上月中旬，国务院总理**在新加坡国立大学发表讲话，提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；紧接着，广州限价房公布了三大购房标准，“收入不设限”引起民众高度关注。这两个关于保障性住房的新闻被业界看成是年底最大的调控政策，其轰动性甚至不亚于黄金周前的房贷新政。而这两大变化将给商品房市场带来怎样的影响，结果似乎不止一种，但至少有一点是肯定的，首次置业者有福了。――编者按

　　基础买家和租客都被政府解决

　　商品房投资客受正面冲击

　　限价房，带着深刻的时代烙印，是房地产市场经济中的一种调节，是住房改革进程中的一个插曲，而其功能正接受市场及时间的检验。

　　这个“时代”，指的是房价高烧不止的时代特征，也是多年来保障型住宅供应体系缺失所导致的房价畸形发展的时代特征，在一而再再而三的铁腕宏观调控效果不佳的情况下，某些城市进行“限价发售”转而变通为“限价房”、“限价地”拍卖的方式，当然这也是政府一种“亡羊补牢”式的举措，在发展商疯狂寻求土地储备及表面上积极响应政府号召的双重需求下，“限价房”得以推行。

　　广州自2006年8月推出第一个“限价”项目，截至目前，共公开出让14宗限价房用地，用地面积132.8万平方米，规划建筑面积277.5万平方米，是全国落实国家限价房政策最早、出让土地规模最大的城市之一。

　　从理论上讲，限价房的出现主要是在源头上控制房价，以打破房地产市场上的垄断，保障中低收入者、中高收入人群或“夹心阶层”的买房能力、住房权力。广州的第一限价房社区之公开发售，将作为首个实验品，有其积极的示范意义。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州政府最近强势推出大量的“廉租房”、“限价房”，房地产老板和专家们都淡定地表态“对楼市没有什么影响”。实质上，政府行为的加大，一方面分化、瓦解了基层购买力，另一方面打击了投资客和多次置业者的信心。例如，很多原本想投资小户型、公寓的买家，就会考虑，政府把租客都解决了，小户型以后由谁来租？商品房市场只有往高端发展，往投资型产品发展，但这一条路径，又何尝不是“华山一条路”？遭遇这三股寒流，广州楼市已全面进入“冰冻期”。“冰冻期”的特征是：成交稀少，楼价坚挺；买卖博弈，互相坚守。

　　另有业界人士认为，一个健康、正常的房地产市场，应该是依靠每年新增的购房群体来支撑消费，但这两年疯涨的楼价已经将越来越多的首次置业者抛出局外，让这批人被迫进入二手市场。如今，限价房对购房者的收入不设限，而且，如果又有足够的供应，可以说，能将过去积累的首次置业者和未来新增的首次置业都“揽上身”，将这些购买力从商品房市场“解救”出来。

　　由于近年的楼市中，首次置业者成功买到房的比例越来越少，寄望这批原本就不入局的人转移消费来拉低楼价，短期内似乎难以奏效。但从长远看，商品房市场不可能长期依靠换房族和投资客来内部循环，必定需要新生力量。而当这一群体被吸引到限价房后，未来的购买力在流失。

　　当然，限价房直接冲击的会是二手房市场。而当二手房市场出现明显波动时，尤其是交投减少，会间接影响一手市场的成交。无论是换房族，还是投资者，都会因为二手市场的放缓而影响正常的购房进度。

　　合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，虽然限价房从数量上来看，对整个商品房市场有一定的影响，但都控制在一定的范围内，但对左邻右里的影响比较大，特别是在这段时间，直接牵制了发展商对商品房的定价。

　　限价房两面睇

　　限价房让首次置业者既“雀跃”又“犹豫”

　　雀跃：符合条件一定去买

　　一位正在四处看房，但感叹房价太高实在买不起的杨小姐告诉记者，自己和老公一直跟父母同住，自从有了10万元积蓄，她就开始看了不少楼盘。但发现，区区十万元，想在广州买到总价四五十万元的房子，已经很难。而限价房不限收入水平，这对广州人杨小姐来说可谓是天大的好事。金沙洲保利西子湾已经建到基本具备预售条件的程度，杨小姐表示她一定会去试试。

