2007-10-29 08:52 阿土

浅析新榆林房产走势

关于榆林的房地产价格在近年来不断上扬的原因。主要有以下几个原因：第一是：在近几年榆林本地人口的第一个高峰期开始渐渐体现。他们所需要的住房数量越来越多。第二：由于近年来榆林的经济呈现了良好的上涨势头。从而是外来榆林淘金的人口不断涌入。致使住房需求量大幅增加。第三：本地一些地产商和投机商利用近年来人们对于房子的渴求心理。使用种种手段哄抬房价。从中获取暴利。第四：房子这一概念在人民心目中的地位的转变。从最初的居住场所，逐渐转变为用来长期投资或者理财的一种工具。而在最近几年人民的收入普遍提高。人们对于理性投资缺乏起码的认识。所以只能跟风前进。从而是大量资金涌入房地产行业。

当前应以改变土地供给量控制为土地利用率控制为核心，通过提高住宅使用率、改革土地出让收入的管理体制等办法，保证房地产价格的合理上涨。

首先，应变从严控土地总量为有限制放开，消除居民恐慌预期。土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由和居民盲目抢购的恐慌预期，应当有限制地放开土地供应，在一定时期内保持土地供应松紧趋势不变，减少对土地的盲目需求。并且适当的宣传多种理财方法。可以将城市居民中大部分钱投资到其他产业中。从而减低了个人对房地产抬价的压力。

其次，改土地供给量控制为土地利用率控制。一是住宅规定最低容积率和楼层高度。目前有些大城市的周边仍在建8层住宅，甚至大量圈地建别墅，造成土地严重浪费。国家在规划城市用地和住宅建设时，应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，将规定最低容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，最大限度节约土地，进一步提高建筑面积。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。科学测算不同行业的投资用地率，严格管理，防止一些地方政府为招商引资乱批土地，乱建开发区，无偿提供土地、厂房等情况出现。

再次，提高住宅使用率，减少住宅闲置浪费。当前市场上除一些住房投机者外，居民一户多宅并不新鲜，大量的住宅浪费也成为突出问题，不少居民购房并不是为了居住，又为市场营造了商品房购销两旺的虚假繁荣。建议对闲置住宅进行管理：除提高房地产交易税限制住宅投资外，可以在土地管理环节和开发商环节开征住宅闲置税，提高其持有多套房屋的成本，控制单个家庭所拥有的房产数量，充分发挥社会资源的使用效益，加快推动二手房的上市交易。

第四，改变现行商品住宅定价机制，打击房地产商交易环节中各种违规行为，降低房地产商垄断利润。房地产价格上涨过快，单靠市场手段调控价格短期内难以发挥实质性作用，必须通过对现有房地产行业的发展模式进行改革，特别是改变商品住宅的定价机制。

最后，改革土地出让收入的管理体制，增加住房保障体系资金投入。将土地转让收入列入财政预算，对地方土地收入建立专项专用机制，并接受地方人大监督，改变土地转让收入地方政府“小金库”的现状。明确规定一定比例的土地转让收入用于住房保障体系的资金投入和失地农民的社会保障，从土地出让收入和房地产税收中拿出专项资金，集中几年时间建设一定规模的出租房、廉租房和经济适用房。

2007-9-17 10:54 阿土
榆林房产浅析１

榆林房市面面观

　　去年以来，房地产话题迅速挤占着我们的视听神经，大到新闻媒介专访调查，小至街头巷尾的茶余饭后，或是某某楼盘再度攀升，或是某人炒盘倒卖一夜爆富，不一而足。榆林房价的几何级增长，是经济快速发展的正常现象，还是人为投机下的经济泡沫产物，我们不妨从几个现象入手。

一， 我们先看一组数据。

1，我市的房价从2004年底的1000多元每平米，上涨到2006年地3500元/平米，上涨了3.5倍还多，而同期全国房价两年增幅为14%；住宅用地从2004年的每亩50多万元，涨到2006年的每亩250万元，上涨了5倍。

