榆林房市面面观

　　去年以来，房地产话题迅速挤占着我们的视听神经，大到新闻媒介专访调查，小至街头巷尾的茶余饭后，或是某某楼盘再度攀升，或是某人炒盘倒卖一夜爆富，不一而足。榆林房价的几何级增长，是经济快速发展的正常现象，还是人为投机下的经济泡沫产物，我们不妨从几个现象入手。

一， 我们先看一组数据。

1，我市的房价从2004年底的1000多元每平米，上涨到2006年地3500元/平米，上涨了3.5倍还多，而同期全国房价两年增幅为14%；住宅用地从2004年的每亩50多万元，涨到2006年的每亩250万元，上涨了5倍。

2，GDP均高于我市的有关城市2006年房价，鄂尔多斯市：2400元每平米，扬州：3500元每平米， 咸阳：2200元每平米，宝鸡： 2000元每平米， 镇江：3000元每平米，包头：3000元每平米，洛阳： 2800元每平米， 绵阳：2300元每平米，宜宾：2200元每平米。以上城市有我市周边的，也有南方发达地区的，但房价都没有我市高。


3，榆林房价与收入的比已远远超出普通民众可承受的上限。2006年西安城镇居民人均可支配收入为10905元，延安市是8500元，鄂尔多斯市是13000元，榆林城镇居民可支配收入为6690元，2006年榆林房价除西安外，比以上城市都高，收入和房价比高达1：15，属全国之最。

   二，脱离价值规律的高房价，必然自有其幕后操纵黑手，在我市出现囤积居奇、投机炒作的现主要表现在以下方面：

1、房地产开发商以全国大中城市房市连续涨价为由，利用群众“买涨不买落”的心理因素，强化房价必涨、涨价正常的概念，散布虚假供求信息，捂盘惜售刺激消费需求，哄抬房价，乱中牟取暴利。

[ 本帖最后由 孤独的叶子 于 2007-12-17 21:54 编辑 ]

2、靠经营国家矿产资源富起来的石油煤炭老板们，平均每天的收入大都在几万元甚至几十万元以上，在完成原始资本积累后，他们将富余资金投入榆林房地产市场，购房炒地，一买一栋楼，一炒百亩地，只要地理位置、楼层户型结构称心，他们购房从不讨价还价，只要卖者敢要价，他就敢买，甚至给价比要价还要高，对榆林房地产价格暴涨起了推波助澜的作用。在这些人的刺激带动下，民间资金迅速卷入房市，跟风购房、转手倒卖者蜂拥而上，大赚一把者不在少数。

3、有些单位大搞投资购房，多次组织团购，更有甚者借修建办公楼的机会，搭车集资修建家属楼，或转让或出租从中渔利，造成囤积房源，制造虚假供需要求，引发哄抬房价的混乱局面。

4、房价上涨必然引起建设用地价格上调，而土地价格飞速涨价，给房地产开发商哄抬房价授以口柄和机会，于是便出现违规预售、无资质开发等混乱现象。更有甚者，有的开发楼盘连建设用地都没有落实，就开始非法预售商品房，报名人数竟然高出预售楼房数量的几十倍，炒楼花、炒房号等恶意炒作行为应运而生，直接导致无房者仍然无房，有房者多次购房，现在，拥有2-3套房子的双职工家庭为数不少。更有富裕家庭拥有5-6套、乃至8-9套房子者大有人在。一方面大多数无房者租房生活，另一方面有房者其房屋大量被闲置，特别是开发区新落成住宅小区，入住率不足20%，空置率高达80%以上，形成全国罕见的“存房”现象。

5、受经济利益驱动，非法炒买炒卖房产土地活动愈演愈烈，政府前脚征地，后边就有人非法投机炒作周边土地。虽然各级政府采取过专项治理行动，其效果不是很明显。致使各工业园区、开发区以及能源化工等重点项目建设附近沙梁土地价格急剧飙升，投机炒买炒卖土地活动呈现猖獗之势。村委村民集体个人争相炒卖土地，竟然出现打白条卖土地和一地卖二主的荒唐现象。圈地生财、转手倒卖，一夜暴富的人比比皆是。

