经适房卖成商品房 住户质疑差价款去了哪

　　铜川“曙光小区”120户居民担心房屋性质改变无法保证自己权益，同时“开发商一直没说小区是经济适用房，卖了个富人区的价格，中间差价哪儿去了？”

　　由于政策优惠，一般情况下，经济适用房价格要比普通商品房低很多。各地纷纷推出面向中低收入家庭的经济适用住房后，能够有资格购买经济适用房，对城市中低收入者来说，是件很“幸福”的事情，因此资格这个“门槛”是购买经济适用住房的关键。

　　近日，铜川却发生一件怪事：铜川市房管局对方泉（兴华）小区曙光组团的120户居民购买经济适用住房资格进行公示时，却引发了几乎全体住户的质疑。这究竟是怎么回事？

　　住户质疑经适房卖成商品房，差价款到哪去了

　　刘女士夫妇都在铜川工作，单位效益不错，两人月收入加起来近5000元，这在铜川也算是“白领”。由于双方家都没在铜川，便决定购房安家。看来看去，他们看上了位于北关的“曙光小区”（居民对方泉小区曙光组团的俗称），当时“曙光小区”的平均价格为1100多元/平方米，比市区普通商品房八九百元/平方米的价格要高不少。2005年，刘女士夫妇买下了被人称为“富人区”的“曙光小区”一套130多平方米的住宅，并于2006年底入住。

　　今年12月3日，铜川市房管局在当地媒体发布“关于购买经济适用住房资格的公示”，对“曙光小区”1、2、3号楼120户居民的购房资格进行公示，公示期限为12月1日至7日，市民对购房户资格有异议的，可进行投诉，并公布了投诉电话。此举立即引起了轩然大波。

　　其他市民还没有对购房户资格提出异议，购房户本身却不干了。“开发商自始至终都没有说是经济适用住房，抛开别的不说，光我俩的收入肯定高于铜川市平均水平，哪有资格买经济适用住房？”刘女士说，“经济适用住房卖了个富人区的价格，这中间的价格差呢？”此话得到了不少住户的认同。

　　实际上，除了想知道政策优惠带来的价格差到哪去了，住户们更关心的是自己购买房子的权益能不能得到保障。

　　购房户担心　商品房价款买经适房，权益能否保障

　　12月6日一大早，“曙光小区”3幢楼的住户自发集合起来，准备讨说法。上午11时许，除了外出的住户，大多数住户都会合在一起，共有97家购房户到新区的房管局去讨说法。

　　好好的商品房变成了经济适用住房，购房户除了想不通房价太高、收入是否符合中低收入资格线外，还提出了诸多问题：

　　合同――购房户提出，既然是经济适用住房，为啥购房时签的是商品房合同；

　　公示时间――为什么到入住一年后才开始公示购房资格，如果资格不符合条件，难道还要搬出去吗？购房款怎么办？经济适用住房的价格为啥不按规定公示？

　　卖房――按相关规定，经济适用住房必须住够一定期限后方可售房，且售房时要补缴相应的房价差别，或是补缴政策优惠的相关费用后，才能入市交易，购房户若想交易，该怎么办？

　　出租――与卖房类似，经济适用住房的有限产权也使房屋出租时受到诸多限制；

　　房产证――掏了普通商品房的全价，能否拿到全产权的房产证；

　　户型――按规定（小区建设时的规定）经济适用住房的户型应在60平方米-80平方米，而“曙光小区”的户型大多在100平方米以上；

　　购房户之所以自己提出质疑，一方面是房价问题，更重要的是，担心自己所购房屋一旦变成经济适用住房，诸多权益难以得到保证。记者多次到该小区的开发商处采访，位于方泉小区的兴华公司总经理办公室却一直没人，据小区住户讲，从12月3日有关部门公示后，他们就一直找不到开发商。

　　有关政策　经适房交易、出租时受到诸多限制

　　建设部2004年发布的《经济适用住房管理办法》中，经济适用住房定义为：“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”，显然此时的经济适用住房还属于商品房的一种。近日国家七部委联合发布的
《经济适用住房管理办法》中，经济适用住房被重新定义为“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，由此看来，这里的经济适用住房已脱离了商品房的概念。