　　限价房放开收入限制，可以说，把相当一部分如杨小姐这样的首次置业者从商品房市场里“解救”出来，当然，在限价地出现的区域，限价房抢周边商品房客几成定局。

　　以即将发售保利西子湾的金沙洲来说，金沙洲地属广州和佛山，该区域内的项目价格大致在6800-15000元/平方米之间，但6800元/平方米的房子不仅离广州比较远，而且朝向和所在位置都不算佳。而即将推出的西子湾是地块条件和发展商质素都相当高的项目，位于广州，六成单位望江，最高价才6500元/平方米，从大环境说，与周边单价过万甚至1万5的楼盘旗鼓相当，对于精明的消费者而言，这些商品房项目，无论发展商再怎么强调内部装修的豪华，也无法拉平高达一倍的价差。

　　同样是广州人的陈先生现在则大呼后悔。因为刚在国庆期间，首次置业的他就在金沙洲以万元左右的价格买下一套房子，而其实他也是符合限价房的申购条件的。

　　犹豫：谨慎使用“首置”机会

　　当然，限价房对于首次置业者而言，也是几家欢喜几家愁。

　　同样符合申购条件的黄小姐就表示，买限价房，顾虑还很多。首先，限价房地点偏远，所在的区域生活气息尚不浓厚，公共配套仍滞后，住下来各方面可能都不方便。

　　其次，买这个限价房，自己和家人一定会与二手房比较。因为在这个价位上，限价房的房价实际上已经会与广州市区的二手市场有交集，只不过限价房是新房，而广州城区6000来元的二手房可能楼龄已经比较长，但二手房交通、生活等配套都很方便啊，黄小姐认为，“犹豫是一定会的”。

　　另外，黄小姐还提到她最担心的一点，限价房一般是小户型，而第二套房的房贷新政出台后，如果以后有条件再置业换套大点的房子，就算是第二套房了，按揭的成数以及利率都将与第一套房有很大的差别，所以要更谨慎地使用首次置业机会。

　　有行内人士认为，像黄小姐这样想法的消费者并不少见，不见得所有符合申购条件的首次置业者都是钟情限价房的，对生活质量有更高要求的人来说，“抵买”不是唯一。

　　限价房让投资者既“无门”又“动心”

　　无门：有房产者禁入

　　不少接受采访的业内人士认为，政府在销售对象的限制上，就是要将投资者挤在门外，尽可能优先满足真正的刚性住房需求。因为《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》规定，申购条件之一是要是首次置业者，这一点就让不少投资者不得其门而入。而且，限价房5年内不得出租和转让，5年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。

　　近一两年，换房或者投资类型的消费者已成为了广州楼市的购房主体，“土地是有限的，房屋是有限，以后买不到房的人必然要向有房者租房，租金也是房东说了算。”这就是长线投资者的租金养老打算。但我们发现，市场是不断在变化的，如今，这些投资者的打算也很可能落空，投资多套房产可能将没有前途。买多套房打算长线投资的买家，也可能会因为保障型住房如限价房等的大量供应而失去未来预期中的租金收入。

　　动心：买了再说，赌未来升值

　　由于限价房申购不设收入门槛，投资限价房风险较大，也有业内人士担忧，部分投资者还是闻风而至的。记者身边就有不少已经有房的人，对限价房也表现出相当的兴趣。毕竟，也有投资者信奉“富贵险中求”。

　　申购条件对年龄的规定是：男性年满25周岁，女性年满23周岁，这基本就是大学生一毕业就可满足条件。三大标准中只是说，已婚配偶或子女有房不得购房。那么，大学毕业生父母即使有房，也完全可以通过子女来达到购买限价房的目的，甚至，大学毕业生先买套限价房投资，再买套商品房自住，也未尝不可。

　　其次，限价房只规定五年不得租售，五年后补地价才能转让。如果投资者愿意赌一把，五年后，广州楼价大幅攀升，转手再卖时，补的只是地价，又不是楼价差价，那么还是有赢利空间的。比如一套40万元的房子，五年后价值60万元，就算补地价，也有10多万元的利润。何况，这五年还相当于地价延迟付，省下资金投资其他。

