近些年，房价不断的上涨也带动了地价上涨，投资人跟风买进，楼市交易火爆，房地产的未来5-8年宏观调控的力度（查看地图）到底会不会放松？对于二手房市场这样的调控政策的陆续出现到底会不会带来一段时间内的"苦海淘金"的必然现实？
　　就目前的来看，北京房地产市场处于土地资源受限，城市化及消费需求升级等矛盾的大背景下，经济持续高温增长、行业产能相对不足、市场资金供给充裕、住房问题以及政治问题较为突出，未来5-8年时间内，大量外资涌入市场，一定的市场需求下，政府对房地产行业的调控力度是抓紧还是放松，对于经纪行业能否在未来的时间里占据主导地位，就此焦点网携手北京业内老总和专家一起探讨二手房市场当前政策与未来的经济走势！


到场嘉宾：

王娴 我爱我家房地产经纪有限公司副总裁

王鹰 北京首创金丰易居房地产经纪有限公司副总经理

常淑娟 北京千万家房地产经纪有限公司市场总监

贾旭龙(贾旭龙博客,贾旭龙新闻,贾旭龙说吧) 北京金隅万嘉房地产经纪有限公司总经理

蒋大北 澳大利亚HARCOURTS公司大中华区首席代表

赵长山 澳大利亚HARCOURTS公司常务董事

莫春(莫春博客,莫春新闻,莫春说吧) 搜狐公司焦点房地产网新闻中心主任

何民虎 搜狐公司焦点房地产网互动信息中心总监

? 现场实录

　　【何民虎】：大家下午好，非常高兴今天下午能够请到各位聚在一起，就目前调控政策的陆续出台以后对我们的二手房交易量有没有影响？一起探讨二手房市场当前政策与未来的经济走势！到场嘉宾大家平常都很熟了，刚才也已经相互认识了，这里就不一一介绍了。需要介绍的是今天我们请到了两位来自澳大利亚HARCOURTS公司的管理层人员，HARCOURTS公司作为世界上知名的地产经纪公司，一些经营思路或许可以和大家互相交流一下。刚才大家已经陆续自己聊上了，接着继续吧。

　　【贾旭龙】：对我们的高端有影响。

蒋大北：买卖的？

　　【贾旭龙】：普通的买卖还好，要等家里稍微有一点钱了，要是说真等米下锅的就得买。

　　【常淑娟】：还是有刚性需求，各家形成不是特别大，因为业务量跟去年相比量差不多，还有一些小幅度的增长，但是它的影响在于它抑制它的增长，按照预期要比去年翻倍或者有很高的增长，但是就是因为政策影响成长的力度比较低，这是影响。

　　【何民虎】：这个影响会不会有滞后性？

常淑娟：一般政策会掉这一块，政策没有起作用，过了一段时间，政策发挥作用了，市场的影响是改易量下去了之类的，但是现在看来这个政策的滞后和市场的回暖的期正好是进行了一个综合。因为消费者观望期一般也都是在3个月，所以应该说有一个持平。所以这个政策之后不是特别明显。

　　【贾旭龙】：也就是说这个宏观调控的政策十一再出台一个政策，大家伙又开始观望，这是肯定的，从去年五一开始到现在，两年，多少政策。

　　【何民虎】：现在项目方观望特别多，由于各种原因开不了盘，一个是主动的原因，一个是政策的原因，还有政府政策不明晰。

　　【王鹰】：我觉得观望最大的还是所谓的90％以下的。

　　【何民虎】：我觉得不是影响当前的项目，要整个整个的项目规划，甚至公司整个的发展，都会受影响，在这方面这种观望。

　　【贾旭龙】：这种政策滞后特点明显，比如说大的宏观调控出台之后，类似的细则没有，非得等过一段时间之后出台，根本不是摸着石头过河，纯属是瞎摸了，不能过就不过。

　　【何民虎】：好像每一次出台政策，二手房这里有一部分声音都是摸着石头过河。

　　【贾旭龙】：因为咱们不知道，公司得生存，得需要利润，需要资金的支持，不可能一个月公司拿进行多少钱，公司得有运转。现在我做交易真有一套房子，咱们在座的一看多多少少要端这个房子，真有利润，不端是傻子，明天要出台一个政策，今天这个房子在这儿摆着，明天没准就赔了，今天预计有多少量，明天可能就赔进去了，一个月之内滞后1000块钱，还不够拿这个房子做服务费，干脆这个房子给你服务费，没有办法，最后1000块钱定位，我们干过这事。

