购房时要注意的陷阱

购房陷阱（广告）
     买房子，应该是一件值得高兴的事。搬家了，邻居和朋友还要来庆贺乔迁之喜，更不用说买新房子了。
    ?买房子要经历一个知道房――了解房――看房――签合同――入住的漫长过程，在现在尚不完善的房地产市场上，购房者与开发商的斗智斗勇从开始有房地产交易的那一天起，就没有停止过，而在房地产交易的实务中，购房者必须要识破一个个开发商设下的陷阱，方能功德圆满，如果眼不明、心不亮而又缺乏经验，那就等着吃亏吧。
    ?我们现在将这个漫长过程中常见的，但却又是很有代表性的一些陷阱透露给购房者们，希望他们能够仔细地看看，我们更希望他们能够买到自己称心如意的好房子。
     
    ?购房者获知楼盘信息最直接且效果最明显的莫过于广告了，其中更以报纸广告为主。但房地产广告中的陷阱也是令人防不胜防。
    ?陷阱一：位置
    ?购房者选择房源，最主要的还是位置。所以，广告中一般都把楼盘的位置作出标志。好位置的楼盘不在话下，很多位置明明偏远的楼盘却想方设法的往一些好位置上靠拢，不仔细的话就吃亏了。    ? 最常见的就是“距离××只有××公里”，或者“距离××只有××分钟车程”。这个××公里肯定在地图上用尺子量出来的，而不是实际的行走距离，很可能中间根本就没有路；至于那个××分钟车程，则一定是在夜半时分的飚车速度，而白天很可能堵车堵得你连二挡都挂不上。
    ?还有的就是光看位置而忽视周围的配套，要对广告中的位置示意图多加留意：附近是否有较理想的生活环境、交通便利程度如何、小孩上学问题该怎么解决等。
    ?对策――最好的办法还是实地看一下，看看这个××公里和××分钟车程到底是怎么得出来的，如果相差甚远，还是不买的好。
   ? 陷阱二：价格
    ?购房者除了位置外最关心的就是价格了。现在开发商在打广告时，一般都是把起价打上去，或者是将层次朝向较差的价位往广告上打，这样就显得价格较低。但真实的定价肯定远高于起价，像广告上登着的××元／平方米起就是最低起卖价。
    ?最低起价的房子一般是买不到的，要么是被人挑走了，要么是被销售人员自己留下了。
    ?还有一种情况是价格的确很低，但生活配套设施差，住起来很不方便，购置此类房还是要仔细考虑一下。
    ?对策――不看起价看均价，从销售人员的嘴里套取更多的价格情况与销售情况。
   ? 陷阱三：实力
    ?目前，已经有越来越多的购房者把开发商的实力作为自己买房的一个重要参考依据。实力强大的发展商资金雄厚、信誉高、经验丰富，有实力的开发商一般会规避很多诸如“烂尾”这样的恶性事件。
    ?但有时，广告上出现的是开发商、投资商、承建商等综合的情况。一个没什么实力的开发商也许会和一家有实力的投资商联合开发一个楼盘，但也许那个有实力的开发商只负责投资而不管其他的事情。你不能只看到一个有实力的开发商就以为没问题，你还要看发展商、承建商的实力和经验。其中发展商就是这个项目的项目公司，承建商则是建设此项目的建筑工程公司。
    ?对策：对项目公司和承建公司多加了解，翻翻他们的老黄历，看看他们以前都干过什么。另外，如果可能的话，还要了解一些投资商最近一段时间里在国内外资本市场上的动向。综合实力强大的房地产商一般都在资本市场上会有不小的动作，而随着前两年不断出现的金融危机，房地产商遭到毁灭性打击的也有很多，香港的地产商在一场亚洲金融危机之后，普遍缩水一半，对香港地产市场打击极大。而中国海南省也有大量类似的例子。
    ?陷阱四：许可证的真假
    ?此外，能在媒体上公开销售的房产，都应是取得政府颁发了预售证的项目，在报纸广告上都有标识。 但是，前不久市场上出现了假房产证，所以也有可能出现假预售证，即报纸上刊登的预售许可证号码可能是子虚乌有，而有时报社广告部门疏忽的话，就被漏掉了。
    ?对策：向有关部门咨询


购房陷阱（合同）
看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。
    ?陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果     ?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。  
   ? 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
    ?同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
   ? 陷阱二：合同主体认定不明
    ?购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
    ?另外，也有可能该项目是Ａ公司开发的，实际上却是由Ｂ公司投资，作为买家还是应与Ａ公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。  
    ?对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。
    ?陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
    ?签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。
    ?善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
    ?对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
    ?陷阱四：  “最短时间”与“最好”
    ?合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。
    ?合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
    ?对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
   ? 陷阱五： 约定提前交纳部分费用
    ?开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
    ?比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。
    ?对策――购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
   ? 陷阱六：卖方解除合同
    ?在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”  
    ?这显然是不公平条款，假如买家已经支付９５％的价款，只剩５％的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付９５％的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
    ?对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
    ?陷阱七：处理结果不明确
    ?很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。
    ?对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。  
    ?陷阱八：以偏盖全
    ?这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。
   ? 对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。
   ? 陷阱九：拒签补充协议
    ?前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
    ?但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。
    ?对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。