文章提交者：yaboda 加帖在 经济风云 【凯迪
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为什么中央政府不敢理直气壮地提出“把暴利
房价降下来”？！（3）
既然暴利房价已是当今
中国客观存在着的一个现实问题，那么，究竟是谁在支撑着暴利房价呢？
近期有些人提出一个观点，认为是各级地方政府通过提高土地
价格的方式把暴利房价撑起来的。可是，有如前述笔者的调查结果，按照仅10层高的框架结构计算，1千万元/亩的地价与2百万元/亩地价相比，每平米建筑面积的实际总造价也只是从1586元/平米上升至3050元/平米。实际情况表明，暴利房价的绝大部分还是被
房地产商或者炒房团拿去了，政府的地价收入还不到房地产商或者炒房团从奇高房价中所牟暴利的25%！政府的地价收入是天经地义的，而房地产商或者炒房团牟取多倍于政府地价的暴利又有什么理由呢？
看来，所谓政府提高地价造成暴利房价的观点，仅只是房地产商不断推高暴利房价的一个理由。那个张狂到胡说“房子不是给穷人盖的”房地产大亨任志强，不就是一再编织“地价拉动房价”论调的吗！当然，他总是小心翼翼地避开“暴利房价”这一问题的实质。
究竟是谁强撑着暴利房价？笔者经历两个多月的实地调查，竟然有了一个令人恐怖的结论：暴利房价是由二手房主们支撑着的，他们进入了二手房的传销流程！
就在前天（周末）晚上7点45分左右，笔者与两位朋友饭后驱车来到一个2006年的
楼盘门前，走进大门，却是一片寂静。这个楼盘位于二类城区，占地数百亩，据说现在剩下的未售房不到5套。我们耐心地反复细数一栋栋新楼中亮起灯光的套数，记录、对比、再记录、再对比，直到晚上10点半。整个小区当晚的现住率，不到10%。走出大门时，我们同门卫交谈这一现象，门卫告诉我们，小区内这几天发现一条大蛇，还没抓到。
笔者对本市2004年以来兴建的几百个楼盘和2004年前的十余个楼盘进行入住率的总体调查结果，汇入下面。
开盘年份 市中心 二类城区 城郊
2004年前 98% 95% 90%
2004年 83% 75% 65%
2005年 65% 55% 45%
2006年 45% 35% 25%
2007年 25% 15% 5%
对调查结果作数据统计：总体的空房率为67.33%，2004年以来楼盘的空房率为73.72%。这意味着，2004年以来将近3/4的新楼盘都是被并不缺房的人买去了，他们当中绝大多数人都会成为二手房主，要用这些房子坐等暴利房价的收益。
与外地同行们电话交流，各地情况也证实了笔者亲眼所见：楼盘愈新，入住率愈低。
然而，恰恰是在如此高的空房率、如此低的现住率的背景下，本市最近几个月的房价却出现了50%以上的升幅，简直不可思议。
还是一个
房产中介所的经理解开了笔者心中的谜团。这一次，调查过程简单且顺利。笔者带着几个月来本市某处同一套二手房的报纸上售房
广告，由一位朋友介绍走进了这位经理的办公室，他笑着按住了笔者正在摊开那些报纸的手：我知道那套房子
销售策划情况，那就是学习业内几年来的成功经验，慢慢提高售价，迟早总有人来
买房，因为同其他房子的价格相比，这套房子还有提价
空间。随后的轻松聊天中，他向笔者详细介绍了前一批二手房的销售情况：选择哪些二手房安排为仅具参照或象征意义的最高售价，选择哪些二手房安排为较高的售价，选择哪些二手房安排为当前相对较低的售价，――通过这种高低不同的售价安排，总有人会来把相对较低售价的房子买走，因为买房人认为还能增值；有时候，最高或较高售价的二手房实为自己
员工的现
住房，知道没人会买、也不会去看房吧。
二手房交易的中介收费标准：总售价的1～2%。
至此，笔者清晰地见到了一条具有反馈促进作用的
商品房传销链：几年前，房地产商建好商品房，先靠广告和炒房团把楼盘卖出，买下房子的人大多成了二手房东；二手房东把房子委托房产中介售出，房产中介采用高低不同的售价安排等
营销策略，将当地房价炒高；当地房价炒高后，房地产商又将新建商品房以更高的价格出售；新楼盘推出更高售价后，房产中介又以更高售价炒高二手房。这般循环作用，几年下来，暴利房价便在整个城市里面铺开了。
房地产商从暴利房价中直接得到翻番、翻几番的超额利润，房产中介从暴利房价中得到基数越来越大的中介收费。而房地产商往往又是与房产中介紧密联手的，或者很多地方的房地产商同时又是房产中介。
房地产商与房产中介是同一个人也罢，房地产商与房产中介联手也罢，商品房最终不在他们手中，他们却能够不断地通过炒高了的房价获利。房子在众多二手房主手上传递，最初的二手房主能够从暴利房价中得到巨大好处，于是有了炒房团的集体行为；但后来的二手房主们能够从暴利房价中得到的好处肯定会越来越小，于是有了炒房团的大规模撤出转移。
这就是笔者在本市看见的实际情况，二手房主们手上2004年以来新建楼房所占总量的比重约为3/4，这些房子目前仍然处于向下一个新的二手房主手上传递的过程中。
商品房，染上了传销的瘟疫，绽放出罂粟花般的暴利房价艳笑。
让笔者感到恐怖的是，当今中国的
房屋建造和销售，全都由国家建设部和各地建设厅局
管理，工商部门管不着。传销瘟疫中的二手房哪怕是继续传递一百次、一千次，工商部门管不着，中国现在还没有授权工商部门以外其他部门的反传销法。
绽放出罂粟花般的暴利房价艳笑，一套套二手房通过房产中介的台桌正一手接一手的传递下去。这种击鼓传花的游戏，正在吞噬着多少人的终生积蓄！
不过，根据传销学研究，从5千人不到的原始传销人员开始，如果以倍增方式传销，只要18代就足以把全中国13亿人全部传销一遍。但事实上所有传销组织的平均传销过程都不能超过4代，因为此时被拉入传销行列的人中传销不下去的发生率刚好超过53.33%，也就是超过一半。我国的二手房传递已经出现好多年了，许多地方的二手房传递已经平均超过2代了，房产传销的极盛期也许就在今天。明天、后天、大后天、总有一天，房产传销的盛宴就要慢慢上演撤席的一幕了。
现在我国的暴利房价水平已经远远超过发达国家的房价水平，谁将接下最后一棒呢？
9 月6日晨，
上海有史以来最大的一次整治群租房行动展开。看来，等待着进一步涨价的二手房空房率在上海这个大都市也不低，那里的二手房东们也开始为着出租率低卖价又不理想的房屋现状担心了。
可是，中央政府好像是继续对着暴利房价睁一只眼、闭一只眼。难道.......？我揣摸不透中央政府的意图。
为什么中央政府不敢理直气壮地提出“把暴利房价降下来”？！（1）~（3）：
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