2，GDP均高于我市的有关城市2006年房价，鄂尔多斯市：2400元每平米，扬州：3500元每平米， 咸阳：2200元每平米，宝鸡： 2000元每平米， 镇江：3000元每平米，包头：3000元每平米，洛阳： 2800元每平米， 绵阳：2300元每平米，宜宾：2200元每平米。以上城市有我市周边的，也有南方发达地区的，但房价都没有我市高。

3，榆林房价与收入的比已远远超出普通民众可承受的上限。2006年西安城镇居民人均可支配收入为10905元，延安市是8500元，鄂尔多斯市是13000元，榆林城镇居民可支配收入为6690元，2006年榆林房价除西安外，比以上城市都高，收入和房价比高达1：15，属全国之最。

   二，脱离价值规律的高房价，必然自有其幕后操纵黑手，在我市出现囤积居奇、投机炒作的现主要表现在以下方面：

1、房地产开发商以全国大中城市房市连续涨价为由，利用群众“买涨不买落”的心理因素，强化房价必涨、涨价正常的概念，散布虚假供求信息，捂盘惜售刺激消费需求，哄抬房价，乱中牟取暴利。

2、靠经营国家矿产资源富起来的石油煤炭老板们，平均每天的收入大都在几万元甚至几十万元以上，在完成原始资本积累后，他们将富余资金投入榆林房地产市场，购房炒地，一买一栋楼，一炒百亩地，只要地理位置、楼层户型结构称心，他们购房从不讨价还价，只要卖者敢要价，他就敢买，甚至给价比要价还要高，对榆林房地产价格暴涨起了推波助澜的作用。在这些人的刺激带动下，民间资金迅速卷入房市，跟风购房、转手倒卖者蜂拥而上，大赚一把者不在少数。

3、有些单位大搞投资购房，多次组织团购，更有甚者借修建办公楼的机会，搭车集资修建家属楼，或转让或出租从中渔利，造成囤积房源，制造虚假供需要求，引发哄抬房价的混乱局面。

4、房价上涨必然引起建设用地价格上调，而土地价格飞速涨价，给房地产开发商哄抬房价授以口柄和机会，于是便出现违规预售、无资质开发等混乱现象。更有甚者，有的开发楼盘连建设用地都没有落实，就开始非法预售商品房，报名人数竟然高出预售楼房数量的几十倍，炒楼花、炒房号等恶意炒作行为应运而生，直接导致无房者仍然无房，有房者多次购房，现在，拥有2-3套房子的双职工家庭为数不少。更有富裕家庭拥有5-6套、乃至8-9套房子者大有人在。一方面大多数无房者租房生活，另一方面有房者其房屋大量被闲置，特别是开发区新落成住宅小区，入住率不足20%，空置率高达80%以上，形成全国罕见的“存房”现象。

5、受经济利益驱动，非法炒买炒卖房产土地活动愈演愈烈，政府前脚征地，后边就有人非法投机炒作周边土地。虽然各级政府采取过专项治理行动，其效果不是很明显。致使各工业园区、开发区以及能源化工等重点项目建设附近沙梁土地价格急剧飙升，投机炒买炒卖土地活动呈现猖獗之势。村委村民集体个人争相炒卖土地，竟然出现打白条卖土地和一地卖二主的荒唐现象。圈地生财、转手倒卖，一夜暴富的人比比皆是。

6、个体开发商非法集资无序拆迁改造，损害整体改造效果，以高于商品房市场的价格，无原则的满足被拆迁人的货币补偿欲望，无形中增加了被拆迁人的补偿期望值，对房价高涨起了误导作用。

     三，2007年1-6月份（CPI）全国居民消费价格指数3.5%，榆林居民消费价格指数为3.7%，其中食品类涨幅为7.8%，全国房价高于物价上涨幅度，而榆林物价涨幅明显高于全国平均上涨幅度，房价却在今年一、二季度中悄然偃旗息鼓，交易量明显下降，处于有价无市，不就证明了存在泡沫之说？

     从以上现象中，不难看出投机炒作是房价轮番上涨的助推器，越是投机炒作，越说明房地产市场存在泡沫因素，有泡沫就有破灭的一天。

这篇文章还是有点深度

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