榆林区域市场现状及趋势判断

（一）榆林市房地产市场宏观概况

    与房地产较为发达的大中城市相比，榆林市的房地产市场处于起步阶段，从去年至今年以来，受宏观调控政策的影响，榆林市房地产业保持稳定发展态势，房地产市场体系框架正逐渐形成。
    尽管榆林市房地产业已呈现良好发展势头，但也存在一些问题。首先是房地产二级市场不活跃：近3年全市二手房成交额占市场交易份额极低，房改房上市交易量在已售公房总量中所占比例几乎为零。住房二级市场发育严重滞后：就存量住房而言，“提租”工作进展缓慢，长期以来实行的低租金、无偿分配住房的体制，扭曲了居民的住房消费观念，刺激了不合理的消费需求，尽管榆林市住房分配货币化改革方案已将公房租金调整到市场租金水平，但并未得到真正实施，租住公房的职工不愿入市购房。

    （二）榆林市房地产市场微观概况

    和房地产较为发达的大中城市相比，榆林市的房地产市场处于起步阶段，但同时也在快速向前发展。目前，榆林市有各类房开公司百余家，每年商品房屋竣工面积保持较高增长比例。
    总体而言，除“圣景名苑、龙腾汇”外，榆林市房地产市场的现有商品房开发大多以中低档住宅开发为主，即使有一小部分开发公司计划开发高档、高素质住宅，也只是处于构想和规划之中。

    目前，榆林市的住宅房地产市场呈现以下特点：

    1、建筑风格和建筑规划陈旧落后

    榆林市正在开发的楼盘中，基本完全承袭了计划经济时代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感。虽然在面积上越来越舒适，有90％以上为三房二厅120平方米以上的中大户型，但其户型设计仍停留在户型单一，开间布局不尽合理的阶段。

    2、不注重环境营造

    当具有代表性的大中城市的房地产开发在景观环境营造上走过了绿化、人性、花园、园林、生态等过程而向更高的层次发展时，榆林市的住宅开发却没有注重景观、环境的规划设计和建设，更多的甚至连基本的绿化都做不到。

    榆林市是我国的能源化工、旅游开发城市，经济飞速发展，城市建设日新月异，而住宅开发在环境营造方面几乎为空白。因此，在此方面创新将是本案突破市场的利剑。

    3、理念既无创新、概念也不炒作

    在开发理念上，榆林市的房地产市场与其他大中城市相比就有很大差距，有80%以上的楼盘，我们压根就看不到宣传资料，更不要说在有“教育”、“生态”、“人性化”、“智能化”、“绿色”、“欧陆风情”等令榆林市消费群耳目一新、怦然心动的概念；同时经过实地考察我们发现这种大家惯用的文字游戏，在这里也是毫无踪迹，分文不值。

4、不注重推广和营销
    ◇在调查了榆林市较知名和有影响力的一些楼盘后，发现有以下特点：
    ◇绝大多数楼盘无现场包装，现场杂乱无章；
    ◇几乎都是先做土建施工，后做绿化；
    ◇不注意售楼部包装，现有的售楼部就是一间门面，放一个沙盘模型，墙上粘贴几张户型图；
    ◇不注意销售队伍：在榆林市几乎所有的楼盘中，销售人员大都1-2名，无专业知识，无销售技巧，不注重形象。

    （三）榆林市房地产市场总体供求现状

    商品房供应和需求基本保持平衡。
    近两年来，榆林市房地产开发竣工和销售面积曲线走势一致，商品房空置率有所下降，呈现出供需两旺的态势。作为新的经济增长点，房地产业在榆林已经步入了高速发展的快车道。

   但由于开发理念、区域文化等种种因素影响，榆林市的房地产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎一片空白，而有购买力的消费群体见多识广，更苦于榆林没有理想中的高档住宅令他们找不到归宿。

    （四）榆林市现有住宅物业调查分析

    根据实地的市场调查情况来看，榆林市的住宅物业存在以下几个方面的问题：
    既无概念炒作，更无产品创新。在榆林我们发现，对于房地产开发项目，它的宣传推广方式和手段都特别的有限；通过研究我们认为这不仅与当地的广告媒体产业及城市发展步伐有关，更重要的是与开发商的营销推广理念和认知有很大关系，所以好多产品的营销推广连概念都没有，那么就可想而知那实物的产品更不会怎么样了！同样我们可以这样理解目标市场：从理念上，开发商就没有对未来住宅的发展方向有足够的认识；从实际操作上来看，就更难以具备将理念转化为实体产品的能力。

    通过对市场上现有产品的对比发现，开发商的开发重点放在了大户型上，100平方米以下的户型仅占20%左右的比例，超过120平方米以上的户型所占比例则达到了60―70%，这说明大多开发商对怎样提供住宅性价比还没有实质上的认识，只能单纯的通过放大面积来达到增加住宅功能的目的。

    （五）榆林市房地产市场发展趋势

    1、供给市场发展趋势
    ◇房地产市场将逐渐步入市场化运作，竞争也会日趋激烈；
    ◇由于国家调控政策影响，加之真正有计划、有能力生产高档产品的开发商凤毛麟角，因而高档住房开发面积的供应将不会迅猛增长；

    ◇住宅销售价格将保持稳中有升；
    ◇高档住宅市场将开始迈出步伐、被挖掘，一旦出现领袖级产品，必将使得低中档住宅的建筑风格、规划设计、环境景观、社区配套、物业管理等体现产品质素的指标有较大改观甚至出现质的飞跃；
    ◇开发经营理念不断突破，营销策划包装推广逐步被重视，产品创新显得日益紧迫；
    ◇住宅开发重心将向市区西南部的经济开发区转移；
    ◇休闲、度假、运动、教育等主题楼盘将出现；
    ◇一批专业的策划、广告、销售队伍将被引进或崛起。
    2、消费市场发展趋势
    ◇消费能力随榆林市经济的快速发展不断增强，高性价比的产品供应有限，使得消费力不断蓄积；
    ◇消费日趋理性，更加注重产品综合品质；
    ◇住房投资意识有了萌芽，改善居住条件，提高居住质量意识日益加强；
    ◇追求高品位生活的消费群日益壮大；
    ◇容易接受高质素住宅产品的消费引导；