2006年二手房市场之十大猜想

〓2006年二手房市场之十大猜想(一)〓


回望2005年，房地产市场风云迭起，房地产政策空前猛烈，频出的变动，激烈的竞争，为我国的房地产市场进行了一场场洗礼，市场及时代的大潮推动着中国房地产业在阵痛中变革、前进。2005年，对于在房地产产业中起着重要作用的二手房市场，有着太多悬而未决的问题 ：个税到底会不会强制征收？一窗式办公何时施行？施行后又会对各地的二级市场造成怎样的影响？还会出台新的宏观调控政策吗？调控后的市场房价是升是落？中介公司失信事件余波未泯，面对诚信危机，各大经纪公司做何应对？面对国际市场的虎视眈眈及近距离关注，各中介态度是暧昧还是拒绝？面对一个呼唤品牌的中介市场，北京3000家企业又有谁能主宰沉浮？千万家市场研究中心众成员的脑力激荡，将带我们放开思维，对明天既将发生的奇迹尽情猜想。



2006年十大猜想之一： 不会有大的宏观调控动作出台，政策以消化为主、微调为辅



众所周知，对于中国的房地产业来说，2004年是“银根紧缩年”，2005年是“宏观调控年”，千万家市场研究中心分析人士认为：房地产业经历了一系列的新政洗礼，两年的宏观调控组合拳之功效，在本年度已初步显现，政府调控目的已基本实现，原则上应不会再出台大的宏观调控政策。但两年来大大小小的政策不仅让业内倍受煎熬，相关政府执行部门也是应接不暇，来不及落实细节，因此造成部分政策执行难，有章难循的局面。因此2006年必以将以消化为主，微调为辅，即消化落实已有政策，将成为2006年房地产市场管理的主旋律，大的调控动作应会暂告一段落。但将不乏有一系列规范二手房市场的政府监管细则出台。纠其原因如下：

首先，已出台政策显现出“稳房”导向。未来房地产政策导向在五中全会“建议”中已有明确透露，即 “稳房”。中央的调控认为房价上升过快。中央两次出台政策都不是为了降低房价，而是改变房价增幅过快的状况，稳定房价，以引导市场稳定的成长，理性的成长，合乎规律的成长。第一降是将房价增长降到10%以下，第二是降到人均收入平均增长以下。去年全国房价平均上涨15.2%，这一速度高于民众收入8%―9%的涨幅，故出台宏观调控，调控的是不合理的房屋价格增长，同时调控的也是实现我们和谐发展的步子。

此次宏观调控力度之大，作用之明显，从统计数字便可窥一般： 1-10月，全市存量住房买卖平均价格4365元/平方米，同比增长9.1%。至2005年3季度，70个大中城市房屋销售价格涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比2季度回落1.9个百分点，部分城市价格涨幅明显回落。也就是说政府宏观调控已发挥作用，基本实现放慢房价增长速度的宏观目标。所谓过犹不及，“稳定”重于一切，房价大跌不是政府的目的，因此不会在未来的宏观调控上出台过激的，进一步沉重打击房价的大动作，而是对已有政策进一步落实,或在“稳房”精神指导下出台一些微调政策，比如为了维护金融的安全，防止房地产风险转化为金融风险，不排除相关政策出台的可能，如银行资产证券化的进一步推广等等。

其次，市场已基本理性回归，调控力度将相应放松。经济增速减缓和通缩可能压力的存在，减小了房地产行业被进一步调控的可能性。一旦宏观经济出现轻微的通缩或需要扩大内需，促进消费加快增长是保证经济稳定增长的重要措施，因此，既可拉动投资又可带动消费的房地产特别是住宅产业仍会成为稳定经济增长的主力军。预计明年房地产行业尤其是住宅产业政策形势谨慎乐观，住宅产业发展的政策方向将会以结构调整为主，扩大中低档住房供给，以利于建设和谐社会。

再者，政府加大对二手房市场的监管势在必行。近年来随着二手房市场的火爆，市场不规范的问题日益暴露，2005的北京二手房市场更是多事之秋，二手房市场诚信问题已成为不得不解决的社会问题。2005 11月深圳出台监控举措：“所有的二手房买卖交易合同必须通过该交易系统统一签订并打印，未办理‘二手房网上交易系统’手续的中介公司，将不能进行网上信息查询和合同打印业务”，“未取得《深圳市房地产经纪机构备案证书》房地产经纪机构请务必先到我会申办备案证书，否则，将无法办理‘二手楼网上交易系统’开通手续。”同样的2005年北京房地产主管部门出台政策规定，房屋中介如果办理房屋银行业务必须委托银行收、付租金，同时中介要把60万元作为保证金押给银行。 政府监管的主要方向是加强对房地产中介企业资质的审查，淘汰不法中介，提升中介公司的入行门槛，为交易筑起了一道安全防火墙。在2006，随着二手房市场的成熟，政府对二手房市场的监管必将进一步完善、加强。因此还会出现一些微调措施来促进和规范市场。



