市工商双生分局建筑房地产市场管理所所长 刘林
尊敬的各位领导、、各位建筑业、房地产开发企业、房地产策划代理机构的代表们及各新闻媒体的朋友们：大家下午好！
根据国家八部委《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》精神要求，一年来，我们在市局、分局统一部署安排下，依据本所职能对西安城六区及三个开发区房地产市场交易秩序进行了全面清理整顿，通过房地产开发企业自查，和我们会同相关职能部门抽查及对典型案件进行查处，已基本完成阶段性工作，取得了一定成效。为了迎接省上十部门的抽查，使各企业对照问题，找出差距，规范经营。现将我们在整顿和规范房地产市场秩序的工作情况和发现存在的主要问题向在座的领导及企业代表作如下汇报：
建筑企业在建筑辅才中使用假冒伪劣产品；房地产企业的无照经营、囤房惜售、哄抬房价、广告违规、合同欺诈、面积缩水、霸王条款、不正当竞争、中介虚假信息、企业虚假出资行为等是专项整治工作的重点。我们通过严厉查处房地产市场的违法违规行为等一系列行动，保护消费者利益，从而营造主体诚信、行为规范、市场有序的房地产市场环境。
㈠严查房地产建设项目的主体经营资格
在检查中我们发现部分房地产开发企业在“五证”没有办齐的情况下，擅自设立售楼部公开进行诚意认购，收取定金，更为严重的是进行公开销售（自制销售合同）这种经营行为严重的违反了国务院370号令《无照经营查处取缔办法》的规定。为此，我们视其违法行为造成的后果进行了责令停止其经营行为、即时处罚、立案查处。截止2007年11月30日我局出动人员460人次、车辆380台次、检查售楼处380余个，下发整改通知书45份，立案查处的违法违规经营单位26个，对违法违规事实严重的6家企业还在新闻媒体进行了曝光，主要采取了重教育、轻处罚的原则。通过这些强有力的措施，使我市房地产销售行业的违法违规行为得到了有效的遏止。
㈡、认真开展建筑施工单位主体资格检查
2007年5月 24日上午，我所组织外省进驻西安和本市建筑（建设）企业以及建筑劳务企业共160家200余名企业代表召开建筑市场秩序专项整治动员会。我所从5月24日开始，采取动员部署、自查自报、重点检查排查等方式。要求建设单位严把材料进场关，杜绝使用假冒伪劣产品进入在建工地。强化对建筑施工企业、建筑劳务企业主体资格的管理，依法打击建筑市场违法违规行为，初步建立了长效的监管机制。截止2007年11月30日，我所共检查在建工地56个，检查劳务企业28家。对个别手续不全，经营不规范的企业进行了批评教育、责令改正。对个别企业进行处理，目前我所建档1300余家企业。
㈢、加强合同管理，打击合同欺诈。
房地产开发企业在房地产销售中，大量自制合同。例如：①定金协议②订金协议③诚意认购协议④房屋销售合同。我们在对这些合同的审查中，发现有些自制合同存在着不公平、公正的条款，⑤合同文本随意增减内容免除自己责任，严重的侵害了消费者的合法权益。5月17日分局转发了《西安市工商行政管理关于开展打击合同欺诈专项执法检查行动的通知》，我们严格按照《通知》的要求，充分发挥一线工商所行业监管的职能。截止目前，检查企业171户；检审合同280份；处理争议25起，为消费者挽回经济损失35万元，目前在170多个企业中设立合同专管员并对合同专管员进行培训提高企业遵法守法意识。在专项整顿的基础上，引导企业“守合同?重信用”，树立品牌意识，合法诚信经营、规范发展。在我所的推荐下，有44户被市消协命名为“诚信单位”，28户被市工商局授予了“守合同?重信用”称号，3户企业被西安市人民政府授予了“守合同?重信用”称号。
㈣、加大宣传力度，做好消费者举报投诉的受理接待工作，保证“12315”投诉举报内容得到妥善处理。
