2006年二手房市场之十大猜想(二)
理由二：北京二手房市场正趋于成熟，而二手商品房比重不断增大，主导二手市场，正是市场趋于成熟的表现。事实上，在上海等二手房市场发达城市，二手房交易主体均为二手商品房，因为该产品房源充足，户型相对合理，投资潜力大，更适人居。预计今年上海的二手商品房占二手房供应的70%-75%，北京离这一水平还有很大上涨空间。
理由三：二手商品房房源增加成交量未受限贷影响，部分银行甚至偏重二手商品房贷款。自2004年以来，北京的部分银行便对二手房贷款成数进行了限制，特别是对高龄二手房限制得更严格。但二手商品房因年限较短，所以在贷款时受限并不多，部分银行甚至还会偏重二手商品房贷款，这也促使更多的投资者将目标转向二手商品房。近期上市的二手商品房大约有70%都办理了按揭贷款，以前转按揭贷款手续烦琐、复杂，直接影响二手房成交量，如今，随着众多银行转按揭贷款业务的完善，使商品房进入二级市场更加顺利，不仅大幅增加了二手商品房的房源，也提高了其成交率。
理由四：消费需求趋于升级化,中高二手商品房成为新贵！房产消费正从基本需求型向追求舒适型过渡，原来以低端需求为主的二手房出现了中高端市场需求并存的局面。 从上半年看，北京 86．5％的居民拥有自己的住房，其中， 89．8％的家庭住上单元配套住宅，住上三居室及以上的家庭达 21．0％，很多居民一家拥有数套房子。很多居民在购房时更加注重享受，不断提高居住水平和居住条件，让市场上的一些中高档住房进入居民家中。目前房地产市场进入自住房时期，很多居民随着物质财富的增加，不满足现有的住房条件，开始掀起升级换房热，把自己家条件相对差的房子拿到市场上卖掉，转手买套面积更大、配套更好的房子。而中高端的二手商品房无疑将为这些人群所钟爱。
〓2006年二手房市场之十大猜想(二)〓
2006年十大猜想之五：窝窝头成香饽饽，成交区域郊区化
2005年，北京二手房传统热点成交区域??朝阳、海淀虽仍然引人注目，但集万千宠爱于一身的风光已不在了。郊区如昌平、丰台、通州等地以其上升的发展态势逐渐获得了置业者的青睐，其中昌平更是在本年度首超海淀而居交易排行榜的第二名。
随着在中心城区置业的难度加大、远郊城区交通和居住环境的改善，北京二手房交易区域已呈现郊区化的趋势，千万家市场研究中心分析人士认为：在2006年以上交易特点会愈加明显。这是因为：
1.中心城区二手房交易量在不断下降，据最新的统计数据，截止到2005年11月中心城区二手房成交量占比下降到了12%，相比去年的19%下降了7%，这是因为中心城区作为传统意义上的老城区，居住了大部分的“老北京”，他们有很强的地缘情节，这部分人不愿进行升级置业，使得中心城区二手房源供应量始终不能有效放量；另外，由于中心城区的二手房源的房龄相对较老，户型设计相对欠妥，但是，房屋出售单价又相对较高，超出了一部分置业者的承受心理预期，因此使得许多购房者退出了需求市场。2006年，中心城区供需不足的局面将会继续，因此成交量仍然会下降。
2. 远郊规划促进郊区交易量持续上升。根据《北京城市总体规划（2004年―2020年）》，北京将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。通州八通线的顺利运行已经将通州与国贸紧密相连，同时，通州作为最早发展起来的卫星城，相关配套设施已经相对完善；石景山方面，由于首钢的搬迁对居住环境的改善使得石景山二手房交易量上升；从去年以来南城改进力度的进一步加大，交通道路设施的进一步完善，丰台作为南城最具潜力的核心区域之一，在房产升值空间更加明朗的趋势下，其长期投资增长潜力加速释放，广大投资置业者纷纷抢占丰台；昌平区由于2005年5月北京第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故，交易量明显上涨。
十大猜想之六： 经纪公司向品牌化方向发展，上、中、下格局凸显
2005风雨狂袭，优胜劣汰胜者生存的自然法则在房地产市场浓烈体现，房地产中介机构数量高速膨胀的声势嘎然而止，以上海为例，房地产中介机构总数在年末2个月间急转直下，由高峰时的1.2万家锐减至8000余家，眨眼间3000多家灰飞烟灭。其动因在于政府勒住了房地产狂奔的马缰，楼市的狂热期已过，房产中介业正承受着市场理性的严峻考验，房地产市场新的时代大幕已经拉开，顺应潮流随市场变化而不断及时调整，甚至未雨绸缪高瞻远瞩者必将在众多房地产中介中凸现。观念陈旧者将在一轮轮风云变化中愈发枯萎，顺势者面对市势涌动则能峰回路转柳暗花明。到2006年，北京将出现至少10家知名品牌经纪公司。2006――经纪公司上、中、下格局凸显之年！
理由一：品牌成为决胜关键。我国房地产经纪行业已经从简单的市场竞争发展到品牌竞争阶段。截至2005，仅北京已有超过3000家房地产经纪公司。在如此众多的房地产经纪公司中间，如何让消费者选择自己？这就需要房地产经纪公司树立品牌效应，使公司在房地产经纪行业鹤立鸡群，获得最广泛的社会认同。在市场交易过程中，消费者为了节约成本（时间、精力等）、减少不确定性，往住只是简单地依据企业的品牌来确定选择。许多综合实力较强的中介机构已把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。