　　当前，不看重租金收益，看重房产增值，已经成为投资者的主流心态。投资者庞先生就告诉记者，他四年前在广州大道南买了一套一手的三房单位，目前二手价已经升值了一倍多。他表示，虽然近年楼价疯涨的同时，租金并没有相应增长，但他们对租金回报并不十分看重，而是认定未来稀缺资源（房产）的增值会远远高于租金收益。

　　对比

　　价格：低价商品房转身冲击限价房

　　广州“限价地、限价房”的推出，前提是“以房价限地价”，限价房的最高售价基本为项目所在区域的平均售价之70%.

　　但随着近期住宅销售情况不乐观的背景下，广州东部多个楼盘出现了“低价”的**，凤凰城(论坛像册户型样板间新闻)“美寓”洋房组团首批500多套，均价4800元/平方米，带装修出售，还能享受凤凰城多年来营造的成熟城市配套。

　　敏捷地产在新塘的两个项目，锦绣新天地以3680元/平方米起价销售、锦绣银苑以2480元/平方米起价，两大项目均位于新塘镇的核心位置，且居住氛围十分成熟。

　　广州东部的多个限价房项目，以科学城龙光及万科项目为例，限价最高为4000-6000元/平方米，最近拍卖成交的花都、番禺两项目限价约在3900-4000多元/平方米之间，以此计算，要年收入过7万才有能力购买。以锦绣银苑2480元/平方米计算，20万左右可以购买三房单位，首付三成，贷款约14万，15年月供仅1324元/月（按基准利率计算）。按照工薪需为月按揭1/3的比例计算，一般工薪阶层月收入4000元、年薪约5万元则可以应付，比限价房年收入7万元的门槛更低些。

　　这些普通商品房项目的售价明显比科学城的“限价房”更有优势。而且，不存在“不完全产权”、“补交差价”等限制，也没有受到购买对象条件等条条框框的限制，购买自住或投资等更为自由，且还可更早享受到项目配套及城市配套等利好。

　　货量：明年限价房占市场总量不高

　　根据合富辉煌集团研究部及中原地产研究部的统计数据显示，按照规划，明年限价房的供应量约为8000套左右，按照每年成交8万-9万套住宅的数量，限价房的供应量仅占整个成交量的10%.也即是说，如果这8000套限价房能够全部如期上市供应、全部销售完毕的话，也仅占市场成交量的1/10.

　　黎文江还根据其掌握的数据分析，“按照理论统计，明年上市供应的预计90平方米以下的单位将达到五成以上，那么这一部分产品对限价房也将是一种冲击；两种产品存在一定的正面竞争，在价格、地理位置、社区配套等方面，均有所竞争。”

　　发展商中颐集团营销总监潘耀曦则认为，“今年前三季度，很多开发企业基本都以三分之二的预售货量完成了全年的销售金额，也就是说，在完成全年销售金额任务的前提下，大约还有三分之一的保存货量推到明年销售。”该负责人介绍，“这部分存货基本为大面积户型，正好与限价房等拉开差距，有一定的产品优势。”

　　业界说法

　　能抽走多少首次置业者，还要时间看一看

　　广东省房协会长蔡穗声

　　之前外界有评论说，如果限价房增加供应，将会平抑房价，对于这个说法，我们房协还在观察之中，我认为，看待这个问题，一定要谨慎一点。对于首次置业者群体而言，肯定是有影响的。但有广州市户口的老居民，应该一般都有住房了，符合申购条件的一般是有广州市户口的新移民吧，而且我们都知道，限价房分布的地点都比较有局限，所以限价房能否抽走首次置业者，能抽走多少首次置业者，还是需要时间去看一看。