　　【王鹰】：我现在感觉到今年的影响不像那么距离。

　　【王娴】：去年是停滞三个月，到9月底爆发了。

　　【王鹰】：今年政策一出来以后出来有了一定的认知度了，

　　【王娴】：关键是去年打的时候北京的房价没有下跌了，去年一打上海的房价还会跌，所以大家要等一等，实际观望特别严重。北京房屋的性质跟上海不一样，大部分是自助的。

　　【王鹰】：投入长期为主，短期比较少，另外同房屋的年份来说，目前成交的大部分是90年以后的，也就是说到现在为止2000年以后的成交量仍然不是很大，所以受契税也好，物业税5.5。

　　【王娴】：以前都是公房为主。

　　【贾旭龙】：最后探讨政府的泡沫，北京的泡沫太少了，不像上海的，上海的确实是一些山西的，一些福建的，到这儿拿钱砸这个市场，砸得比较狠。北京几乎都是我自己拿钱从开发商开始，把土地一点一点炮制出来了，我还想自己挣钱。上海不用炮，钱都回来了，把是整栋买。当时我们跟小骆上上海看了看，回来之后得出一个结论，北京跟上海不一样，趋势不一样。

　　【常淑娟】：个别的楼盘存在这样的情况？

　　【贾旭龙】：个别的楼盘最多一个人买10几套房子，不是说整栋或者一面，没有，顶多是买一栋出租，不是说来年拿过来卖，

2：上海的获利人群比重是40％，北京不到40％，因为第一个来说，就我的经济额背景来说，上海作为中国的一个经济型大城市，之所以叫大城市，是就在于大部分的经营深的思维是投资，而北方不是，北方大部分是土生土长的老百姓，就是拿一个房子过安稳的生活就可以了，所以很少有人买一套房子，卖出去赚钱。大部分是孩子上学，我现在人 少，将来人多了，要升级，或者是拆迁没办法了，所以这就构成了非常大的刚性需求。所以在这样的宏观调控下，对北京的影响来说，应该是在中国的几个大城市里面排名是最小的，因为挡不住这种住房的需求。另外刚才讨论的问题，可能大家不知道我们未来的政府还有什么样的宏观调控政策，实际上分析，截至到8月1号个税之后到年底的政策不会再有大的政策，首先是作为政府，打一个比喻，道高一尺，魔高一丈，咱们可以觉得咱们这个道是高，政府是魔，连续三年超过10％的GDP增长速度，过热就是经济膨胀，中国跟其他国家的关系基本上处于平稳的阶段，出口不可能大幅度增长，而且国内的内需也是维持在一定的程度上，经济膨胀最大的问题是通货膨胀，如果出现这种情况，对整个国家的经济打击是非常大的，所以政府不会担心经济增长过快，而是过慢，并且咱们大家也可以到了，宏观调控是针对全国的，并不是针对北京或者上海某一个城市的，说明调控的目的是调控中国整个经济，毕竟宏观调控的作用在中国来讲排名第二，如果不搞成这样的话，没办法控制全局，这是最根本的原动力，一直到前几天的时候，新闻公布今年的GDP增长结果是10.2％。

所以从整个的连贯性来看，政府希望通过这个时期，政府希望通过宏观调控降低经过增长速度，现在是10.2，达到目标了，可能咱们会觉得政府在连续三个月的宏观调控期，使我们的房地产业在北京没有受到太多的限制，但是实际上如果我们反过来考虑，如果没有这个宏观调控期，北京的房地产热会达到什么样子，因为三、四月份每个月有差不多20％的增长率，现在基本上控制在10％左右，所以我觉得从政府层面来说已经达到了自己的目的。

从税收方面，几大手段，一个是金融，提高贷款利率，还有增加税收的比重，还有一些具体的，比如说楼盘的项目限制，从楼盘上调整，几大招数都用到了。从去年来说，咱们无可奈何也不能想到营业税从两年到五年，至少到现在为止想不出新的，只能在原有的方式上加深，现在该用的都用完了，所以到之后，不可能过了一个月，明年税收五年到六年了。

　　【王娴】：还有物业税，对于控制的房子要回收。

2：最早提物业税是上海开始的，所以从房地产的房产税上了上海是名列前茅的，如果在上海没有尘埃落定的话，北京永远是不能尘埃落定的。

　　【王娴】：重庆在做试点。

2在北京也是隔了一年，甚至更长的时间，最后尘埃落定，我觉得到最后肯定是一个层层推进的过程，并且在今后的两到三年的过程中，每一年中旬都是政府的宏观调控期，因为政府把头和把尾没有中部好，因为到年底中国的传统习俗来说是购房需求下降的。

　　【贾旭龙】：年中时候正好是咱们的旺季。

2年中正好是房地产销售的旺季。

　　【王鹰】：打也打不下棋了。

2好钢用在刀刃上，每年会有时间做我们的房地产调控时间，就等到中国的房地产发展速度，变成政府所希望的速度的时候，它就会把咱们的宏观调控的力度放缓，如果房地产经济放慢的时候，它会助推中国的房地产业。政府的唯一的目的就是保证整个全局的发展，不是整个的哄抬，建立房地产业，不光是这个行业，还有其他的行业，医疗、卫生、进出口，都在每年一定的时期受到不同的限制，所以政府的考虑程度会比咱们更高一些，对于咱们这种思维来说，不管怎么样，再怎么考虑的话，对于一手房的打击永远比二手房小，对二手房是五年还是几年，但是对于一手房永远没有限制。