理由二：由于发展的时间短，速度快，市场管理制度的不完善以及其它一些方面因素的影响，与港台和一些发达国家的房地产经纪公司相比，我国的房他产经纪公司普遍规模小、素质差、管理不规范、服务水准低。房地产经纪行业的社会地位不高。我国加入WTO后，房地产经纪行业是外资最想进入的行业之一，2006WTO五年过渡期将尽，一方面必将有海外强势经纪品牌亲自披挂上阵大举渗入。另一方面，外资进入中国房地产经纪领域的另一种方式就是对国内已有企业注资，国外风险基金对国内市场的投入使得有实力的公司更是如虎添翼，进而直接导致规模化企业不断涌现。可以预测，房地产经纪公司间的行业竞争将日趋剧烈，房地产业和社会的发展对经纪行业提出了更高的要求。
理由三：中、小中介界定更加明显。一方面，占总数最大比例的中型中介，其在未来一年的发展或者晋级，或者继续巩固，或者被淘汰，但是中介仍将由中型公司组成主体并持续一定时间，而且必将与不规范的小中介距离越拉越大。另一方面，小中介、夫妻店仍有残留，一批在新政中倒掉的小中介门店将会出现复苏，小中介因其低成本高灵活的特点不会马上退出舞台，但相比不断品牌化的大中介及正规化的中型中介，小中介的落后与陈旧被映衬得愈加明显。
综上所述，未来经纪公司总量将继续上升，但从规模上看，上、中、下格局更加明显。
2006年十大猜想之七：各中介争相全国布控 规模扩张战悄悄打响
以往地产中介市场上的企业规模小，经营不规范，服务质量差，存在很多欺诈现象，消费者一提起地产中介就皱眉。市场竞争的趋势就是从分散走向集中，随着资本的介入，地产中介企业逐步走上全国连锁化的发展道路。
品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。 品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而迎接未来庞大的二三级市场的检验。一方面他们通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。 2005年国际风险基金以四千多万美金的巨资投资北京一家二手房企业，看重的正是这家公司全国化的门店网点及全国化的资讯互联网所带来的未来价值，因此，全国化网点布控已成为各中介共识。 2006年，中介之间的跑马圈地不仅仅局限在本土，全国城市网点争夺会愈演愈烈，大中型企业将实现进一步规模化扩张。鉴于一线城市已基本饱和，各大中介将转战西安、南京、成都等二、三线城市。众多城市又将硝烟四起，上演一场又一场激烈的争夺战。到底花落谁家，我们拭目以待。
2006年十大猜想之八： 本是一家人，相煎何太急？一二三级市场联动成趋势 ，是主动？是无奈？
长久以来，开发商与中介这对胞兄弟互不对眼，对市场争夺更是愈争愈烈。然而2005以来疾风骤雨般的宏观风暴使他们成了风雨同路人。传统的开发商一度坚信有钱自己赚，多数楼盘是走“建售楼部”、“广告轰炸”这样传统的营销模式――“开发商都说，决胜在售楼部”。而今房地场市场越来越走向理性，仅仅靠一个好营销方案，就能将房子轻易卖光的时代一去不返，而中介公司的店面全市布控，网点随处可见，更能体现出有效的销售渠道与强势的终端销售能力，而有些楼盘在售后包租的过程中也缺少不了中介公司的介入，于是风光不再的开发商和机遇拓展生存空间的中介，很自然地看到了对方将给自己带来的契机。2006，房地产市场即将上演一场兄弟联手以求共进的大戏。
一、一体运转，才能搞活整个房地产体系
房地产市场是一个整体，房地产一级、二级、三级市场是相互联系、相互促进的。考察一个区域的房地产市场是否发达、房地产业处于哪个阶段，关键看房地产市场体系是否健全和完善。北京的房地产市场发育迅速，房地产市场体系比较健全和完善，房地产二级、三级市场已经开始了的频繁的联动接触，三级市场交易的活跃有效地促进了房地产二级市场交易量的增长。
二、二手房市场房源供给受限，供需比例越拉越高
北京二级市场的房源本来就是奇货可居，供需比例高达1：6，而此次两年大限，营业税、个税的征收都将进一步将一部份房源限制在门槛外，供需矛盾激增，供需比例越接越高，而供需比例的拉大，结果必然是房价居高不下。
一二手房地产中介联动售楼悄然出现在北京的地产市场上，在目前房产销售受限的大环境中，提高销售速度是开发商、代理公司和中介公司联手卖房的主要原因。其实在国外，这种联动是常见的，而且也已经形成了房产销售的一个模式，这种一手、二手联动售房的形式为“互惠互利”：一方面对于发展商或者代理商而言，通过中介的共同分销能加速库存楼盘的消化速度，加快房地产开发企业资金的流通，实现有效融资；另一方面，中介公司也通过这样的方式，更多角度来经营，获得更多的市场份额。
开发商、代理公司与中介谋求联动一般会选择三大产品，分别是高档住宅、别墅住宅及渡假型住宅。
由于高档住宅具有高投资、高收益的特点，一直以来都是开发商的主力产品，也是国内外投资者的追捧对象，空置的高档楼盘寻求房屋中介的联动，无疑能在买卖和租赁市场上获得更大的收益；对于别墅型楼盘而言，一些从事高档物业的房屋中介公司一般拥有大使馆、世界500强公司等主要客户资源，这些消费群体本身就是别墅的最佳拥护者，如果有交易产生，无形中会提升别墅的品质；另外，随着房地产市场的不断发展，自住型需求得到了较大满足，在人们逐步完成置业升级的同时，“渡假型住宅”也被越来越多的人所接纳。
[ 本帖最后由 sunny 于 2006-8-25 09:47 编辑 ]