6、个体开发商非法集资无序拆迁改造，损害整体改造效果，以高于商品房市场的价格，无原则的满足被拆迁人的货币补偿欲望，无形中增加了被拆迁人的补偿期望值，对房价高涨起了误导作用。

     三，2007年1-6月份（CPI）全国居民消费价格指数3.5%，榆林居民消费价格指数为3.7%，其中食品类涨幅为7.8%，全国房价高于物价上涨幅度，而榆林物价涨幅明显高于全国平均上涨幅度，房价却在今年一、二季度中悄然偃旗息鼓，交易量明显下降，处于有价无市，不就证明了存在泡沫之说？

     从以上现象中，不难看出投机炒作是房价轮番上涨的助推器，越是投机炒作，越说明房地产市场存在泡沫因素，有泡沫就有破灭的一天。

榆林房产浅析２

房价高涨谁之过

榆林房价的快速上涨，已成为困扰我市居民正常生活的一个迷团，如果说在城市化和工业化快速发展过程中，房价在一定幅度内上涨是必然趋势，那么同样也验证，房价短期内增幅过快，超出经济系统的承受能力，会影响地方经济的稳定发展。如何能使房价平抑，我们应先分析引起榆林房地产市场“畸、特”现象的因素：

一，近几年来，随着我市能源化工基地的加快建设，大批量的工业项目被源源不断的引进，带动了经济飞速发展，提高了居民的生活水平，同时也拉动了房地产市场的需求扩大。建设用地的大规模增加，城建规划的触角已延伸到城郊农村，五荒地的大面积开发征用高涨了农民期望值，出让土地的收益丰厚，使很多农民欣喜若狂，进一步提高了预期心理，土地增值成为必然趋势。今年5月22日，榆林有史以来用以开发商品房的国有土地被拍卖，地处榆林经济开发区中心地带374亩土地拍得9.02亿元的高价，以每亩241万元创造了榆林住宅建设用地的最高拍卖价。可以说：土地出让价格，“没有最高，只有更高”，地价不断创出新高是房价上涨的最主要推动力。

二，随着土地价格的暴涨，利润空间的增大，榆林一度出现大量以套利为目的的投机者，非法圈地囤地，炒买炒卖现象严重，违法违规行为屡禁不止，表现为未经批准擅自改变土地用途，不按开发期限开发使大量土地闲置，等待升值。据记者走访调查，市区西沙、东沙、南郊和开发区，有些已审批开发土地已闲置二年以上。更有甚者，将集体土地直接购进并直接开发或转买转卖，非法交易遍地蔓延，从榆横工业园到新机场周边农村，政府虽采取了一定的整治措施，可受打击的只是些小户、散户。土地交易市场的混乱无序，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。

三，经济的快速发展，城镇化进程的加快，使得外来人口、流动人口的迅速增加，对房地产的需求随之旺盛，导致求大于供，加之，最近几年，我市土地缺乏有效供应，户型面积与各种户型比例控制不合理，高档别墅、大套型商品住房建设用地年度供应量偏高，而中小套型经济适用房供应量不足，远远不能满足低收入百姓对住房购买的需求。住房需求的快速增长而土地供应偏紧房地产总量供给不足，推动房地产价格上涨将在所难免。

四，榆林有部分房地产开发商不遵守商品房预售管理条例，在没有取得预售资质，或连楼盘基础都没做起，更恶劣者，连开发图纸都没有的情况下就冠以内部认购、提前预订的方式私下交易，通过违规预售来套取开发资金加速资金回笼，转嫁风险。如某房地产开发公司，建设用地都没有落实，就开始违法集资，违法所得远远大于罚款力度，投机看似很值。还有些开发商，为维持强势垄断地位，不采取预售合同即时网上联机备案及实名购房措施，利用内部工作人员身份证甚至编造虚假姓名等方式，搞虚假认购、囤积房源，人为制造虚假繁荣景象，引诱群众争购，借机哄抬房价，糊弄不明真相的百姓，使短期投机行为增多。

