中小开发商为何“自废武功”

　　“国六条”出台不久，徐滇庆教授即预言，半年之内“30%以上的开发商将被淘汰”。当时，似乎没有多少开发商真拿这句话当回事，不过时至今日，这一宏观调控下的“多米诺骨牌”终于有人开始倒下了。

　　据悉，上海琴海置业有限公司已放弃黄浦区两块地段极佳但无力拆迁的黄金地块，将剩下的30％股权最后转让给上海置业，退出开发市场。此外，上海华城、申星置业、上海展业、海隆置业以及周边一些地区的开发商由于陷入债务纠纷或无力向银行贷款等原因，纷纷挂牌转让股权，或者寻求合作经营。

　　其实，从2003年的“121号文件”拉开房地产业宏观调控的序幕开始，宏观调控的手段并没有发生什么大的变化。比如“国十五条”中，个人按揭首付提至三成，不过是重申去年银监会“热点城市可以将首付提高到三成”的通知精神。最新的“未封顶楼盘禁放按揭”，也不过是三年前央行“121号文件”旧事重提。手段还是那些手段，效果为什么大不相同了呢？

　　以笔者愚见，中小开发商的离场，与其说是遇到了资金困难，还不如说是看到了宏观调控的决心。其实，所有的宏观调控措施，似乎都可以从2003年的“121号文件”找到源头，而该文件之所以后来“无疾而终”则被认为是开发商与央行博弈的结果。但是，时移势易，“121号文件”精神的卷土重来，等于宣告开发商阵营大势已去，“不要与央行博弈”这句话，终于显示了力量。

　　从“121号文件”开始，所有的金融政策都在封杀“空手套白狼”的投机者，限制拿别人的钱赌自己明天的“投机分子”。 “国十五条”中一句“35%的资金充足率”更是说白了，让没钱的开发商赶紧滚蛋。这些，开发商不是不明白，而是揣着明白装糊涂，幻想着还能像前几次那样稀里糊涂蒙混过关。“121”的无疾而终与取消期房预售制的胎死腹中，加之网络言论的影响力，让开发商作为一个阵营或者“新兴力量”过于自信。随后的宏观调控，从技术层面上，也看不出与以往有什么大的不同，因此理所当然地认为结果也不过是再次走个过场而已。这种思想不仅开发商有，与开发商关系密切的地方政府、地方金融系统也在很大程度上观望，再加上新、老“国八条”本身操作性不强，最终导致了2005年宏观调控效果不彰、房价“报复性上涨”。

　　但是，从“国六条”以来，种种迹象表明，这次的宏观调控是如此的持续而有力，作为开发商一方，根本就失去了讨价还价的余地。那种与“121”博弈时的兴奋已是明日黄花。

　　首先是对资金的连续收紧。“国十五条”中“35%的项目资金”，这一明确而要命的限制被徐滇庆教授称为“开发商的生死线”。随后，央行通过提高前后两次加息和三次提高准备金率，不断收紧流动性。在不断加码的资金套索中，开发商所感到的资金压力和心理压力是可想而知的。更重要的是，央行的决心也会影响开发商向民间资本的融资能力。在双重压力之下，开发商的资金不紧张恐怕少有，大部分说“不紧张”的，不过打肿脸充胖子，自欺欺人而已。

　　其次是投机和消费的抑制。这方面主要表现为提高预售门槛、对二手房强征个税、加息等等。这些措施其实也是老办法的重复，但其对市场的影响却是显而易见的。上海的整体房价已经开始下跌，市场观望气氛浓厚。日前，戴德梁行旗下的泛城租售网日前宣布将结束其在浦东的业务，全线撤离浦东二手楼市。虽然泛城将其解释为公司策略调整，但它所反映的却是宏观调控之下，中介交易惨淡的事实。由于房地产具有的地段特征，使得整体的数字信息并不能完全反映楼市的真实情况，至少我们看到，上海房价的总体下调，实在是一个众人期望的，也是宏观调控希望看到的结果。北京在“金九银十”的传统销售旺季同样遇到了冷清局面。北京中原三级市场部成交数据显示：买卖、租赁市场十月份与九月份的成交量基本持平，没有明显升降。北京市房地产信息网同期公布的数据则表明，10月份期房住宅网上签约量比9月份减少了14.9%左右，呈下降趋势。

　　再次是社会保障用房的倾斜。这一政策同样是把以前没有干好的事情重新干一遍。社会保障用房的大量开放意味着政府对商品房的依赖的减少。这似乎不是坏事，因为它同时意味着宏观调控对商品房的放松。但是，一旦有了足够的社会保障用房，政府对商品房开发商的资金要求就会更加严格，你可以卖高价，但你不能拿银行的钱冒风险，这就回到了第一点。

　　更直接的是一批贪官的落马。长期以来，地方政府和开发商的关系一直非常微妙，宏观调控政策执行不下去，与个别地方官员对于开发商的“保护”不无关系。从一连串的省级高干到陈良宇，中央的反腐风暴可以说让那些心存幻想的开发商彻底死心。就上海而言，目前这些中小开发商集中退场是否有社保资金被抽走的背景很难说得清，但资金链的断裂基本是可以肯定的。

　　还值得一提的是上海“水岸蓝桥”的集体退房案。在本人看来，买卖本来是双方自愿的交易，价格变动的风险是市场中任何一个有完全行为能力人必须承担的风险。就像炒股亏了本不能找政府、赌博输了只能怪运气一样，没有人反悔了还能理直气壮。此案的判决结果却出乎意料，退房者胜诉，像本人这样的法律外行只能认为是“宣示意义”大于实际意义，这种对高房价不满的心态蔓延到了房地产以外。应该说，在今年新一轮的宏观调控中，受打击最大、市场观望气氛最浓的非上海莫属，而“集体退房案”对市场的观望心态起到了很大的助推作用。

　　至此，“把宏观调控进行到底”的决心已经势不可挡，房地产行业的重新组合已经开始。宏观调控并不是明确要把“小开发商”排除在市场之外，但是那些实力不强的开发商肯定要被淘汰。“小开发商”的“自废武功”只是开始，更大规模的破产、并购、退出还在后头。