　　按照规定，经济适用房建设用地以划拨方式供应，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担，这三条政策优惠决定了经济适用房的建设成本要比普通商品房低很多。以西安为例，仅土地一项，普通商品房通过拍卖获得的土地，每亩价格在200万元左右，按容积率2.5考虑，商品房每平方米的价格，有1200元是土地拍卖带来的，经济适用住房土地则因为是划拨而来，成本要少得多。

　　一般情况下，经济适用房的价格要比普通商品房低200-1500元，前几年北京刚开始兴建经济适用房时，由于巨大的价格差异，大量市民半夜排队排号，以获得购房资格，可见经济适用房的价格**。这就是“曙光小区”购房者的质疑：既然是经济适用住房，为啥价格方面没有差别？

　　政策的优惠，决定了经济适用房的非全产权，因此在交易、出租时受到诸多限制。按照当时的规定，“经济适用住房在取得房屋所有权和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市交易，出售时按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，具体年限由各地确定”。这就是该小区购房户的担心，经济适用房不是全产权，而购房户自认掏的是商品房价款，权益谁来保障？

　　房管局答复　降低门槛导致经适房与商品房价格持平

　　据了解，这是铜川市房管局首次对经济适用房购房户的资格进行公示，没想到引来多种质疑。

　　面对97户购房户的质疑，铜川市房管局房改科科长张永红表示，12月11日，他们就“曙光小区”购房户的问题进行了答复。

　　据其介绍，由于本世纪初期铜川市经济滑坡，加之大量滑塌区、棚户区改造，铜川市出现了大量住房需求，这些需房户大多都是中低收入者，于是有关部门便大幅降低经济适用房的“门槛”，加之其他诸多因素，导致铜川市的经济适用房价格与普通商品住房价格基本持平。

　　据了解，由于土地紧缺，一般城市的经济适用房建设面积占当年建设房屋总面积的5%-10%。但铜川市降低经济适用房门槛的做法，一度使经济适用住房的比例占到了90%，近年来比例才有所下降，但也占到近40%。

　　数字显示，2000年-2004年，铜川共建设了120万平方米经济适用房。这么多经济适用房上马，一方面解决了铜川市民的住房需求，但同时也带来了奇怪的现象：经济适用房价格不低。经济适用房的价格优势主要取决于政策优惠，政策优惠分两部分，一部分为土地费用；一部分为建设费用按政策减免的部分。而铜川市当时的实际情况是土地价格非常便宜，老市区很多地段的地价只有几万元，便宜的地价导致经济适用房的土地费用优势微不足道，与普通商品房基本持平；另一方面，由于几乎所有的新建住宅楼都是经济适用房，按规定政策减免的费用部分根本得不到落实，经济适用房又一次与普通商品房落到了同一起跑线，价格自然无法拉开。

　　购房户疑惑　“富人区”的房子还算不算经济适用房

　　对“曙光小区”购房户的质疑，张永红这样解释：

　　合同――经济适用房本身就使用的是建设部统一格式的购房合同；

　　公示时间――公示时间晚是因为开发商的材料报得晚；

　　房产证――经济适用房购房户的房产
证与普通商品房的一样，但后面标注有“经济适用住房”字样。

　　由于上述历史原因，此前铜川市经济适用房在交易、出租时的“待遇”与普通商品房一样，不用补缴费用。“曙光小区”的问题，房管局正在研究，拟采取一样的方式。

　　房价问题解决了，购房户权益也可能得到保障，那么问题是不是解决了？

　　让我们看一下关于经济适用房方面国家的相关规定：

　　政策优惠――土地划拨、相关费用减免；

　　开发建设――户型应控制在60-80平方米（当时的规定，新规定为60平方米）；

　　价格公示――经济适用房价格确定后应当向社会公示；

　　交易和售后管理――无房或住房面积低于规定标准的住房困难户家庭、家庭收入符合地方划定的收入线标准方可购房；经济适用房在交易时应补缴相关费用；补缴相关费用前不得出租经营；购房户资格应向社会公示。

　　看完这些规定后会发现，经济适用房从建设时的政策优惠到交易，与开发商、市民利益密切相关的规定，铜川实际落实的只有一条半：即土地划拨一条和首次（也是目前惟一一次）购房户资格公示引发尴尬这半条。这还算不算经济适用房？

　　截至记者发稿，“曙光小区”购房户表示，双方意见仍未达成一致。华商报记者 周沐辉