天安物管被“炒”引争议　３００户业主意见大相径庭物管纠纷给我们的启示

近年来，我市物业纠纷呈升温状态，小区业主与物业管理公司之间的矛盾因各种因素不断爆发出来，之前凸显最严重的是汇川区上海路街道办事处辖区内因供水不足引发的物管与业主之间的纠纷事件。但随着该区“物业纠纷调解中心”的成立，矛盾终得解决。
　　近日，天安物业管理公司却成为公众焦点。11月8日，天安小区业主委员会以服务不到位将天安物管“炒”掉，天安物管成为我市首家被“炒”的物管。
　　原以为纠纷将随已经招标入围的大森物业管理公司接管天安物业而结束，但没想到的是，第二天，这一招标方案立即遭到了天安小区另一些业主的质疑，他们纷纷以不知情为由，表示不接受业主委员会重选物管的决定，有的业主甚至称，如果大森物业公司接管天安物业，他们将拒绝交纳物业管理费。
　　7年来首次引发纠纷
　　2001年，我市首家高质量的小区建筑“天安花园”在中华路金银新村建成，它以其正规的物业管理模式吸引了300户家庭前来入住。几年来，该小区物业和业主之间也有些矛盾纠纷，但最终双方还能相互体谅，没有引出大的矛盾。
　　但自进入2007年开始，部分小区业主开始与物管公司有了摩擦，有业主提出如下问题：服务质量开始下降，楼道卫生没有以前干净，当年承诺的小区文化中心被当成营业门面出租等等，双方的矛盾就此展开。就在前不久，小区内成立了业主委员会，并到市房管局进行了备案，于是业主委员会代表天安300户业主重选物管，希望新的物业管理公司能为小区带来更多实惠。
　　11月8日上午9时，在金银新村居委会小会议室内，天安业主委员会召开了由大森物业管理公司与航天物业管理公司参加的招投标会议，最终大森物业管理公司以多票入选。 　　招标结果遭质疑
　　但这一招标结果立即在天安花园内起掀起了风波。11月10日一大早，住在2栋的一位女士称，作为业主之一，应该有知情权，业主委员会有义务事前征求全体业主的意见。 　　业主李女士说：“上个月，一位男同志敲门要我签字同意成立业主委员会，还说已经开会选出了业主委员会成员。什么时候开的会选出的又是什么人啊？我怎么一点也不知道！”
　　难道天安业主委员会的成立没有依照《物业管理条例》程序进行？重选物管没有征求全体业主的意见？如果是这样，那么重选物管的决定是否有效？
　　业主的沉默能否表示同意
　　按照10月1日起实施的《物权法》第75条、78条规定，业主可以设立业主大会，业主大会应由全体业主参加（1.可按幢或单元推选出业主代表；2.必须有半数以上的业主参加才能举行；3.有会议方式和书面方式两种形式）。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销（业主对重大决定有异议，可由20%的业主联名提议，提议范围包括罢免业主委员会委员、解除与物管签定的委托合同及其它重大决定）。

　　天安小区从2001年入住直到2006年，该小区没有组建成立业主委员会，直到今年，部分业主才有了成立业主委员会的想法。于是一些热心公益的业主开始筹备召开业主大会，并在小区唯一的进出口张贴了通知，随后筹备组在参加大会的人员中选举出了7名候选人。之后，筹备组拿着7名候选人的名单一家一户上门征求意见签字。
　　在获得191家业主同意选举成立业主委员会的签名后，9月17日，筹备组将有关资料上报到市房管局，在确定一切上报手续完整后，9月26日，市房管局物业管理科根据《物业管理条例》第9、10、12条之规定，确认业主大会投票权已达1/2以上，同意备案，也即认可了上报的7名业主为天安小区业主委员会委员。
　　获得认可的业主委员会，根据10月1日起实施的《物权法》的相关规定，作出了重选物管的决定。随后，业主委员会张贴了召开物管招投标方案时间的通知，11月8日，大森物管中标入选。
　　但这一过程，有部分业主却称不知情。有业主认为，征求意见的方式有暇疵，张贴一张通知不可能真实获取到业主的反馈意见，业主的沉默并非表示同意。
　　重大决定须2/3业主同意
　　今年7月份，广州市番禺区一小区业主们，因业主委员会重选物管没有事前征求全体业主的意见，致使一半以上的业主站出来，做出了要求罢免现任业主委员会成员的决定。

　　记者了解到，目前我市有维权意识的业主越来越多，这是一个可喜的进步。据市房管局统计，我市现有45家小区成立了业主委员会，从2003年1月到2007年11月16日，5年的数据是1?6?7?13?18，目前这个数据仍在上升之中。
　　在这个数据呈上升趋势的同时，业主与业主委员会之间的矛盾也呈现出来，而矛盾的起因几乎都是因业主委员会在有重大决定时，没有做到向所有业主征求意见。业主们普遍认为，对重大决定，仅用张贴一张通知进行告知的做法有图省事敷衍了事的嫌疑，鉴于召集全体业主开会不太现实，那么业主委员会就有责任将重大决定写成书面内容发放到所有业主的手里，在得到全体业主同意、不同意或弃权三种回复后，如果同意票数达到2/3，重大决定才能生效。
　　业主委员会的重大决定如果不是2/3以上业主的真实意思，那么委员会作出的决定属无效行为。反之，如果重大决定得到了2/3以上业主的书面同意或公开投票同意，那么委员会就可代表全体业主行使权力。
　　到目前为止，由于有50户业主没有交纳今年的物业管理费，使天安物管与大森物管的交接暂时没有进行。有业主提出，担心这起纠纷会影响小区的安全防范，他们希望不论最后的结果是什么，都能尽快平和解决。
　　业主对业主委员会的选举应慎重
　　随着10月1日《物权法》颁布实施之后，业主开始有权力“炒”物管公司了。
　　而业主们在树立起维权意识的同时，也要有为小区服务的热情，对召开业主大会及成立业主委员会不能持冷漠或无所谓的态度，要热心参与慎重选举，选出的委员既要热心，还要有公平、公正之心。在业主委员会开展工作时，业主们也要积极配合支持委员们的工作，不能用事不关已的态度对待。　　总之，不论是物管、业主委员会或是业主，三方在出现矛盾时，尽量避免用极端的方式处理矛盾，毕竟和睦相处才是大家共同的目的。