主题：中国楼市的三大特征
自1998年以来，我国房地产业发展取得了巨大的成绩，短短几年之内，发展速度之快、开发规模之大、经济贡献之高，可以说举世无双，创造了世界房地产发展史上的一大奇迹。正是如此，中国城市尤其是一二线城市建设获得了空前的发展，一座座现代化的新建筑拔地而言，城市面貌焕然一新；正是如此，中国城镇居民的人均居住水平有了较大提高（由1998年的18平米升到2005年的26平米），居住环境有了显著改善。
但是，在前所未有的快速的发展过程中，房地产市场运行不可避免地出现了许多不和谐音符，各种矛盾逐渐浮出水面。市场性质正由卖方市场向买方市场转变，宏观调控使市场体制向兼顾市场与计划双重体制转变，价格增长也在区域不均衡中寻找更合理的稳定轨道。可以说，我国的房地产业正处于一个承上启下的关键节点。房地产市场的运行轴线正在调控的指挥棒下进行方向性的调控，未来如何，将取决于行业对调控思路的理解与配合。
1楼 主题：房地产市场的现状：三大特征 [回复] [树状]
谭洁茶坊
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发表时间： 2006-11-01 14:09:45
第一、全国范围内的区域发展不均衡。经济发展的不平衡，必然导致我国房地产市场发展由东向西，由沿海到内地，呈波浪式、阶梯型的发展。在一线城市和沿海中心城市的房地产市场陆续出现买房市场特征的时候，二、三线城市成为房地产发展的潜力区域。即使同样是一线城市，它们间的市场形态也具有明显的差异性，深圳和广州的市场化起步较早，上海自2003年至去年宏观调控前迅猛发展了两年，去年宏观调控后，在上海房地产市场量价双双走低之际，北京、深圳、广州却逆势上扬，涨幅惊人。从而直接导致“国六条”的出台。这反映了房地产市场具有明显的区域特性。
第二、各产品类别的细分市场发展不平衡。住宅市场发展最快，问题也最多，成为宏观调控重点关注的对象；与此同时，商办类市场却强势上升，2005年度上海写字楼租金创纪录地上涨近30%，租金水平已经位列亚太地区前十名。2006年元月，潘石屹就迫不急待地宣布未来3年内将从住宅开发转向商业地产主战场。无独有偶，2005年顺驰、复地、珠江、富力、建业等横行于住宅市场的地产大鳄们，纷纷宣布进军商业地产，同时做此战略决策的知名开发商有200家之多。大势所趋，不谋而合。在宏观调控继续前行的政策背景之下，在住宅业步入低潮的映衬之下，商业地产分明是一次逆势而上的青春骚动。建外SOHO和SOHO尚都两个项目2005年的净利润比忙着全国圈地的顺驰所有的项目利润都高。商业地产占了SOHO中国10％的开发面积、20％的销售额、30％的利润。与此同时，国外资本也看上了中国商业地产这块肥肉，目前海外基金进入中国后绝大部分投资都花落商业物业。
第三、房地产市场体系发展不均衡。按房地产市场结构分类，可以分为土地市场、房产市场、中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场等，房地产市场体系不是指其中某一种市场而是多种房地产市场综合体的总称，反映了市场结构具有整体性。就目前而言，由于我国土地国有的性质，土地市场具有垄断性，地方政府对城市土地规划及年度出让计划尚有很大完善的余地，部分城市房价上涨过快与“地荒”有一定关系。房产市场的市场化程度较高，竞争激烈，但仍存在市场集中度不高，专业性较差的中小开发商数量过多的问题。中介服务市场市场化程度最高，但鱼龙混杂、违规炒卖现象非常突出，市场秩序需深入净化。房地产金融市场发育不完善，调控之前行业对银行的依存度过高（70%左右），国内房地产企业上市门槛过高，房地产信托又屡受限制，直接导致国内企业或项目（REITS）到香港、新加坡等海外上市。物业管理市场存在问题较多,首先是物权法尚未出台,业主利益没有具体法规保障；其次是物业公司多为开发商下属企业,多站在开发商角度进行管理；再次是大部分老旧小区或者物业管理极不规范或者根本无物业公司，许多属历史遗留问题须政府相关部门协调解决。