五，从榆林房地产市场总体来看，多数地产商为追求利润的最大化，不执行建筑技术刚性指标，商品房品质与房价反差很大，质量纠纷多，损害消费者权益现象突出为此，市政府出台了关于《榆林市城市规划管理技术规定》文件。开发商规避套型，私自调整设计方案来达到多产出的目的，置容积率、建设间距、建设密度及绿地率等硬性指标于不顾，更不搞公建，公共服务配套设施缺乏，对节能节材不推广使用，忽略了住宅的核心品质。而榆林消费者对居住环境、居住条件要求低、认知程度差，整体住房消费观念也制约了住宅建设水平的提高。

六，房地产市场偷逃税费行为严重，给税务征收带来极大难度。地产商靠偷逃税费赚取最大利润，以一个占地50亩的楼盘为例，容积率为2.5计算，售价每平米3500元，不含所得税最少应交纳建安税600万元，营业税1300万元，教育附加费200万元，总计应纳税2100万元，但实际交纳税费微乎其微。而短期投机者炒房炒地，只要赚钱就出手交易，今天买明天卖已是常事，私下一纸买卖协议而不办理过户手续，更有甚者，连房产交易应纳税费都不懂，何谈纳税呢？可见纳税人法律意识淡薄，偷逃税严重。

七，房地产市场消费性需求和投资性需求的失衡，以及资本市场的不发达，使得房产投资成为人们规避风险、货币保值或升值的重要渠道，同时，房地产的高利润，房贷准入的底门槛，也使得并无多少闲钱的炒房散户，以很高的预期投机心理盲目进入。

榆林房地产市场的“畸、特”还有诸多内在和外在因素，但仅此以上几方面，足已说明榆林房地产市场的混乱。在房价畸高的今天，我们应正视持续暴涨的危害，采取积极有效的调控措施，引导合理的住房消费，已显得刻不容缓。通过有形之手使房价早日回归理性，从而促进房地产业持续健康稳步发展。

虚高房价的六大隐患

2006年以来榆林商品房价格的一路猛涨，从一个方面体现了近几年来我市经济发展和城市建设所取得的巨大成就，然而一味地虚高爆涨，甚至脱离市场规律、价值体系，会给我市的经济发展和社会和谐带来巨大的隐患，成为生产力发展的阻力，其危害有如下表现。

　　一 ，虚高的房价滋生了金融风险。这个问题可以从日本、香港、东南亚等地区都能说明，房价经历长时间的上扬，一旦破裂，就会全线爆跌，导致巨额的贷款无法偿还，银行产生大量的坏死帐，内需不旺无法拉动经济。日本经济十余年的停滞不前，房价也经历了十余年的下跌过程。

　　二，虚高房价对相关行业的潜在危害。由于房地产业的放大效应，使得与之相关的70多个行业，体力严重透支，产业链异常脆弱，任何风吹草动都可能成为压跨其最后的那根稻草，进而对整个国民经济带来大的动荡，甚至经济大厦的坍塌。

    三，虚高的房价导致居民可支配收入的大幅减少，影响国民正常的消费生活。在一个正常的经济生活中，人们总是将钱比较平衡的花费在衣、食、住、行、医疗、教育和休闲等多个方面。但在高房价面前，面对房子这个生活必需品，绝大多数人为了房子而不得不节衣缩食，放弃其它方面应有的消费，同时，由于我国的独生子女的社会形态，多数年轻夫妇购房并不是仅靠夫妻二人的收入，而是包括他们父母的收入和积蓄，相当于六个人供一套房子。而这势必影响四位老人的养老和医疗，对家庭的未来造成巨大的影响。