　　会拉低均价，对中低档市场影响明显，也会影响高档市场

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金

　　根据我们的统计，明年上市的限价房大概有1万多套，占明年商品房总供应量的15%左右。目前限价房的申购条件要求很低，说明政府正在加大力度，还将加大限价地的供应。

　　明年限价房上市，对楼市均价一定会有影响，拉低均价，首次置业者买限价房的买限价房，没买上的也会对其他的商品房持观望态度，会等下一批限价房上市，这样一来，对中低档市场的影响将会比较明显，客户会流失，而且，明年中小户型也会大量上市，调控的威力将会显示。当然，对中低档市场有影响，也不代表对中高档市场没有影响，一些家庭的子女可能符合申购条件，那么该家庭原本想换大房的也可能会变成买限价房。另外，我认为限价房对投资市场没有明显影响，因为限制出让年限，会打消不少人买限价房的念头。

　　记者手记

　　政府要走好“限价房”这根平衡木

　　“限价房”是高位运行中的房地产市场的“平衡木”。政府不仅要在审核、监控及流通等环节进行有力监督，还要控制好限价房的数量。

　　专家提出，限价房作为一种特殊的商品房，其在地价等各方面，政府与发展商均有“让利”的行为，如果数量过少，无法解决“夹心层”的住房困难，有悖和谐社会的建设。如果数量过多，又会对普通商品房以及高档商品房市场形成冲击，干扰了商品房市场的正常运行秩序，不利于房地产市场的健康发展。因此，作为政府需要合理确定限价房的开发规模，做到有计划有步骤地开发、供应限价房。

　　广州新办法并未放宽申请门槛

　　“经适房覆盖中产”看上去很美

　　上月中旬，国务院总理**在新加坡国立大学发表讲话，称“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。但随后几日，广州新出炉的《广州市经济适用房住房制度实施办法》（以下简称《办法》）却并未放宽经济适用房的申请门槛，依然按照今年5月份预登记时的标准??“广州户籍、未享受过保障住房、家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上，且人均居住面积10平方米以下”，这也意味着，经济适用房覆盖中产，在广州看起来只是很美。

　　有关专家指出，和全国多数城市不同，广州经济发达，中产标准要高一些，政府保证中产，并非保障全部中产阶级，而仅是中产里的低层。另有地产界人士指出，如果中产住房全被政府解决，那开发商的“麻烦”就大了。

　　可支配收入 不但中产难符合标准，连白领都“超标”

　　按照《办法》，广州经济适用房的门槛并未放宽??家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上，且人均居住面积10平方米以下。

　　18287元的年均可支配收入，意味平均到每个月，可支配收入只有1524元。而根据广州市统计局发布的数据，截至今年10月份，广州城镇人均累积可支配收入就已达18565.46元，超过了申购标准。另外记者了解到，18565.46元的可支配收入，对应的累积工资为31492元，平均每月3149.2元。也就是说，市民如果月平均收入超过3149.2元，就肯定达不到经济适用房的申购标准。而拥有一定积累和地位的中产，收入多超过平均水平。

　　至于中产的月收入到底如何定义，市社科院科研处处长彭澎认为，中产是具有一定财富的白领，月入5000元可看成中产标准。“为什么这么说呢，因为在广州政府部门，一个处室的处长，月薪就是5000元左右，所以我认为这是中产的一个标准”。若按照这一指标，广州多数中产肯定无缘经济适用房。其实，广州的普通白领申请经济适用房都比较困难，根据一份调查，广州白领的达标“门槛”，为月入4750元。

　　建设面积 五年建设量也不够中产一年消费量

　　除了收入指标，广州经济适用房的建设速度，也无法满足中产的需求。

　　记者了解到，最近几年，广州每年的一手房成交量在800万-1000万平方米之间，而中产无疑是购房主力。

　　根据广州市国土房管局发布的权威数据，去年1月至12月，广州一手房成交1158.07万平方米，如果按中产购房占60%计算，一年也要消化694.8万平方米。而根据广州市规划，2006-2010年里，全市动工修建的经济适用房总共才840万平方米，剔除部队和单位自建经济适用房的300万平方米（详见表格），五年的工期，经济适用房的建成规模尚不够一年的消费需求。

　　广州经济适用房为何难以覆盖中产，彭澎处长认为，主要原因是广州和多数城市不同，经济比较发达，相对而言，中产的财富和购买力较强，一些月入8000甚至过万的中产，确实无需政府保障。不过，中产阶级里的低收入者，也就是“中低”人群，政府应该保障。“3000多元的中产也是有的”。彭澎的这一观点得到合富辉煌首席分析师黎文江的赞同，他同样认为广州有一部分中产需要保障。

