“捂盘”暴利知多少？谁是今年的“捂盘”冠军？

　　编者按：对于不按期开盘的做法，业内有个更通俗的称谓：捂盘。在房价飞涨的年代，多捂一天，意味着开发商就多赚取意外的净利。一些被政府相关部门查出并被公示的“捂盘”者成为众矢之的，但另外一些“疑似”者呢，还在以各种理由拖延销售时间，他们有很多种理由，但这些恐怕仅仅是“理由”而已。

　　在本报2007年11月19日刊登的《北京高端住宅最新销售速度排名》上，位于榜尾的3个项目格外引人注目：西绒线26号、国瑞城和优唐中心的成交套数均为零。楼市火热的，为何它们的销售成绩却如此惨淡？

　　登入北京市房地产交易管理网，能查到这3个项目的销售情况：

　　西单佳慧雅园2号住宅楼 (推广名：西绒线胡同26号)，预售许可证（2007）318号，发证日期为2007年9月14日，网上登记为2007年9月17日开盘，截止2007年11月24日，项目签约套数为零。

　　国瑞城1号、2号、3号公寓楼，预售许可证（2007）238号，发证日期为2007年7月1日，网上登记为2007年7月4日开盘，截止2007年11月24日，项目签约套数为零。

　　优唐中心R6住宅楼，预售许可证（2007）108，发证日期为2007年4月15日，网上登记为2007年4月18日开盘，截止2007年11月24日，项目签约套数为零。

　　11月20，当记者分别致电3个项目售楼处时，从销售人员口中得到了一致的回答：项目还没有开盘。

　　取得预售许可证、在交易网上公布了开盘日期，但却没有销售记录，这不禁让人想到了日前被北京市建委曝光的不按期开盘项目――华业玫瑰郡家苑。

　　对于不按期开盘的做法，业内有个更通俗的称谓：捂盘。

　　谁是“疑似”者？

　　“开发商在拿到预售许可证后会承诺一个开盘日期，超过这个日期还不开盘就算是捂盘惜售了。”中原地产华北区总经理李文杰向记者解释捂盘的界定。

　　2006年6月1日，北京市建委对“捂盘”的定义更为具体：商品住宅项目在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售。一旦违反这条规定，则属于未按期开盘的违规行为。

　　这就是为什么每个项目在北京市房地产交易管理网上都会留下符合规定的“开盘日期”――取得销售证的第三天。但项目开盘后是否真有顾客购买，购买多少套才不算“捂盘”呢？这没有一个量化的标准。

　　11月20日，记者以购房者的身份拨通了西绒线26号的销售热线，销售人员表示开盘日期待定，但今年年底肯定开盘。这比交易网上公布的9月17日开盘晚了许多。

　　销售人员给出的解释是：项目是精装修，因此领证后还需要时间装修。直到11月25日，该项目销售人员短信通知记者：西绒线26号25日开始排号，开盘日期暂定12月中旬。

　　而国瑞城给出的却是另一番理由。国瑞城的售楼人员曾明确表示三栋公寓楼都未开盘，原因是“开盘必须要等样板间完工”。记者以购房者的身份咨询过3次，售楼员都没有像其他项目一样要记者登记姓名和联系方式，只是不断强调“到现场来再说”。

　　虽然政府方面一直加大对捂盘惜售等违规行为的管制力度，但要让捂盘现形并非易事。“接到投诉后项目所在地区建委将在40个工作日内给与答复。”北京市建委的一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者。

　　“界定项目是否销售，不能凭售楼员的一句话，购房者也很难获取有效的证据。捂盘的开发商更多受到道义上的谴责。”李文杰表示，“如果按规定的销售日期不出售的话，购房者就可以投诉。但对于售楼这一市场行为，要想靠行政管制去调整难度可想而知。”

　　据北京市房地产信息网一位人士称，开发商在交易管理网上报登开盘日期非常简单，缺乏审核与查证。“这就是为什么点开每一个项目，相关信息都显示其符合规定。”对于抑制捂盘惜售，他表示：购房者遇到可疑项目就举报，有关部门才会有的放矢。

　　也许要想找到捂盘的现实证据确实困难，但从销售额上也可看出一些端倪。西绒线26号、国瑞城和优唐中心都是二环上的住宅项目，“开盘”数月来无一套成交，成为北京房地产市场的怪现像。

　　暴利知多少？

　　很多开发商在取得预售许可证后，却迟迟不肯销售，意在获得更多的利润。“捂盘的开发商都看好涨价前景，才持盘待到高点出售。”李文杰说道。

　　2007年9月份被媒体曝光的捂盘项目华业玫瑰郡，就能因缓售数月而获得不小的增值。据中原地产提供数据显示：玫瑰郡所在的片区9月份房价与8月份相比，每平方米的均价上升了约2000元。直至10月3日被建委通报整改，华业玫瑰郡才于近日开始出售。

　　在利润的**下，别墅项目也存在惜售问题。

　　位于昌平区的富松小区(推广名：北京天伦随园)比邻十三陵水库。从北京市交易管理网上看，该项目43套别墅与2005年取得预售许可证，许可证号(2005)639，并于2005年开盘。但两年过去了只有一套成交。记者致电该项目，被售楼员告知：“只卖住宅，别墅部分不清楚，希望不要问了。”

　　当然除了持盘待涨，还有其他因素促使开发商捂盘惜售。“现在拿地很难，很多中小发展商几乎拿不到地或是不具备持续拿地的能力。因此他们会降低销售速度以求公司的稳定运转。”李文杰道出开发商的顾虑。

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　　三大典型捂盘手段

　　1.迟领预售许可证

　　开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间。

　　2.开盘价格定高

　　控制销售节奏最有效的方法便是高价开盘、开发商脱离

　　市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，而且无形中会将项目的价位档次提高。

　　3.后续房源转售为租

　　开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新再高价出售。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。