　　四，　高房价对社会伦理道德、人们价值观影响的恶果目前正逐步表现出来。还记得一二十年前，人们谈情说爱或相亲时，首先会关心对方品格、能力、长相怎么样，但现在很多人首先关心的是对方有没有房子，如果没有房子一切免谈，一套房子几乎压过了一切。人之所以为人是因为人类有感情，但当感情要以房子为基础的时候，不知道该为这感情自豪还是悲哀？！目前像父（母）与子（女）、兄弟姐妹之间因为房子而反目成仇甚至大打出手、男女朋友因为房子而放弃多年的感情的案例已经数不胜数，伦理道德面对房子显得那样的苍白无力，这种状况如果继续恶化发展下去，由家庭、家族组成的古老民族的价值基础――家族亲情就会受到冲击，而由一个个家庭组成的社会与国家自然也会受到冲击。

?　五，虚高的房价扩大了贫富差距，从而不利于社会的和谐稳定。谁能从高房价中获利？就是那些房产大鳄，就是已有丰富原始积累的炒房者，如我市的煤老板们，如温州炒房团。而原本经济实力较差的普通工薪阶层以及城市的下岗职工等弱势群体，只能望房兴叹，这样的恶性循环，进一步造成社会收入结构的更加分化，许多人勤劳一生买不起一个容身之所，又看着许多人的一夜爆富，不满情绪就会产生。当我们社会的基石、占人口绝大多数的老百姓发现受伤的总是自己时，不安定因素就自然滋生。

??　六，虚高房价阻碍城市化进程。城市化的过程是现代化的过程，也是农村人口向城市转移的过程，当大批的农村人口在为我们的城市建设日夜流汗、辛勤劳动，而自身的生命尊严和生活需求得不到保障时，特别是连最起码的栖身之所都没保障的时候，社会是何其悲哀；同时，我们社会的中坚力量、大批高校毕业走入社会的知识阶层，即使收入前景不差，也难靠自己的力量为住房买单。　

榆林房产浅析４

献计出策
平抑房价

今年以来全国各地房价轮番上涨，而我市在经过去年的大幅爆涨后，已趋于停滞，说明房价已达到居民不可承受的极限，特别是对我市中、低收入居民，收入不涨房价涨，紧跟着又要面对物价的全幅上扬，只能徒留一声叹息、一片怨愤。房屋做为与国家经济发展和人民生活重大的极少数商品，显然不能任由市场自由调节，市场之手和行政之手的推动到底孰先孰后，孰轻孰重，各占多大比列，才能实现资源的优质整合和利用，才能实现公民居者有其屋的基本生存理想，我觉得首先应从以下几个方面入手。


一 、加强对土地资源的管理。首先应从土地供应入手，合理利用政府对于土地的调控手段，根据城建规划要求，按时、有序、科学地分批次向市场投放土地，确保土地投放的连续性，以防止土地供应的过紧过松，造成人为的投机炒作行为，从而降低房产开发成本；同时政府在土地出让的时候，不能把土地当作政府经营性的垄断商品，而片面追求出让金的最大化，不能唯以竟拍挂的方式，谁的价高，谁就是土地的使用者，否则就更加促成了房价的上涨。其次，要优化土地资源的整合利用，把城市规划放长远，要适应经济的快速发展，要经得起50年、100年的考验。合理规划城市主要区块的功能性建设，严格控制主要地段的低层建筑，提高土地利用率。别老是建了拆，拆了建，除了增加GDP，百害无利。第三，严厉打击开发商的非法囤积土地行为。《房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地开发期限开发，超出合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可以征收相当土地使用出让金20%以下的闲置费，满两年未开工的可以无偿收回土地使用权”。而要做到这一点，政府必须加大监管力度，至少在土地环节，别让开发商和公权力之间，云遮雾绕。第四，加强城郊农村集体土地的开发管理。随着经济的发展，我市的城建规划已延伸到周边农村，近几年来，每一次城建规划的扩展，紧跟着便是房地产价格的上涨，政府前脚征用，就有人后脚跟着炒，集体土地的非法交易、转买转卖，遍地蔓延。从榆横工业区到新机场周边农村，从芹河、马家峁，到古城滩、牛家梁，政府虽做了些措施，可受打击的，只是些小户，散户。所以从县、乡、村基层政府抓起，从各个关系网的内部突破，才是解决问题的根本。
二、房产管理职能部门应加强商品房预售管理，房地产企业预售商品房时，必须交清土地使用权出让金，取得土地使用权证书，持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的建安资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期，方可办理商品房预售许可证，对于违规预售的企业，必须严厉打击。