2006年十大猜想之二：二手房破茧成蝶，成交量预计突破十万大关



2005房地产市场风起云涌，一级开发商尤其遭到政策打压，开发商勉力与政府博弈，一手房房价僵持；二手房市场交易也受到限制，然而却在市场规律涌动下生命力旺盛，年末迅速回暖。随着人们房产置业理念的更加成熟，梯级消费意识的逐渐形成和加强；千万家市场研究中心认为：由于二级市场符合免税条件的房源、过五年限制的经济适用房房源的逐渐稳步放量及民众对政策的消化与观望情绪的减退，有望在2006年集中放量，进而突破10万套大关，也使得二级市场的成交量占整个北京房地产市场份额的1/3左右。 分析如下：

一、需求方面。 据统计到2020年，北京市总人口规模将不少于1800万左右，年均增长率为1.4%。随着北京城市化进程的进一步加快，北京市的人口基数不断增加，尤其值得一提的是结婚的人数也随之而增加，同时上世纪80年代首次人口高峰出生的一代人已纷纷到了结婚年龄，预计2006年北京将有8―9万对新人结婚，其中70%的结婚者有在结婚前一到两年内购房的需求。由于北京商品房价格普遍偏高而结婚的新人经济储备一般不高，因此有相当一部分人群会通过购买二手房来过渡。其次，随着首都城市规划的节奏不断加快，产生了大量购买力较弱的拆迁户，性价比相对较高的二手房成为他们的理想选择。随着市场变化和消费心理日渐成熟，购房人群趋于多元化。去年北京市场购买二手房的人群中有46%是为了改善目前的居住条件，26%是因为城市拆迁产生需求，18%是作为临时性周转用房，10%用于投资。再有，国家一系列的房地产政策导致一级开发商日子愈发难过，新盘房价僵持，一手房成交萎缩，同时新房存在交付晚、配套滞后等一系列不及次新房的问题尤其不适应现代人快节奏的生活需求，种种原因直接导致相当一部分本心系一手房的人群转向了愈加火爆的二手房市场。另外，随着市民们个人财富的增加，人们对住房置换升级的需求不断增大，其中不乏大量对品质更优的二手房的需求。可见，二手房市场刚性需求扩大毋庸置疑。

二、供给方面。一方面房源放量将导致成交量增大。首先，可交易二手房属性发生变化，首批经济适用房突破五年限制上市加入二手房阵营，央产房继续放量，更多的二手房品房进入市场。从而使二手房品质提升种类亦多元化，进一步刺激了购买需求。二手房源趋于丰富化。全国主要城市的二手房市场出现较大放量，二手房源在房屋类型、样式、品质方面比以前丰富，"置业升级"的新消费观念正在形成，同时也反映宏观调控对房产投机的挤压开始见效。

三、受2005年出台的营业税限制的相当一部分二手房随2年时效的度过而纷纷解封，大量2003年前后放出的新盘在业主拿到产权证2年后的2006年，终于挣脱羁绊大举入市。从二手房市场历年的成长规律来看，每年都有30％-40％的成长空间，但从另一方面看，受中央宏观调控影响，成交量将在一定程度上受到压缩，市场将在宏观调控导引下回归理性，而不会爆发井喷。2005出台的一系列税费及放贷政策所体现的稳定房市限制需求的措施，将在2006被进一步落实与完善，以保证北京二手房市场稳定发展，如2005年末的“个税”的执行，都将从一定程度上影响北京的二手房成交量。但因众利好因素的支持，突破10万大关是值得期待的。

2006年十大猜想之三：，二手房房价坚挺，下跌理由不充分

近年来，二手房房价在以刚性需求为主的市场作用力下持续走高，各方面要求降价的呼声不断，且愈演愈烈，成为社会关注的焦点，然而据千万家研究人员综合多方面因素分析：市场规律下的二手房价暂无下降空间，且仍将保持上升，但是2006北京二手房价涨幅加速度将放慢，总势平稳，市场趋于健康合理。

