北京将明确购房验收程序 禁止先交钱后验房

　　先验房还是先付费，往往成为房产交易争议的焦点。据悉，北京市建委将出台商品房交付新规，明确购房者验收程序，购房将禁止“先交钱后验房”。但是专家提醒，有没有公正硬性的标准才是验房的关键。
　　购房者“先交钱后验房”的困境有望成为历史。北京市建委日前表示，近期将出台的《北京市预售商品住宅交付若干规定》将明确规定：购房人在收房时，开发商必须先让购房人查验房屋，然后再按照合同约定办理交付手续。

　　验房付款程序易引发纠纷

　　“先验房还是先交钱”，一直是购房人和开发商在收房时产生纠纷的重要原因之一。很多开发商坚持“必须先交钱再验房”的态度，让购房人先付清首年物业费、取暖费、公共维修基金等一系列款项后，才让购房人验房。否则，就不给购房人钥匙。而购房人普遍担心，先交了钱，验房时发现房屋有质量问题，开发商拖着不给解决，自己将陷入被动。

　　11月1日，北京市建委工程质量管理处处长郑伟革表示，针对上述收房时经常出现的一些矛盾，市建委正在制订《北京市预售商品住宅交付若干规定》，预计将于近期出台。虽然具体条文尚在制订中，但《规定》将明确要求：房地产开发企业的交付条件要符合要求。交付前，要通知购房人先对房屋进行查验，查验后要填写查验表和维修表，然后才依据合同的约定办理交付手续。

　　“新政策出台后，开发商与购房人在先看房还是先查验上存在的分歧将会得到解决，一些因收房引发的矛盾也会在一定程度上得到有效缓解”。郑伟革说。

　　交付前将接受双重查验

　　同时，新政策实施后，房屋的质量在交付前将接受双重查验。郑伟革表示，去年1月1日起北京实施了“住宅工程质量分户验收管理规定”。要求在交付前，相关部门进行一户一验。而新政策出台后，房屋交付前还将接受购房人的查验。

　　如果购房人发现房屋存在质量问题，该如何解决？对此，郑伟革表示，涉及工程质量问题应当依据合同规定，按照《北京市建委信访工作管理办法》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》，进行工程质量投诉。

　　“如果涉及工程保修问题，建设单位会组织有关单位保修和维修；工程质量争议，可以委托具有资质的工程质量检测机构进行检测鉴定；涉及经济补偿等问题，购房人应与开发商协商解决，也可以委托房地产评估机构，依据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》确定损失。协商不成，按照合同的约定，可以通过诉讼等程序维护自己的权益。”郑伟革说。


    《市场报》 (2007-11-14 第19版)

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　　专家观点：

　　新规应强化硬指标

　　北京律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌分析说，先交钱或是先验房，都不是核心问题。关键问题是，目前商品房验收未有硬性规定。

　　邱宝昌说，“先验收再交费”可能面临诸多问题，“最明显的是，到底谁来说验收是否合格呢？”他说，目前商品房竣工时的主要依据为竣工备案表，但是当中条款过于粗略，“并没有一个明确的标准”。

　　由于消费者和开发商在房屋质量方面的信息严重不对称，“消费者不可能懂那么多的专业问题”，因此，邱宝昌建议，政府应委托有资质的第三方专业中介机构对房屋进行验收。此外，邱宝昌认为，从目前情况来看，即使业主对房屋质量不满，要求在付款前开发商对其进行维修，“难度也很大”。因此，新规定应针对细节问题做出明确规定，否则将难以操作。（李静睿）

　　开发商说：

　　执行新规不是问题

　　北京房地产的业内人士大都表示，执行新规定没有障碍。

　　百环房地产总经理助理刘国祥认为，先交付后验房，主要是担心一旦业主发现质量有问题，后续收房环节会有影响。只要房屋质量没问题，就不存在担心。

　　“以往没有具体规定，因此房屋交付程序是由开发商来定的。但只要是政府决心大，出台明确的规定来规范，“正常运作的开发商都会接受这个规定”。

　　永同昌集团营销总监肖志刚认为，过去业主们都认为先交付后验房是一种霸王条款，收房后也时常发生纠纷。新规定对业主更公平，也能避免很多开发商和业主之间的矛盾和误会。在一定程度上还能促进产品质量。对于开发商是否不愿执行新规的问题，肖志刚认为，只要建委规定下发执行，很容易按照新规去操作。开发商不存在不愿意的问题。（李宛霖）

　　三个步骤验新居

　　第一步、索要验收合格表

　　《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

　　住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。

　　分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

　　第二步、业主自行检查

　　买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分：

　　一、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。

　　二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。

　　三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。

　　四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。

　　五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。

　　第三步、请专业人士验收

　　虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。

　　一、房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。

　　二、专业管线的位置是否合理，质量是否过关。

　　三、房屋室内各种材料的质量是否合格。

　　四、室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。（冯君威）

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     验出了问题怎么办

　  业主发现问题拒收房屋，一般是开发商提供的房子违反合同规定，要不就是因为房子违反国家规定或住宅等相关行业标准。消费者要根据问题的性质，合法、合理地处理，不能采取过激行为。

　　业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这些问题列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一方一份，明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的期限内完成整改。

   商品房能否先验后收?自主验房为啥屡遭尴尬

    在为抽样检查逐步过渡到一房一检的分户验收叫好的同时，也有读者认为，即便每一套房子都验收，对消费者来说，依然存在着某种“不对等”。因为按规定，验房者是开发商请的，验收报告是开发商出具的，买房者如果发现质量有问题，开发商往往会以房子已通过验收为借口推诿。由于大多时候人们买的是期房，发现问题时已经付了购房款，想要维权处于十分不利的位置。