2006年二手房市场十大猜想之(三)
中介公司对这项业务都表示相当的兴趣，北京的一些代理公司不是代理楼盘。而是就其重要目标客户入手，如北京外企雇员，向他们周期性提供楼盘信息，进行信息互动，组织集体看楼，再主动提供律师服务等，为买方向开发商谈折扣，然后向买方收取佣金，这是中介由卖方代理主动转向买方代理。在美国买方代理已相当普遍，因为美国的购房合同是双方谈判后签订的，与国内购房普遍要求使用统一合同不同，相对更复杂。但是，买方代理在我国也是有发展潜力的。很多房产中介公司已经不仅仅满足于做居间服务了，不少房产中介公司已经加重了一手房代理力度，形式上不仅有传统的尾盘代售，也出现了现在的全案代售。
三、中介联动优势明显
中介商广泛的网络资源无疑对开发商极具诱惑力。开发商目的在于利用他们成熟的销售网络作为销售的平台，来加速楼盘的销售速度，进而敢于将自己的一手房商铺和楼房交给二手房公司代理销售。中介公司广泛的客户关系和网络资源则是专业房产营销公司所不能企及的，一般的专业房产营销公司都只有１个售楼处，而中介可以有多家门店和网络资源。
中介代理开发商一手盘主要有三大优势：一、布点优势。房屋中介机构大多具有门店布点广泛的销售优势，较之开发商和营销代理商通常采取的仅售楼处一个点的销售方式，其面对面的推广力度要强大很多。二、人员优势。中介公司拥有大量的经纪人，不论在数量上还是专业水准上，相比单一楼盘的售楼人员更具有优势。对于客户来说，中介不单单可以帮助客户分析市场，更可根据客户自身的需要“量体裁衣”，他们不会只为了卖掉自己代理的楼盘而将不适合的房源强推给客户，而是帮助客户做对比，选择客户最适合的房源。应该说，他们的专业分析更客观也更负责。由于中介的房源具有多样性，所以客户挑选余地相对也大。 三、广告优势。一般代理公司在楼盘推出前都需要经过市场定位、市场调研、包装推广等一系列的工作，广告宣传大都也只会选择开盘前一两周进行投放，而中介除了多家门店的店招张贴外，还会不定时的在各大媒体投放，内外部网络联动销售，且业务员的社区活动更是深入小区，针对性更强，范围更广。
四、购房者消费观念转化，促成中介、开发商联姻
“一次购买，使用终生”的消费观念不仅不利于个人财富的规划，也不利于房地产一、二级市场的良性互动,越来越多的北京人已经摒弃了这种观念取而代之的是成熟合理的升级置业消费观，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“适用型”，再到“舒适型”，形成产品的梯级供给。住宅市场的梯级供给与消费者的梯级消费，彼此对应，动态升级形成房地产一、二、三级市场的联动效应，从而为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥能量。
千万家市场研究中心认为，地产开发企业与中介机构的合作营销模式不失为一种好的方式，中介在致力于中、高档二手房的中介代理之外也会加强与开发商、代理公司与营销代理公司联动售房合作，集各方所长，让消费者有更多的选择。2006二手房中介代理一手房这一模式呢个否取得众望所归的成功，最关键的是两个问题：一、二手房代理商能否为开发商节省下销售所需的费用。现在普通的占地１００亩的楼盘，他的广告销售费用通常在３００万元－５００万元左右。建一个像样的售楼部最少也要百万，因此开发商仅这两项的销售投入就在５００万元以上。如果把楼盘交给二手房中介来代理，这块费用是否就能节约，二、二手房中介能否按时完成销售目标，因为开发商需要加快销售的速度来保证资金的良性循环，二手房中介公司如何向开发商保证做到按时完成销售。
千万家分析人士指出，二手房中介公司代理一手房，比较适合成熟的房地产市场，在上海等地都已经有很好的销售范例。中介商从居间转到代理，门店不仅只挂售二手房，还开卖一手房，这也是在政策影响下中介公司的一种对策，可以达到拓展业务以减少对二手房交易的依赖的目的。
