关键词解读经济适用房 再上市看“产权”说话

　　11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部委联合发布了新的 《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)，对广大老百姓所关心的经济适用住房的功能定位、开发建设、销售管理等进行了细致规范。

　　以前，因准入和退出机制存在的漏洞，曾使经济适用房大量流向非保障对象，出现了“开宝马车住经济适用房”的现象。对此，《办法》对经济适用房的准入退出机制作出了严格细致的规定，从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用房牟利的行为。

　　关键词 有限产权

　　平抑房价，调整供需结构

　　《办法》规定，经济适用房购房人拥有有限产权。对此，陕西泾渭律师事务所李德军律师说，政府并没有放弃相对应于土地出让金的那部分产权，这部分产权依然属于全民所有。这和以前对经济适用房是全产权的认识出入较大。以前购房者认为，商品房就是全产权房，房主在占有、使用、收益、处分房屋时完全自主，不受限制，增值部分也自己支配，对四项权利有绝对的行使权。

　　李律师说，该办法第三十条的限制即是对经济适用房“有限产权”的具体限定。物品的所有权包括权利人对物品享有占有、使用、收益及处分四项权利。有限产权是相对于全产权来说在权利人行使占有、使用、收益、处分权利时要受到一定的限制，比如说在处分的时间上、所得收益不是完全由权利人支配。

　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通说，尽管目前《办法》对在售的经济适用房项目没有影响，但对将来准备购买经济适用房的部分购房者会有一定的影响，可能会降低他们对“有限”产权的购买热情，把投资目标转移到商品房上去。这对平抑房价、调整供需结构将产生积极促进作用。

　　关键词 上市交易

　　取得全产权，才能自由交易

　　新《办法》规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　据了解，此前经济适用房再上市交易的时候，只需缴纳2％（总房款）的土地出让金后，就可按市场价格出售。21世纪不动产西安区域分部市场部负责人姚岚告诉记者，比如2001年西安的几个经济适用房项目――百花园、鑫泰园、丰盛园、福安花园，在7年内价格涨了一倍还多。如果现在挂牌出售，因为已超过5年，在交易时除缴纳1.5％（总房款）的契税，2％（总房款）的土地出让金，3元/平方米的交易费，80元登记费，600元/件的手续费外，一套80平方米的房子，差不多能赚10万元。

　　天地源不动产中介业务部经理吴万春告诉记者，以前很多中高收入者之所以买经济适用房，图的就是再上市交易后赚取差价。但随着新《办法》的实施，靠倒卖经济适用房获利难度越来越大。

　　关键词 增值收益
　　未来买卖经济适用房者难赚钱

　　新《办法》提出，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。按目前的政策来看，购房者担心，经济适用房的增值收益
可能为负数。

　　佳鑫集团副总经理王少斌告诉记者，以前虽然叫经济适用房，但也是全产权。这几年，经济适用房价涨了不少。目前，西安热点区域的经济适用房，装修过的小户型，建筑面积在40-50平方米，单价在3600元左右。王少斌说，很多人买这样的房子准备投资，以前也有出租的现象，但今后，随着新《办法》的实施，这些房子不能出租，自己住又太小，可能成为“鸡肋”。

　　王少斌认为，这些“鸡肋”房不仅租不成，卖了还可能赔钱。王少斌说，新《办法》开始实施，这些精装修经济适用房房产证或者契税完税凭据所显示的日期都不会超过5年，如果补齐差价，再上市交易，扣除1.5％的契税、5.5％的营业税、20％的个人所得税后，购房者很可能会赔钱。

　　王少斌说，以前，很多人钻政策空子，靠买卖经济适用房也赚了钱。现在国家出台新办法后，将来的经济适用房取得全产权前不可能再按市场价出售，他告诉记者，看到《经济适用住房管理办法》后，很多购房者也到售楼部咨询。

　　关键词 套型比例

　　户型缩小后，房源增加了33％

　　以前，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

　　记者从西安市经济适用住房和廉租住房建设领导小组办公室了解到，目前西安执行的标准是，经济适用住房户均套型建筑面积不超过80平方米，最大套型建筑面积不得超过120平方米，大套型不得超过总套数15％。高层建筑套型建筑面积可酌情浮动，但上浮的幅度不得超过6％。新《办法》规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。按照规划,西安市经济适用住房07年建设的目标是新开工面积178万平方米，按照以前的户均建筑面积80平方米来算，178万平方米能做22250套；如果按60平方米来算，178万平方米能做29667套房，房源增加了33％，这意味着经济适用房供应量将增多，更多的低收入家庭有机会享受经济适用房福利。

　　关键词 行业反应

　　对在售或已售完的经济适用房无影响

　　《西安市经济适用住房管理实施细则》7月1日刚开始实施，11月30日，建设部又有新《办法》出台，这说明政府今年对房地产调控的决心，作为当事人之一的经济适用房的开发商，他们对新政的反应如何呢？昨日，记者打电话咨询了几家热销经济适用房项目销售部。枫韵蓝湾销售部经理王超告诉记者，这几天，也有购房者去销售部咨询，他感觉新《办法》和以前使用的《经济适用住房管理办法》出入不是很大，开发商执行起来困难不大。王超说，新《办法》对上市交易和产权加以限制后，会把一些打算在经济适用房领域掘点金的购房者挡在门外，让经济适用房真正地成为中低收入者的保障房。

　　西安珠江新城营销总监杨开圳说，新《办法》只针对尚未销售的经济适用房，对正在销售或者已经销售完的项目，依然执行2004年出台的《经济适用住房管理办法》。杨开圳说，因为政策还未本地化，西安的实施细则还未出台，购房者可能会对新项目产生一些观望情绪，对在售项目影响不大。

　　西安市房屋管理局办公室副主任扈广杰告诉记者，前天刚接到通知，目前房管局正在组织大家学习、讨论新《办法》，准备尽快制定出适合西安的实施办法。