主题：蒋祖钢：普通民众购买商品房的时代还没有到来
蒋祖钢
“价高优先的规律我第一次听说，(参见热点漫议⑤)，也觉得有道理。徐悲鸿先生的一幅画卖出2000万元，我也能理解，艺术品嘛，还有更高价的。但房价也会像艺术品这样疯涨吗？”小金向庄先生提问时，眼睛里闪烁着一丝疑惑。
“一般不会。但某些房子如果确实与众不同，其价格也会高得让人吃惊。去年香港位于尖沙嘴的楼盘凯旋门出售的一个顶层独立屋，价格就高达1.68亿港元。”
“我的天哪。我确实有点糊涂了，价高优先的道理很清晰，但这些高价是由谁订的呢？”
“由消费者啊！”
“消费者？不是市场？”
“对，就是消费者。不过消费者就是市场。”
“我更糊涂了。”
“许多消费者在逛商场的时候，以为那些琳琅满目的商品就是市场，其实真正的市场是他们自己。商家们常用一句话，‘开拓市场’，开拓谁？不就开拓消费者吗？想办法将消费者口袋里的钱掏出来，就是开拓市场。”
“我是市场？”
“完全正确。依据支付能力的高低，我们可将消费者分成不同层次的市场。比如：家庭支付能力十万以下的为初级市场;十万到一百万为中级市场;一百万以上的为高级市场。同时，初级市场为75户，中级市场为20户，高级市场为5户，而且每户的支付能力还有差别。
我们再假设，这时房产商只能提供一套住房，会发生什么情况呢？依据价高优先的规律，初级市场的人显然没有竞争力，中级市场的竞争力也不足，这套房子便进入了高级市场。我们再假设，高级市场的5户的支付能力分别为200万、500万、1000万、2000万、5000万。其中5000万的人家的竞争力显然最强，这套房子将会以高于2000万低于5000万的价格成交。
1楼 主题：如果我们房产商这时能提供20套住房，又会怎样呢？因为高级市场只需5套就获得满足，不再参于购买住房的竞争，其中15套进入中 [回复] [树状]
热情的沙子
账户充值|更换服饰
发表时间： 2006-09-01 10:10:09
如果我们房产商这时能提供20套住房，又会怎样呢？因为高级市场只需5套就获得满足，不再参于购买住房的竞争，其中15套进入中级市场，价格自然跌入100万以下。
再假设，这时房产量迅猛增加，可以供应50套了，中级市场的需求也得到了充分的满足，那么房价又会狂降，便进入十万元区间了。”
“你的意思我已明白了。不过，你描述的是降价，而实际情况是在涨价啊？”
“我的假设比较简单，实际情况要复杂得多。在现实中，房产商根本不知道哪些人是属于高级市场，哪些人是属于初级市场。也不知道高级市场拥有多少人，他们究竟愿意出多少钱来买房。一切都需在市场中试探。如果房价在上升中还是卖得很快，这就说明高端市场还没有得到满足，价格便会一路走高，一直走到供求平衡，那时价格自然会趋向稳定。”
“慢点，明明是供小于求，你怎么说走到‘供求平衡’？错了吧？”
“没错，供求平衡实际是个相对概念。你只要允许价格上下自由浮动，任何一种商品都会在满足高端市场需求的条件下走向供求平衡，这种现象也可称谓高端平衡规律。再以徐悲鸿先生的画为例，如果其价格仅与成本差不多时肯定会供不应求。但标出2000万时，争购的压力肯定会减弱，除非高端市场再有人出更高的价格，那么2000万便成了市场的价格平衡点。普通商品也是一样，冬天的西瓜比较紧缺，但其价格上升到一定高度时，市场也就平衡了。”
“高端平衡规律确实有些道理。”小金点点头，“记得上世纪计划经济年代，什么商品都缺，后来价格一放开，虽然刚开始有些乱，但很快市场就平衡了。当时觉得有些不解，虽然农民在改革开放后的积极性有了明显的提高，但要满足市场需求也不是那么简单的事呀，怎么可能在那么短的时间内就达到供求平衡呢？现在想想，原来是高端平衡规律在起作用。后来的现象也证明了这一规律在起作用，凡是价格没有放开的商品多是供不应求，而价格一旦放开，再紧张的商品也很快能满足市场需求了。”
“现在也一样。经济适用房的价格受到了限制，供求关系就变得十分紧张。北京消费者为买经济适用房排队竟达五天五夜！后来不得不采取摇号方式来解决这一矛盾。”
“不过，我还是有个问题。在这种高端平衡规律下，好商品总是高端市场的人先享用，这公平吗？这合理吗？”
“确实如此。一些先进、时髦的商品总是先流进高端市场，但不一定不公平、不合理。所有的好商品刚开始多是量很少，不可能所有的人都同时拥有。如何分配？大体有三种方式：一是按权力地位分配。封建社会主要是这种分配方式。计划经济时代，也有这种倾向，地位高的分的房子就大些。这种方式现在肯定不会被人喜欢。二是排队或抓阄。这是看起来最公平的一种方式，计划经济时代普遍采取这种方式。这种方式的最大缺点是生产者积极性不高，产量低，人们等待分配的时间过长，而且商品的质量较差。同时还伴随着开后门、送礼、权力寻租等一系列问题。三是按钱多少分，谁出的钱多谁先买谁先用。这种方式的最大缺点是在金钱面前人人平等原则下让人感到了支付能力的不平等。其优点则是生产者在利益的驱动下积极性高。2004年上海一年建筑的居民住房比计划经济时代20多年的总和还要多，同时质量还要好。产量一高，也就意味着总体上平均每一个人能在更短的时间内获得新住房，或获得新商品。”
“你这么一说，我也觉得有道理了。”小金的态度有了明显的转变。“几年前，我看到一台24寸的液晶电视机，开价13万。我心想，谁这么傻，花这价钱买这玩意？现在明白了，原来是高级市场的消费者。新产品出来时都是价格高，质量次，笨头笨脑。让那些高级市场的人先做一下试验，多贡献一点钱，培育一下市场，不是也有利于新产品的开发吗？不过现在的房价高得实在让人难以接受。”
“你还在着急？我曾经问过一个出租车司机，北京的房价是否太高了？那司机回答说，反正买不起，就是价格下降50%还是买不起，谁操那分心？答的极为明白，极为潇洒。”
“这叫回答的好？”
“极好。其实，中国普通消费者购买商品房的时代还没有到来。商品房的价格涨得再高也与普通消费者无关。那是在赚富人的钱，你着什么急？”
“这句话我听了有些耳熟。对了，北京华远集团总裁任志强曾说，‘我只为富人盖房子’，一句话，引得网上一片喧哗。”
“我不同意他的这句话，因为房地产商不可能只为某些人盖房，而是为所有消费者盖房的。不过，这句话里也透露出一个事实，目前能买得起商品房的主要是一批先富起来的人。”
“有些道理。我是做文字工作的，收入也是比上不足，比下有余。但要我去买一套价格一百多万的房子，根本无这个能力。但你又怎能肯定，那些买房的主要是富人呢？”
“我们可以看一组数据。2004年，上海市人均可支配收入为16683元，一个三口之家收入为50049元，各种开支后，省下三分之一的钱用于购房，每年可存16683元。如果他们打算买一处价格100万元的房子，那么要用60年去还贷。买一个价格50万元的房也得花30年去还贷，这里还没有将利息算在里面。而在2004年，上海低于50万元的新房已很难找到了。要注意的是，这是一户标准的中等人家，多数人可能还达不到这样的标准，如果这样的人家都买不起房，那就意味着大多数上海人都买不起商品房
