盛世危言？ 比房贷新政更严厉的调控悄然到来!

最近，整个房地产行业的焦点都关注在首付提高和利率提高的房贷新政上，与之相比，悄悄到来的土地新政却显得有些无人关注。

国土资源部门在之前调控中的缺位，使得这个部门在公众中的公信力已彻底丧失，房地产行业似乎过于忽略了这个部门的作用。

但从该部门最近所公布的一系列措施看，造成房价飙涨根源之一的土地政策正在经历一个180度的转折，其对楼市长远的影响，或许还将超过房贷新政。

地价拉动房价，房价拉动地价，这也许是房地产发展中一个必然的规律，也是正常的市场规则，然而，如果两者一旦都和股价扯上关系，问题就复杂了。

今年以来，土地储备取代销售成为房地产业迅速致富的最佳途径，也促使房地产成为资本市场的头号宠儿。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。未来几个月，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。

据有关统计，今年以来，国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1700亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。

目前几大上市公司中，万科的土地储备达到2050万平方米，富力地产达到2451.4万平方米，保利地产则是1031万平方米，就连一向保守的金地，仅6月28日-7月10日，就在沈阳及武汉两地斥资21.8亿元买入建筑面积超过190万平米的两幅地块，8月1日，金地集团用22.6亿元在天津拿得33万平米（规划建筑面积，下同）的土地；3日，又以6.8亿元在西安拿得32万平米的土地。

相对应的是，这些上市房企所开发的楼盘也成为各个城市房价领涨的“带头大哥”，以泛海建设在北京所开发泛海国际为例，项目在两个月时间内没平方米从18000元涨到26000元，一平方米涨幅高达8000元，相比开盘时每平方米15000元的价格，上涨11000元/平方米。

这个项目总体量多达270万平方米，也就是在一年多的时间中，泛海国际的实际资产价值翻了一倍不止。与此同时，从２００６年２月以来，泛海建设股价平均每月上涨近一倍，并以超过６倍的涨幅位居沪深两市涨幅榜榜首。今年上半年，泛海建设累计涨幅已达２０２．１４％。


以今年８月７日的股市收盘价作为基准，对上市公司的总市值进行汇总后得出的实际控制人市值排名，在“中国资本市场控制榜”上，泛海建设集团老总、被称为“民间金融家”的卢志强以控制高达２６０９亿元的总市值成为国内“市值第一人”。

房价上涨――收益预期增加――股价上涨――融资大幅增加――疯狂储备土地――收益预期增加――股价上涨――再融资，至此，上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现（而不再是通过未来露盘的销售），地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值，土地储备只不过是为了股东权益的套现．

至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险早就转嫁股民，地产真相大白：房价上涨目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。

蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……形成了一条完美的产业链。rn 然而，这场地产与资本大鳄的豪赌，却蕴藏着不小的投资风险。

有人用这么一句话“股价赌的是地价会上涨，地价赌的是股价会上涨”一针见血的点出当前楼市股市的风险，不管是地价和股价，都建立于对未来房价高涨的预期之上。

上市房企在盘剥了股民和购房者的同时，也剥夺了普通房地产公司的发展权利，并透支了整个行业的潜力。可怜的是，那些被悄悄吸走鲜血的人，正用实际行动在为虎作伥、在火上加油，他们不知道，自己正在把灵魂卖给魔鬼。

这一场赌局，赌的是政府袖手旁观，代价是一个行业的命运，和股市楼市无数百姓的身家性命。


将来土地是否还会象现在这样千金难寻？我们承认中国土地的稀缺性，但不客气的说，在楼市资本大鳄出于操控股价的利益驱动下，大部分“天价地”已经远远超过土地应有的市场价值，土地价格的虚高已是不争事实。

在相关部门严查土地囤积政策背景下，开发商再想天价收购地块，然后囤积等待土地升值将越来越难――国土资源部最新公布政策“单地块开发期限不得超过3年”，试想，象泛海国际这样总建筑面积达270万平方米的大盘，按3年开发完毕的要求，每年开发量达90万平方米，就不相信开发商还敢不顾市场接受能力一个月涨数千？

与此同时，加大土地供应、控制单块土地规模、限制土地用地性质和房价成为下阶段国土资源部的指导方针，可以预见的是，相比近两年，未来推向市场的土地地块变小、数量增多，套用某地产大鳄一个比喻：狗多骨头少，大家当然疯咬；如果骨头多了，不敢保证狗就一定不咬，但至少发疯程度要大大降低。

也许是盛世危言，首付提高、银根紧缩、清查囤积土地、土地供应加大、限期开发、征收房屋保有税收。。。。。。众多的调控组合拳如此密集的推出，其聚集效应将使得中国楼市出现拐点的可能在未来几个月变得无限接近。

所以，如果未来出现同一个区域，后拿地的开发商成本远低于先拿地开发商的现象，请不要稀奇：一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场（甚至低于“天价地”开发商的成本价格）．

“天价地”将很可能成为这些开发商的“滑铁卢”之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。象碧桂园、万科、富力这样土地储备数千万平方米的开发商，又哪来资金在3年内完成手上土地的开发？

――那些看好囤积大量天价土地开发企业、并在高位买入股票的股民，请准备好上吊的绳子。

――如果执行到位，本人甚至认为土地新政威力将超过房贷新政。房贷新政只是抑制需求，而土地新政将彻底改变房地产格局，未来三年，“顺驰现象”或将天天上演！


当前的中国房地产行业，不论房价、股价还是地价，都已经远远超过实际的市场价值，能否安全“软着陆”，避免房价、股价、地价的崩溃？

看的就是这个行业大部分人是否有自救的意识。如果房地产行业所谓专家、所谓大碗还象吃了“伟哥”般继续如此浮躁，房价也好，股价也好、地价也好，距离崩溃也就不远矣！

――是时候该给楼市退退烧了，否则我们将象是泰坦尼克号上的乘客，歌舞生平中一起驶向深渊，没有人可以是幸存者。

[ 本帖最后由 人在江湖 于 2007-10-31 11:46 编辑 ]