中国房地产市场中的四类分子

标签：房地产 cctv《新闻调查》


文：天津苓创投资咨询有限公司 总经理 冯  新

    不久前看了一遍CCTV《新闻调查》的专题节目“中央公寓的秘密”。

    与企业相关的腐败，简单地说，大致有这么几个手段：

第一，夸大成本，主要发生在企业发生对外支出环节，形成企业的成本和费用，行贿的支出通常也会通过会计处理计入企业的成本；

第二，转移利润，主要发生在企业的销售环节，一般都是通过各种利益相关者进行关联交易对利润进行转移。

以上只是关于腐败学的基本原理，具体的腐败技巧可参照我国官员与商人在实践中摸索出的各种创新手法（以下略去二百五十字），这些前无古人后有来者的腐败纪录正在被与时俱进地刷新着。

    中央公寓的秘密其实算不上什么秘密，任何做房地产的人都知道房子的成本由哪几项构成的，区别只在于对于具体的项目这些构成的具体数字稍有差异而已，比如土地的成本。中央公寓造价6000元的房子卖到17600元，成本虚高到12000元，这种房地产项目中真实成本、灰色成本和毛利在房屋售价中各占三分之一的结构在上海那样的市场一点也不奇怪。中央公寓只不过给大家解剖了一只小麻雀而已。由于陆家嘴联合地产公司的大股东侵犯了阎启忠代表的国有小股东的利益，所以阎启忠站出来揭发了行业黑幕。一个人愿意为国有企业的利益选择做行业的叛徒，这种勇气还是值得敬佩的。不过，我有点担心这位阎先生的人身安全。

    看完电视，我眼前呈现这么一幅情景：中国的房地产市场，就如同一桌丰盛的满汉全席，来自官场、银行、开发商和娱乐界的代表正围坐在桌子周围，兴致勃勃地享受着满桌的山珍海味。来自官场、银行和开发商的代表交谈甚欢，不时地喝喝交杯酒，官员在伸手夹肉时，不时露出腕子上带着的金光闪闪的三块表，来自娱乐圈的代表（三陪小姐）不时为大家即兴上演一段钢管舞，气氛非常热烈。宴会厅的门外，排着乌泱泱地一帮人，其中一小撮人，是有钱和钱不多的房奴，手里拿着现金、存折和银行卡，只等来自官场、银行、开发商和娱乐界的代表吃完，就迅速赶到银台处为各界代表们吃过的筵席买单。剩下的，有被拖欠工程款的建筑公司、有被拖欠装修款的装修公司、有被拖欠工资的农民工、有被拖欠材料费的建筑材料供应商、有被拖欠广告费的广告公司、有被拖欠咨询费的咨询公司、有被拖欠代理费的房产代理公司。当然，还有更多的人，都与这场筵席无关，他们既没排上队为这桌满汉全席买单，也没资格跻身被拖欠的队伍。

    如果对中国房地产市场中的各色人等做一下分类，大致可以划分成四类分子，围坐在筵席周围举杯相庆的人我们姑且称其为一类分子，筵席门外排队等着为筵席买单的是二类分子，筵席门外排队进入被拖欠队伍的算三类分子（农民工不算，他们划入第四类），既没资格买单也没资格被拖欠的算四类分子。

    亲爱的朋友，你属于几类分子？