　　【王鹰】：下一个交易的高峰就是二手上进放。


2如果到明年不延长5年期限的话，到2002年的房子就已经属于地税房了，因为2002年的房子占了很大的份额的，因为它是唯一能够享受免税的，包括现在2001年的房子是最吃香的。

　　【何民虎】：到明年的时候，房子会在现有的条件下大一些？

2：一样的，从今年来看，今年开发的楼盘项目基本跟05年持平，越往前走，如果期限不延长，对咱们是有利的，利润量大，成交量少的阶段，对于咱们单量影响不大，到了明年空间会大一些。

　　【贾旭龙】：今年还不知道真的是金九银十，一直没看出来呢。

　　【王娴】：明天开始。

2那个时候大家会一直讨论，那个时候市场的回转期，从冰期到冻熔，实际上在北京这地方，实际上是一个非常快的回转期，因为9月底的时候我在门殿当业务员。

　　【贾旭龙】：去年在北京遇到一个井喷的问题，到今年我没看到井喷。

　　【王娴】：今年没有。

2：我觉得这个市场非常值得期待，为什么？去年我当业务员的时候，在门店每周可以接两三个客户。

　　【王娴】：今年的交易量跟去年基本上是持平的，我们今年期望是10万套，去年7万套，按照现在的状态不太好说，因为金九，银十。

　　【贾旭龙】：什么时候能赶超上海，如果达到井喷的时候咱们应该如何面对，这是过去的一个课题，可是到今天回过头来看。

　　【王娴】：当时我们讨论5年的时间，北京应该能够赶上上海20到30万套的数量，我们期待了3年达到7万套，再期待5年是不是能达到20到30万套。2：政策上肯定比现在的宏观调控力度加大，但是看怎么加大。

　　【常淑娟】：从最近的土地政策可以看到一个苗头，其实用税收政策调房价的作用不是太大，说实在话。现在已经又从源头，从土地加大供应，加大土地房屋建设。

　　【何民虎】：关键是现代房作为重点。

　　【常淑娟】：用中低价平均地价，因为政府不管中心区的房子是不是真的下降了，给你的是一个平均的数字，我没有办法让中心区的房子下降，就稀释，用中低价位的房子来稀释平均房价。不管是现价房也好，用郊区房子也好，我觉得应该是这样的思路。

　　【何民虎】：一个是政府有迹象，经济适用房这一块基本上要放弃了，廉租房也要放弃，基本上不再推了，重点放在现价房了，通过大量释放现价房。

　　【常淑娟】：房价比较高的地方来稀释，其实我觉得它这种方式是对的。

　　【贾旭龙】：如何正确引导消费，讲究品牌是我们要做的。实际上政府也应该有自己的一个观点，怎么来引导市场往前发展。

　　【王娴】：我觉得政府要引导房地产市场的发展，尤其是北京。

　　【贾旭龙】：要放弃经济适用房，现价房。我前一阵子遇到了这个问题，拆迁，这一家子12个人，5个户口簿，面临无房户，那6个人拆迁都有经济适用房指标，而且不用排队，去了就买。实际上这一屋子里面的人，人人都有房，这种情况太多了，这种情况下政府自己，来回抽，确确实实是这样。它说经济适用房面向老百姓，中低收入家庭，为了缓解他们的住房生活所需，建了这些经济适用房，可是现在这些经济适用房，我们在天通苑（查看地图），里头的销售和租赁都是由我们建的，里头最大的200多平米，是经济适用房吗？

2北京曝光，经济适用房楼地下停的车都是奔驰、宝马。

　　【何民虎】：所以政府如果能够把因经济适用房建成，老百姓自己去买，空间不太大，自助的，你确实没房子住可以买，如果不是便宜得要死，跟周边差别不大，比如说容积率还有配套设施没有像附近的商品房那么好，这种方式最终会达到政府希望的平衡。

2我个人认为现价房有一点高不成，低不就，比如说广安门，出的一个现价房是8000多，也是为了满足中档住房的需求的，你出了这个房到底是满足谁的呢？8000多还是政府高官拿到手了，品质和位置都比经济适用房好，高的人不买这种经济适用房，低的人买不起。现在经济适用房鼓吹的力度很小很小。

　　【何民虎】：经济适用房在中心的地块比较少，大部分在三四环以外的，而且现在出的几块，每一块都特别大。我觉得广安门是一种比较特殊的情况，它的面积特别大，我觉得它在这方面做这种限制，这样周边的商品房的价格低。