为推动12315行政执法主体向经营主体、行业组织和社会组织的延伸，动员和依靠社会各界广泛参与消费维权，截止目前已建立“12315”投诉举报点246个；共受理消费者投诉107起，其中群体性投诉15起；开发企业投诉48起；中介机构15起；施工企业6起；物业家装23起。同时，为了减少购房者和企业在房屋买卖之间的交易纠纷，我所还加强了与主流媒体的合作。将平日巡查投诉中较典型的案例即使在各大媒体予以分析讲解
第一坚持每周一、五派人到西安音乐台“93?1”房产导航、陕西交通广播“91?6”、我爱我家栏目参加房产政策咨询节目现场，宣传工商职能、接听热线，受理消费者投诉。
第二定期在《西安晚报》、《华商报》、《三秦都市报》、消费者导报《房周刊》、《阳光报》通报工商行政管理法规和监管房地产市场工作动态，解答消费者的疑难问题。
第三定期与《西安电视台》“直播西安”、“西安零距离” 《陕西电视台》“都市快报”栏目进行合作，对房地产市场热点问题进行追踪报道调查。
通过检查和受理消费者投诉，主要反映的问题有以下几个方面：
问题一：建筑市场转借出租证照问题较多，建筑材料中参杂使假、以次冲好屡屡发生。
据我们了解掌握，个别大的建筑施工企业以收取管理费、服务费等形式将本公司的《企业法人营业执照》、《建筑施工资质证书》转借出租给一些无资质、无证照的施工队伍或个人使用；有些工地在建筑辅材中使用假冒伪劣产品，建筑工程质量无法得到全面的保证，工程质量极差。使工程无法验收，交房日期无法保证，严重损害购房者的合法权益。
问题二：虚构承诺
比如，某房地产开发公司刊登广告，宣称“150％升值保证”等。该行为违反了《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资的承诺”。因为，发布广告，必须实事求是，符合国家的法律法规的规定，不能为了吸引客户，扩大销售，提升人气而扩大宣传，虚假宣传，违规宣传，否则将会受到法律的制裁。
问题三：无证变相收定金
比如，某房地产开发有限公司开发的楼盘在未取得《西安市商品房预售许可证》的情况下，就以所谓公司会员俱乐部名义发放会员卡，每张卡收取5000万元，购卡客户在该项目开盘时凭会员卡可冲抵购房款1万元。我们要求该公司立即停止此次售卡活动，迅速办理退款，收回已发售的会员卡，并以书面方式上报整改措施。
问题四：无证无照设点销售
比如，某机构未办理工商营业执照和房地产中介资格备案手续，擅自在城里设立楼盘销售点，从事商品房项目的营销活动，并以项目名义，在主要路段设置广告展示牌，印刷宣传单，并向过路行人发送。我们工商管理部门依法取缔营业场所，并对其处以经济罚款。
问题五：所签合同不对等
比如，有购房者打算购买某开发商开发的一套商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方交定金之日起5日内交全款否则定金不退，反之自己一点责任没有。也就是说带有了强制性的，不管你有什么原因都必须执行。买房是件大事，有时购房人拿不定注意，类似这样的投诉较为普遍。我们认为只要未签正式合同，购房人都有权利退款。
问题六：虚假宣传
比如，某开发商在发布售楼广告时，在广告书上明确说明，该楼盘附设豪华会所及网球场等运动设施，总面积为5000多平方米，超过楼盘总建筑面积10％。而业主入住后发现，该小区并未建设网球场及豪华会所。我们认为，开发商的这种行为，就是一种对消费者的欺骗。等等一些问题都是开发商不讲诚信而造成。
截止11月30日，我所共接待群众咨询1500余人次，投诉170起，为消费者挽回经济损失140余万元。