十大猜想之九：竞争催生新模式，独立经纪人有望亮相北京
房地产中介行业是信息密集型产业，信息的及时、准确及通畅传递是其存在和发展的基本要求。而不断完善的网络技术成为行业成长的有利契机。互联网使得信息发布、传递更为迅速有效，信息共享更为广泛和普遍。得益于此，经纪人不来公司也可以和顾客进行业务往来。因此，随着网络在百姓生活的深入，整个行业经营模式将会发生巨变。经纪公司将实现电子化，经纪人在线化。而建立在网络平台基础上的独立经纪人制度也应运而生了。
所谓独立经纪人，是指挂靠中介机构但自己开拓市场的经纪人。独立经纪人接受过房地产专业教育和系统培训，通过了国家的房地产经纪人职业资格考试，而国家为每个经纪人都建立了一套信用记录，一旦发现有经纪人违规操作，会立即取消职业资格。独立经纪人在国外很普遍，据了解，在美国，有85％的房屋交易是通过独立经纪人来完成的。独立经纪人这种形式在北美和新加坡、台湾已非常普遍。但在中国，独立经纪人目前还是较新的一种经营模式。2004年9月，新型房产独立经纪人首次在南京正式亮相，今年5月份引入上海，7月进杭，随后，天津也推出此新型运营模式。因此，随着北京中介行业的成熟及竞争白热化，独立经纪人将有望亮相北京，但在2006年难成规模。
首先，独立经纪人是因为它完全建立在个人信用的基础上，但中国还没有建立起一套完整的个人诚信体系。其次国外经纪行业发展较早，经纪人已经在这个行业干了很多年，50至60岁，诚信度、专业度比较高。但中国经纪行业发展较晚，具备很高专业程度的人才较少。在这样的情况下，某些经纪人受利益驱动，可能会做出一些不利于客户的行为，公司也没有办法来控制。随着中介市场的不断发展以及市场需求量的增大，独立经纪人将会成为房地产市场又一创新的职业，但何时能成规模恐怕有待时日。
2006年十大猜想之十：二手房金融个贷将呈现多元化面貌
我们知道，传统的二手房贷款全部是依靠央行下属的商业银行，千万家市场研究中心分析人士认为：2006年，这一局面将发生变化，金融个贷必将多元化， 传统将被打破！
理由一： 2006年，中国的金融业就要履行加入世贸组织的承诺全面开放，西方银行密集进入中国市场已成必然，截止到现在，已经有111家外资银行机构获准在18个城市经营人民币业务，其中61家获准经营中资企业人民币业务；13家外资银行获准在华开办网上银行业务；24家外国银行机构获准开办衍生产品业务。外资银行规定范围内经营的业务品种已超过100种。率先进入中国的，大都是国际上大型、老牌外资银行，这些银行诞生于市场经济环境，发展于市场经济环境，并且长期在全球范围内展开竞争、提供服务，其对客户的服务策略、服务经验和服务方法，以及对于各种客户的心理观察能力，都是中国国内的商业银行无法比拟的。可以预测到这些外来银行必然不会放过房贷这一重要领域，届时种类繁多的房贷服务无疑将给购房者提供更多的选择。另一方面，宏观调控下国有银行房贷门槛不断提高，也将促成需要房贷者将目光向其它融资方式转移。
理由二：住房按揭贷款证券化大势所趋。
央行121文件后，银行收紧房地产企业贷款，而对个人住房抵押贷款风险的未雨绸缪，使住房抵押贷款证券化终于破茧而出。
住房抵押贷款证券化MortgageBackedSecurities, MBS)，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产， 汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。推行房贷证券化，可以将因拖欠贷款、故意违约、恶意骗贷等带来的资产结构失衡及形成不良贷款的风险，通过二级市场分散和转移给投资者，从而有效地改善银行的资产负债结构，对于防范商业银行未来可能出现的房贷风险具有积极作用。千万家市场研究人员认为，随着市场经济的发展，住房抵押贷款证券化将成为2006房地产金融一大亮点。