　　【王娴】：但是它的位置很偏。配套设施呢？

　　【胡雨】：还要在城里上班，怎么进城啊。

　　【王鹰】：现在上海的地铁已经到了什么程度，前边的人不用动，后边的人往里推。

　　【胡雨】：关键在挤的过程中肯定发生矛盾，说他同学的媳妇在地铁里被人打了，就是因为抢一个座位。

　　【何民虎】：政府出台这个政策也是比较为难的，买一个经济适用房还达一个九七折， 那个时候说9600已经不高了，但是老百姓买不起，让这些原来住平房的人有所改善，真正这些人再怎么办该买不起还是买不起，所以还是没有办法，你觉得不合适，反正总有人合适。

　　【王娴】：我觉得我们谈政府是谈的大体的政府，政府里面有很多的职能部门，由于分脏不均，出台的政策真的有联想性的，不是通盘想这个事的。

　　【贾旭龙】：二手房方面，作为北京市建委，市场一处管咱们，市场二处也管咱们，原来是住房指导处也管咱们，出住房指导价格了，在交易方面的，光建委这一块就有好几个部门。后来弄了一个网宝（音义），说话也不罗嗦，也管咱们。

　　【胡雨】：约束力也比较差。

　　【贾旭龙】：有政府背景，这些经济融资没有大树，好不容易有政府，都想在底下，乘乘凉。为什么有这种自发性的联盟，为什么没搞下去，第一是咱们自己本身得经营自己的企业，第二没有政府的支持。

　　【常淑娟】：对，这个还是需要政府的支持。

　　【贾旭龙】：所以最后导致好多东西。

　　【常淑娟】：理想在现实下崩溃。

　　【贾旭龙】：原来最早的时候，我们10几家成立了公益联盟，就想同意规范一个合同的范本，拿过来之后保持中立的合同，既不保护企业，也不保护消费者，咱们都站在中立的立场，不能说谁有话语权，既显示你的需求也显示出我的需求。这些是政府哪些部门出台的？咱们正经的经济公司的合同范本是应该建委出台吗？如果是建委出台现在就不用说了，现在的工商局说你不合法。

　　【常淑娟】：工商局也参与了。

　　【贾旭龙】：你知道他们现在怎么参与吗？就跟咱们现在的10月份的营业税，还有税务局出台的这些政策，现在拿出钱来给建委，我们要出台这个了，我同意了，就同意了。你拿钱了，你不说话了，现在咱们出台的政策也是，一说联合办公，工商局参与这个合同的人最早的时候黄顺青（音义）市场二处的时候，我就跟北京市建委联合搞的，到现在没有出台，你知道怎么出台这个合同吗？黄总你把你们公司的合同传过来，一综合就合了，这都属于一些不负责任的。

　　【常淑娟】：请清华大学法学博士生弄在一起。

　　【贾旭龙】：请很普通的买卖合同，要规范成一本书似的，我觉得太没意义了。老百姓既简单又要明了，弄成一本书，翻到二篇就烦了，为什么有些人把报纸当成催眠曲，翻了三页自己就晕了，当时就不跟你签了，我回去研究研究，您这个太多了，我不知道哪行就给我绕进去了，这个很简单很明了的，一页或两页就完了，如果真给把他一本书，咱们租赁就是一本书，咱们的租赁有的不错的自己打印出来。

　　【王娴】：还有很多空白版，他们每次用都填成范本，不能瞎填。

　　【贾旭龙】：跟一本书似的，比如说您再是学法律的或者天天搞文字游戏的，也不能当时决定，肯定要拿回去琢磨琢磨。不会像普通市场里边，一手钱一手货，我觉得这个10块钱值，我就拿钱你卖给我了。当然不会像这么简单，应该是比较简单的方式出现。原来我们一下发了30多家的合同，原来咱们自己的合同还多互相保密，我的合同不能给别人，这要有一本合同如获至宝，后来公开了，讨论到今天了，政府的课题不知道研究到什么年代，投租率还不高。咱们现在拿着合同去，只发生了关系问题，到了法庭谁定的合同，你们公司定的，你们公司霸王条款，他是弱者，肯定同情弱者，你让他到这儿买一个200万的房子，肯定得向着他，告诉你这是霸王条款，没法说。从法院，各个方面都向着消费者，最后自己只好退，没办法，因为他没钱，交了定金又不买这个房子了，法庭调节给你做这个工作，确实没钱，就退了。下回再有这事必须跟法院搞好关系，退点就退点，按正常交了我定金就不还了。

　　【赵长山】：我觉得这还是市场不成熟的表现，按中国的方式，商品房流动市场最发达的地区也不会超过20年。

二手房，有着铁定的固定市场需求。