三、加快经济适用房的建设，完善经济适用房、廉租房的保障体系。今年8月份国务院出台的《关于解决城市低收入居民住房困难的若干意见》，从根本上区别于其他的调控政策，更加注重了住房保障体系的建设。2006年，我市城区经济适用房新开工面积29.4万平米，续建面积15万平米。完成投资4亿元，竣工面积22万平米。今年5月份的市长办公会议，决定市区两级政府实行的1112工程，以及6月份出台的廉租房的管理制度，已是一个可喜的信号，当然，在保障体系的完善，管理制度的健全，执行力度的加大，享受标准的公开透明方面，还需要进一步完善，使之真正成为中低收入者的福音。

四、加快城区中心大面积的平房片区改造步伐。市政府近日出台的《关于加强榆林城区房地产市场管理，加快平房片区改造工作的意见》，便是平房片区改造的纲领性文件。土地的稀缺性决定了资源配置必须趋于合理，西沙大面积的平房片区，已不适应城市的发展，政府必须加大拆迁力度，变设施滞后的平房片区为公共设施完整配套的住宅小区，开发应向规模化发展。平房片区改造要本着让利于民的原则，不增加改造片区群众的负担，妥善安置被拆迁对象，切实改善居民的居住环境和居住条件，实施片区改造的企业应微利经营，不得牟取暴利。

五、控制房地产业开发商的暴利行为。国际上最普通的利润5%-7%。在我国，有专家分析，应控制在15%左右。可目前的情况，远高于这个比率。也有专家――包括房地产业界同行――都说过，中国的房产开发成本只占40%，大比率的利润让商家与各行政职能部门层层剥蚀，也使得大量资本流向房地产市场。借用一位房产商的话：“利润之高让我有时候觉得不好意思。”因此，对于开发商的房产开发成本的审核，控制其利润率的一定标高，政府在宏观调控上，还得下番大功夫。
六、税收也是抑制房价过高的利器。炒房就是频繁交易的投机行为，囤房更是人为加剧供给的短缺，所以，行政主管部门应认真履行职责，进一步落实房地产税收政策和征管措施，强化税收管理，依法积极开展房地产行业的税收执法检查工作，重点检查营业税、土地增值税和所得税是否足额上缴，严厉打击房地产行业可能存在的偷逃税违法行为。
七、进一步完善资本市场的建设，加大银行住房按揭制度的管理，紧缩按揭比率。曾经和还在出现的炒房团，以及居民个人的按揭买房投资，都是造成房价上涨的又一原因。资本市场的不完善，使得大量的民间资本得不到合理科学的投资渠道，便涌入房地产市场。买房按揭的大比率，使的手头没几个闲钱的居民个人把买房当做保值和获取利润的重要渠道。囤几套房，首付小，再租出去，所获租金足以支付银行的按揭利息并小有获利。
总之，在经济的高速增长下，房地产业的稳中见涨似乎并不为过，关键在于它运行的本质是什么。但愿不再是非法炒作的卷土重来，但愿不再是政府的干预不力，但愿是居民购买力的提高以致拉动需求的真正扩大，到那个时候，居者有其屋理想的实现才识经济繁荣的真正体现。