理由一：政策导向明确，控制房价主要是抑制房价增长过快！一方面，宏观调控将进一步落实对房价上涨的抑制，"十一五"规划中强调改善人民生活，达到"城乡居民收入水平和生活质量普遍提高"，"居住"排在改善项目中的第一位；另一方面政府无意动作过大引起房市雪崩。一旦房地产市场趋冷，不仅GDP增长堪忧，甚至会引发金融风险。投鼠忌器，政府不会过分打压房价，国务院8条意见中，第一条就是高度重视稳定住房价格，“稳定”重于一切，政策不会允许房价大跌。

理由二：市场因素对房价走势产生重大影响。北京房地产市场还处于需求大于供给的局面，新楼开发趋于缩水，大量品质优秀的二手商品房不断吸引本来着眼于一手商品房的市场需求。刚性需求存在，按照市场价值规律，供求关系直接决定价格则房价难有跌落。不过同时价格又受消费者购买力制约，房价上涨不可能脱离实际无限膨胀，终将以民众购买力为上限。另一方面，人民币升值，对房地产业产生了不小的刺激，根据国外的一些情况，货币升值有可能造成房价的上涨。日本、新加坡、韩国等国家和地区在货币升值前后，房地产价格都出现了大幅度的变化。国际热钱近几年一直不断从中国内地房地产市场上寻找套利机会，虽然参与投机的热钱的多少很难确定，各家机构都有不同的算法，但把它看作是一股中国内地房地产市场上的重要资金力量，却是一个不争的事实。业内专家指出，国外“游资”进入中国房地产市场，会一定程度上导致“短期房热”，使房价提升。

2005年1-6月，全市存量住房买卖平均价格4325元/平方米，同比增长8.96%；1-8月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.7%；1-9月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.3%。根据历史数据的延续趋势分析，预计在4季度及未来的2006涨幅将回落，房价将谨慎而健康地发展。

理由三：房价稳缓上涨符合宏观经济发展趋势。2005年我国宏观经济保持平稳较快增长，呈现出高增长、低通胀的良好态势，但多数经济学家认为经济增长率下降的趋势开始有所显现，通货紧缩的压力较大。房地产作为国家的重要经济支撑房价稳健爬升而收敛涨幅正符合我国的宏观经济形势。因此千万家市场研究中心分析人士认为：受大环境影响，2006年二手房房价亦将继续保持增长，但增长幅度将首次放缓。



2006年十大猜想之四： “二手商品房”终成大器，主导二手市场，成交占比有望超过60%



北京的二手房市场正在向成熟化挺进，二手房的属性结构向市场化合理转变势不可挡，房源属性多元化的同时，二手商品房所占比例迅猛增大，直接撼动了已购公房的传统老大地位，千万家市场研究中心认为：2006年，北京二手商品房主导二手房市场时代正式到来，且中高端二手商品房必为2006新宠！

理由一：今年二手商品房成交量在二手房总成交量所占比例保持迅猛增长势头，终于由量变发展到质变，突破50%的占比。存量住房交易以二手商品住宅和再上市已购公房为主，今年1-10月，两者的占比分别是存量住房交易总套数的56.6％和43.4％。

二手商品房之所以能日渐走红，首先是其投资回报率在二手房产品中最高。因为二手商品房小区大多配套成熟，价格经过市场的考验已更趋于合理。而已购公房房价虽低，但居住环境不好，实用年限较短，与二手商品房相比，投资潜力渐弱，且公房的保有量已基本饱和，而二手商品房房源则随着一批批一手商品房过渡成次新房、二手房，源源不断地扩充。目前很多投资者已开始将目光从新房转向二手商品房。其次，目前北京二手房消费观念较以往已有很大变化，以前二手房买家多为需求型购房者，而现在增加了不少改善型购房者。由于二手商品房大都是上个世纪90年代后期的建筑，房屋设施和户型设计能较好地满足置业者的居住需求，而且价格要比同区域的新房便宜30%左右。再加上某些区域，如CBD、中关村等新建商品房数量日渐减少，供求失衡，导致二手商品房备受热捧。今年二手商品房已占到二手房供应总量的68%，随着大量新房的上市及上市公房的二次交易，商品房的数量将不断放量。与日趋减少的老公房相比，进入二手房市场的商品房份额将不断扩大。预计2006年，北京二手商品房将占二手房交易的60%-65%。