去偿还银行贷款，支付必要成本外，实现利润收入，完成整个房地产的运营过程，在此种模式下，开发商完全可以空手操作实现利润的累聚，即所谓的“空手套白狼”。这种模式最大的弊端是将银行和开发商的运营结成了紧密地环环相扣的利益链，是一环套一环的，一旦其中一环有变，将形成连锁反应，形成银行的大批呆坏账，引起经济的动荡，甚至整个金融体系的崩溃。

由此，不难理解为什么政府不敢贸然采取强力措施打压房价，政府的调控措施成效不明显也就很自然了。因此，要真正实现政府对方房地产市场的强有力的调控，改变政府调控“投鼠忌器”的尴尬局面，必须首先提高房地产开发商的自有资金充足率（即开发商的自有资金必须达到竞标、开发项目资金总量的比例），提高房地产开发的行业门槛，银行业制定详细的规定，提高房地产开发贷款的门槛，减少或化解贷款风险。其次必须严厉打击商业贿赂行为，提高银行业预防商业贿赂的能力，严格对银行的监管力度，规范银行的贷款特别是涉及房地产开发的大宗银行贷款行为，出台专门应对和防范房地产开发项目贷款风险的细则性规定或政策。第三必须积极推行土地交易的市场化、公开化。土地交易的市场化、公开化有助于促进公平，减少土地流转中的暗箱操作，有利于客观反映市场价值规律，减少人为因素对于土地和房地产市场价格的扭曲。

房价高居不下剥夺了中产阶层的再发展能力！在透支着中国经济发展的潜力，对我国经济的可持续发展构成了潜在的隐患，调控房价不能只是扬汤止沸，政府必须出重拳，必须要“釜底抽薪”，调控出力度，调控出成效！