理由三：专业贷款服务机构乘风而起。近年，国家对房地产信贷规模采取了适度紧缩的调控政策，大部分银行在二手房贷款方面都采取了相应措施，主要体现在以下两个方面：一、提高个人住房按揭贷款门槛，对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置严格的审查条件，放缓审核放贷步伐。二、银行的贷款品种减少，部分银行为规避风险停办了一些非常符合市场需求的贷款业务，比如转按揭、换按揭等。这些措施虽然在一定程度上打击了购房投机行为，但也使购买二手房的申贷难度加大，抑制了一些真正的购房需求，直接影响到部分二手商品房和其他二手房的交易。由于政府对房地产的宏观监控致使银行的信贷政策收紧，银行的风险意识加强，所以也更加积极的与大型、正规中介合作，规范二手房贷款市场，从而在既保证完成既定贷款业务指标的同时又能够减少不良贷款的发生率，降低银行的贷款风险。
现在市场上的贷款途径通常可以分为：国土房管局办理、委托房产中介、直接到银行和委托贷款中介在内的4种方式。从贷款人的角度看，四种方式均有利有弊：国土房管局的优势在于其属于职能部门，与银行有良好的合作关系，贷款人可安心办理，但其办理速度相对较慢，贷款品种比较单一；房产中介的优势在于贷款人可以省心，全权委托中介办理，但如果中介选择不慎，将有资金风险，贷款办理时间较长；直接向银行贷款虽然节省了代办费用、资金安全，但却需要费心费力，流程也难以确定；而通过专业的贷款中介，它向客户提供专业顾问式服务，后续服务周到。专业贷款服务机构相对整个市场而言，其好处是显而易见的：一方面,专业贷款服务机构拥有较强的金融贷款知识，可以对消费者进行贷款方式的设计；另一方面就是专业贷款服务机构同金融系统之间有密切的合作关系，委托他们进行购房贷款的操作更加容易、简便、安全。一方面能够帮助购房者在公积金贷款与商业贷款之间进行最优的选择；另一方面就是可以帮助购房者办理特别繁琐的按揭、公积金贷款服务，从而能够给办理按揭、公积金贷款的客户降低利率上调带来的高利息风险。同时专业贷款服务机构凭借其与银行的良好合作关系，能够和银行洽谈为贷款人提供更多种的金融贷款服务产品，满足房地产市场多方面的需求。
理由四：融资派生出房产典当模式。手头有点紧，就把房子押给典当行临时周转，这种融资方式已为不少市民所接受。在银行信贷紧缩的情况下，手脚受缚的房地产业，开始试图从典当行撕开一道突围的口子。市场需求带旺了房产典当业务，房产典当业务已占到典当市场的一半以上。特别是一些股份制和民营典当行为了追求资金的快速流动，对单笔金额巨大的房地产抵押十分感兴趣。房地产开发商典当融资只是“冰山一角”，更具有普遍性的将是个人投资者，众多投资客面对房产新政的冲击开始求助房产典当，采取迂回的方式，即先将一套没有抵押的房产拿到典当行进行抵押借贷，用这笔钱还清要出售房产的银行贷款，然后上市交易，收回的房款再拿回典当行赎回抵押房产。
房产典当迅速火热的主要有两个方面的因素：第一，近年来，国家宏观调控的手段对市场的影响非常大，一些中小企业经常出现暂时的资金短缺，而通过房地产典当快速获得资金的方式渐受欢迎；第二，房地产是价值相对较高的典当物，出典后能一次性获得较高的资金量，能解决不少人的燃眉之急。
同银行推出的房产抵押贷款相比，房产典当的优点是减少了很多中间环节。房产典当相对操作简便，一般在一周内就可完成所有手续，而银行抵押贷款最快也需要三个星期。另外，银行抵押贷款最多只能贷七成，而房产典当可以贷八成。进行房屋典当业务的各种手续费用相加只有几百元，而抵押贷款的各种费用最少也需几千元，通常在万元左右。房产典当的出现使很多业主在紧急时期能够快速变现，同时也能部分解决企业现金流不足的问题。在二手房贷款门槛越来越高的情况下，这种新型融资手段是对银行贷款的合理补充，对促进房地产市场交易的进一步活跃也大有帮助。
综上的所述，2006年北京二手房市场的金融个贷一定呈现出多姿多彩的形式，从而使得民众在进行房产投资置业方面提供更多元化的选择。