为了“打虚假?树诚信”，在2007年3月15日当天，由我所及有关单位在东方家园门前广场共同举办的西安市房地产界“消费和谐”分会场，吸引了广大开发企业及市民的踊跃参与。活动当天，有近五十家开发企业在诚信公约上签名。纷纷表示要诚信经营，为规范西安市房地产市场起带头作用。当天受理业主投诉23起，咨询近300人次。此次活动引起省、市各大媒体、社会各界的普遍关注和好评，取得了交好的社会效果。
㈤、采取巡查与抽查相结合的方式，对房产广告进行监测、监管
截止2007年11月30日，我所共监测在各类媒体发布的房地产广告966条。对10起违法违规广告进行了立案处罚，下发整改通知书28份、没收违法广告单页615份。净化了我市房地产广告市场。
㈥、加大对房展会监管，支持会展经济发展。
我市每年有四次大的房展会，通过几年对房展会的监管，取得了一定的经验。今年春秋两季4次房展会上，我们继续推出了《参展项目登记证》，实行了会前对其参展资格进行审查、登记、备案，消费者在展会上能很清楚的了解该房地产项目是否合法有效，在展会期间我们实行巡查制，现场受理消费者投诉并及时处理，制止违法违规行为的发生。展会后我们对在展会上收集到的各类广告宣传品进行审查，发现问题立即处理。采取《参展项目登记证》后，房展会期间消费者投诉减少了，保护了合法参展企业的利益，手续不全的房地产项目不能进入展会，保护了消费者的利益。
㈦加强对房地产经纪人的法律法规学习
2007年8月至9月，共分12次召集380余人举办了房地产经纪人规范守法经营座谈会。对促进西安房地产经纪市场规范发展起到了积极的作用。
尽管我们在整顿和规范房地产市场秩序工作中取得一些成绩，但是我们清醒地认识到当前我市房地产市场还存在着许多问题。我们计划在年底前会向社会公布一批房地产违规的典型案件。当然，我们将以此次整顿和规范房地产市场秩序为契机，进一步加强房地产市场管理，促进房地产业持续健康发展。明年我们将重点抓好以下几方面的工作：
一、继续深入开展创卫工作，我所将结合日常巡查与个体年度审验工作，对新开及前来办理年检的经营户，除办理好正常的年检工作外，还对“创卫”工作进行宣传。巡查中要求企业提高对创卫工作的认识，积极行动起来，保持企业的“字号”、“名称”的干净整洁，正规悬挂。结合监管行业特点，搞好创卫商户之家的培训工作。
二、是开展百家房地产企业诚信和承诺活动。提倡诚信企业，建立企业诚信制度，让百姓放心买房，买到好房。
三、是加大对房地产开发企业的日常监管，重点加强对虚假广告、违规预售、合同欺诈、商品房合同履约问题的查处和整顿，切实规范商品房销售环节，解除购房者的后顾之忧。
四、继续加大对施工企业、劳务分包企业的主体资格的检查，严把材料准入关，坚决打击以次冲好、假冒伪劣材料进入施工现场，不定期的对使用材料进行抽检。
五、是建立房地产经纪人从业资格管理体系，要求每一名经纪人持证上岗，切实规范房地产中介行业，取缔坑蒙拐骗非法中介，树立优秀中介品牌。
六、是开始尝试推行“楼盘信息公示牌”，要求每个楼盘现场制作统一规格、统一格式、统一悬挂的展示牌，将楼盘手续、楼盘概况、销售员和合同专管员的姓名照片等项目基本信息集中向前来购房的消费者公示。
七、是利用315消费者维权日的机会，通过现场咨询、发放调查表、免费赠阅我们专门编印的《市民置业手册》，以及与新闻媒体合办专栏、专版指导市民正确购房，理性维权。
八、是进一步加大对房展会及日常巡查的力度，严禁建审手续不齐的房地产项目进入展会交易，规范市场交易秩序。
总之，我们将按照市局和双生分局对房地产市场整顿的统一部署，对严重扰乱房地产市场秩序的行为坚决予以严厉打击，维护广大消费者的合法权益，尽我们最大努力与媒体和企业一道共同营造有序和谐的西安房地产市场环境。
谢谢大家！
2007年12月6日
