商业地产的规划三大误区!

误区一：规模求大
　　　从现有商业地产项目规划看，开发商把开发重点放在大体量的Shopping Mall、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大。在商业地产项目规划时，不去认真考察区域市场人口、市场规模、人口购买能力、市场业态结构，而且相互攀比，你搞8万，我搞10万，他搞20万，一路下来，个别城市出现超过百万平方米的特大型商业地产项目也就不足为奇了，更有的甚至以城市的概念来规划Shopping Mall。
　　在大型商业地产项目的规划中，地理位置是首要考虑的问题。再看看石家庄的一些商业地产项目，想在哪儿开发就在哪儿开发，既不管自己是否处在当地城市商业中心或　　开发区，一味宣称打造城市”新商圈”、”新地标”、”第几商圈”，又不去测算如此体量的Shopping Mall需要多少人流、凝聚多少人气、方便多少人居留，更谈不上对Shopping Mall这种新型业态更多追求人性服务等核心问题的理解。

误区二：急功近利
　　　有些开发商一味地追求利用率，忽视功能空间的建设，结果造成偌大的项目中缺东少西。还有一些开发商为了实现迅速套现的目的，一味地注重视觉效果而忽视了零售商的使用需求，结果等到招商时才发现产品根本不符合使用者的需求。
　　　不仅如此，个别商业地产开发商还以最理想的状态计算经营时间、周期、利润，预期回报率高达10％-12％，并承诺售后返租，月租金多少多少，信誓旦旦地承诺”一次性付款有多少多少优惠”。实际上，开发商此举之意在尽快收回资金，而开发商实力并不像自己说的那么强。”商铺在一段时间内非常火爆，现在许多投资者的铺面都搁在手里了，租不出去。现在，一铺养三代，在发达城市已经玩不转了。”业界人士并非杞人忧天，如果”养铺”不成成”死铺”，开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线，还可能形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的罗圈官司。

误区三：定性不清，定量不准
　　开发了一个30万平米的Shopping Mall，地产商通常都是打着全新的购物体验，满足消费者的购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、商务等需求。但项目究竟针对什么样的顾客群体，购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、商务的空间各有多大，放在哪里，谁(商户)来实现，商户与项目的定位是否一致等问题时，发现这一切都还非常模糊!只能用“伟大的艺术创想”来形容这些地产商。