房地产涨价的根源

当前房地产价格非理性上涨，表面上看是市场或市场监管问题，其实是财政、土地体制和融资问题。用市场手段抑制或行政指令来指导和约束是不够的。必须进行体制机制的疏导。
二十世纪末的分税制改革，中央与地方的关系是财权上收、事权下放的格局，这样随着中央财权不断集中。收入来源稳定、税源集中、增收潜力较大的税种，都被列入中央收入或中央和地方共用收入。而地方的收都是不稳定、税源分散、征管难度较大、征收成本高的中小税种。还有，中央把更多的事权下放给地方，又经常要求地方以税权为代价来完成中央政策的落实。如下岗再就业、经济适用房、廉租房、技改和技术创新等，都涉及到营业税、个人所得税、企业所得税等地方财力的减让。
财权上收、事权下放，给地方政府财政支出比重过大，财政自给率下降。由其中西部城市更为突出，面对财政收入难以平衡财政支出的困局，地方政府只有两个收支的途径：寻求中央转支付，特别是专项转支付；还有谋求预算外收入。而地方预算外收入主要是由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金。几年来随着预算外资金制度改革的深入和政府性基金管理制度的不段完善，对政府收费和基金的管理越来越规范，行政事业性收费和基金在预算外收入中的重要性大大减低。相比之下，作为地方政府完全垄断的资源交易――土地交易，变的举足轻重。把农业用地变成城市建设用地，在功能改变的同时，既有成规模的预算外收入，又有形象和政绩的效应。因此，许多城市政府在转变土地功能和提升土地价格上投入了很大的行政资源。据有关的统计，很多城市的土地出让金收入已占财政预算外收入的百分之五十以上。同时在房地产业的投资过程中，中间环节的税费也是地方税。2005年人民银行统计，房地产业已经成为地方税收第一大行业。随着地方政府融资渠道的狭窄，地方政府强化经营土地，助长房地产价格上涨已势不可当。
在现行的徵地制度下，农用地转为城市用地，由集体转为国家所有的土地，其价格上十、上百倍的升值，变为与农民无关。由于房地产业对于地方政府具有多重作用和巨大财政利益，实际实施的是城市政府以牺牲城市长期利益和民众的公共利益为代价，获取短期的财政收入和政绩。再加上，竟价拍卖制度与垄断结构市场的错配，为政府推动地价上涨的有效工具。在地方政府的规划中，住宅和商用的土地比例不断提高，其它公共用地一直再减少，更严重的是，在土地红利的驱使下，违规徵地、用地，大搞成片开发和“造城运动”，在全国上下处处可见。难到商品房还有可能降价吗？