　　同时，之前有消息称，建设部正着手对经济适用房申购门槛进行调整，以实现经适房与限价房的“无缝对接”。不过，广州正在构建的住房结构，不存在“空当”。据测算，目前购买经济适用房基本要达到家庭年收入6万元左右，而花都、番禺等地块的限价房价格大约在3900多元/平方米-4000多元/平方米，家庭年收入约7万元就有能力购买，所以限价房与经济适用房的购买准入条件正好衔接上。

　　市场影响 中小户型竞争加剧，开发商日子难过

　　尽管广州的经济适用房无法全面覆盖中产，但低收入中产的进入，还是将对楼市产生一定影响。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，中低收入的中产如果得到保障，市场需求无疑减少，开发商将受到一定冲击。同时，随着70/90政策的落地，广州明年中小户型增多，而中低收入的中产，原本是小户型的消耗大户，这部分人群一旦转向新社区，那么中小户型的销售加难，竞争加剧。

　　中原地产项目部总经理黄韬则认为，广州经济适用房如果向多数中产放开，则是一种本末倒置的做法。“就目前而言，经济适用房还没有解决中低收入人群的住房问题，如果覆盖中产等高收入人群，则是本末倒置。而且经济适用房的建设面积，也无法满足多数中产的需要，保障中产现在还早了一点，将来或许可以”。黄韬接着认为，如果把普通商品房的主要购买力纳入保障住房，开发商正常的销售秩序将被打乱。另外，富裕中产购买经济适用房，还可能发生炒卖的现象，这对整个市场的稳定不利。因此他认为，经济适用房还是先保障中低收入，中产等富裕阶级，不妨用限价房和普通商品房来调节。

　　现状

　　今年完成168万平方米 1.3万份申请通过初审

　　2006年2月，广州市政府在一次多部门会议中，不经意传递了一个信息??重启经济适用房计划。而重启的原因则比较明朗，楼价的涨势远超工资增幅，部分市民安居困难，通过经济适用房的建设，可解决不符合廉租房保障标准，但又很难到市场上买商品房的群体的住房问题。

　　随后，广州出台“十一五”规划，明确在未来五年里，经济适用房将达到住房建设总量的17%，即在2006-2010年里，全市动工建设经济适用住房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。而经济适用房的主要载体为新社区。根据规划，广州将在今年和明年内，兴建30个新社区，而经济适用房的建设规模，今年将完成168万平方米，此外，部队和单位自建经济适用房，今年也将完成76万平方米。

　　今年5月10日，重启的经济适用房进入预登记，符合条件的市民，可在街道领表办理。9月，经济适用房价格初步确定，预计金沙洲、同德的经济适用房的售价将为3000多元/平方米。而上月底，《广州市经济适用房住房制度实施办法》原则通过，目前已有1.3万份申请通过初审。

　　对比

　　核心内容还是70/90

　　至于之前政府规定，在今后的土地供应方面，经济适用房、廉租住房、中低价位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供应必须达到居住用地供应的70%以上的政策，合富辉煌首席分析师黎文江认为，这个核心内容就是国六条的70/90政策，对广州的影响已经呈现，即今年年底，中小户型套数比例占整个市场的50%左右，明年预计占70%.

　　他山之石

　　新加坡地价反过来定

　　据悉，新加坡实行“居者有其屋”政策时，土地价格是倒过来算的，即先把老百姓能承受的价格算出来，比如普通家庭4-6年的收入是25万元，那么房价就定在25万元。从25万元里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润（非暴利）后，剩下的就是土地价格，然后按照这个价格卖给房地产商。

　　同时，新加坡采取组屋（PublicHousing）政策，该政策在澳门称经济房屋，香港称公屋、居屋，是在政府主导之下，由建屋发展局建设的公共住房，组屋的供应对象就是广大的雇员阶层。而从覆盖面来看，新加坡的组屋政策覆盖了85%的居民。