2007-07-06 华商网 - 华商报
买房投资，买房养老，商品
房价格太高，就去买那些城乡接合部的 “小产权房”。反正都是房子，先住着，过几年，有钱了再 换 大房子。
可是，眼下，“小产权房”之于这些经受不了低价的人，还只具有
象征性的意义，它更像是一只“画饼”。换言之，这个所谓的 “所有权”现在对于购买者而言，恐怕有些虚无飘渺了。 目前，股市和
楼市是
中国百姓投资的两大阵地。楼市投资，让人更多称道的是其保值和增值功能。虽说2006年新一轮
房地产调控开始，全国房价增幅趋缓，但仍然保持着增长的势态。
去年
西安房价增长幅度一直保持在5％左右。但据了解，局部地区，比如
长安区，均价从2002年的千余元/平方米上涨到2007年的3000元/平方米，5年内上涨了两三倍。只要当年在长安买房，现在出手，咋样都是赚钱。“土地是不可再生的资源，房子是不动产，不管住也好，卖也好，都是投资。”在许多购房者眼里，房子应该是众多投资
项目中挣钱最保险的一项。
炒房的一个前提条件是房价的上涨，尤其对于短线投资来说，房价的快速增长是其获利的重要保障。但是，这种能“赚钱”的房子，仅适用于
商品房，并不包括现在大家热议的“小产权房”。
但是，同样是房子，差距咋就这么大呢？
■小产权房没法买卖
网友小盟在QQ上算过这样一笔账：投资在银行存款，年回报率是1％~3％，国债领域是3％~4％，普通商品房是6％左右，商铺大约是10％。
乍一看，房地产果真是投资良方，但是，大家都知道，钱存银行，基本没风险，而房地产虽然回报率接近10％，但其风险非常大。商品房尚且如此，还不要说这种毫无保障的“小产权房”。
据记者了解，目前这种“小产权房”，很少有人租。即使租，也因为小区环境及配套问题，租不上价钱。
王女士在方新村花16万元（比同一地段的商品房是便宜了很多）买了一套“小产权房”，花4万元
装修后租给了一对年轻夫妇，月租金400元。年收益率为2.4%，这样的租金收益，跟商品房有很大的差距，即使这样，也不是家家都能幸运地遇到“房客”。
王女士说：我的房子，光听
价格感觉很便宜，但是大多数（房客）看了房后，就嫌没有暖气和天然气，用电或者煤气做饭、取暖成本太高，不租了。“我这还算幸运的，很多‘小产权房’都租不出去！”王女士感慨道。
起码王女士还有投资经历，还有很多购买“小产权房”的人，现在却一筹莫展。昨日，李先生告诉记者，最近看了很多关于“小产权房”的报道，他们很担心，想卖房，但这种“小产权房”没有
房产证，想上市连门都没有。
难道，花十几万甚至几十万元买的“小产权房”，就要“烂”到购房者手上吗？
■输赢尽在“庄家”掌控中
对购房者来说，买“小产权房”也许不是投资，但是对那些建“小产权房”的
开发商来说，那绝对是不错的投资。
通过建“小产权房”，开发者把钱赚了，也有可能拍屁股走人，把所有的风险都留给购房者。比如说这个地方以后要拆迁，如果是村民，人家能拿到相应的补偿，而买“小产权房”投资，本身就是一场“赌博”。那些所谓的开发商就是“庄家”，筹码在人家手上，买房人充其量只能算是一个玩家，众多玩家没有赢钱的，大大小小的庄家没有输钱的，原因很简单，“庄家”能收放自如，旱涝保收，但是玩家就不一样了，总以为“侥幸”就能躲过风险，可是这样的侥幸不是人人都能赶上的。“庄家”钻空子搞投机赚大钱，购房者只好替他们背黑锅，填窟窿，把自己辛苦大半辈子积攒的钱送到人家的腰包里，换来一套毫无保障的房子。
既然这是一场不公平的“赌局”，如何才能破解呢？光靠购房者的觉悟和那些开发商的“良心发现”，显然不能从根本上解决问题，需要各方共同努力，尤其是借助政府的力量。
对此，经济学家张宝通说：将来，政府如果能大量“回购”公房，把它们作为廉租房或者经济适用房，以低价出租或者出售给中低收入者，居者有其屋，他们就不会因为房价高而把目光转向“小产权房”。没有需求了，那些靠建“小产权房”获利的人，自然就收手了。本报记者陈璇
高房价下买房者的无奈
“最近来反映情况的群众太多了。”
西安市城中村改造办公室的工作人员告诉记者，五部门联合制止违法建设通告出来后，前来咨询政策的群众络绎不绝，很多人都是抱着侥幸的心理，希望他们购买的“小产权房”能得到政府认可。
调查显示，“小产权房”热销的原因主要是因为价格便宜。中低收入者买房只是为了“居者有其屋”，房产证对于他们来说似乎意义不大，但他们没想到的是，他们倾其所有买的“小产权房”却是风险重重。
■心态一：买房就为住 先不管房产证
从外地来西安做生意的应先生，在西安白家口一带看好一处城中村房，每平米卖价在1700多元。他在交过2万元预订款后，才了解到该项目仅有一张区有关部门的项目批报件，公司
销售人员说“能办下有效房产证，但要到5年后”。应先生到处查找打听也没有落实该项目的开发手续。
后来在犹豫之中，在销售人员催促且不愿意退钱的情况下，应先生抱着“买房就为住，先不管房产证”的自我解脱的心态买了这处房子。
■心态二：这么多人买 应该不是骗人的
已经在进丰嘉苑住了半年的张大爷今年74岁了，去年因脑溢血导致半身不遂。近日，看到西安市有关叫停小产权房的消息后他非常不安：“女儿还在上高职，老伴在市场里帮人卖东西，我现在又是这个样子……能不能给政府说说，体谅我们这些钱来得不易？”
张大爷生病前在附近的市场做小买卖，他说，现在住的房子是当初花了13万元买的，其中有7万元是跟亲戚朋友借的，至今还未还清。
他说，签购房合同时，对方答应给办正规的房产证，但现在只是村上给开了一个“房产证”。张大爷说，他买房的时候并不了解产权情况，主要是看中了这房子的价格实惠，“我就是想，咱花了钱了，这房子就是咱的了。这么多人买，他们应该不会骗人的。”
■心态三：收入有限 只能买小产权房
因为经济收入有限，马小姐在大白杨和张家堡广场东侧看过几处“手续不全但价格却能接受”的小区，每平米售价从780元到1900元。在张家堡到未央湖的半道上，几个项目的销售人员力推“在政府新规划区内，毗邻大学城”，甚至说：“我们项目近20万平米开发量，谁也不敢把它拆掉！”这些小区其中有的拿的是城中村改造批文，有的甚至没有任何手续或“正在办理中”。
马小姐至今还没有买房子，即使是看到“小产权房”被叫停后，她还是表示，“因为收入有限，我也只能在这些项目中挑选了。”
“选择‘小产权房’，确实是高房价下的一种无奈。”一位刚在明德门南边买了一处“感觉还不错的”这类小产权房的赵先生说。“谁不知道这种手续不全的房子有风险？没办法！我在这一片看过多次了，商品房动不动就是每平米均价3800、4000多元，据说还在继续涨，像我们两口子月收入还不到3000元，要买这类房子，简直就是在做梦。”
■心态四：购买者看重其“价格便宜”
曾有媒体对购买这类房子的
消费者做过调查，受调查人数在15万。调查显示，其中有75.94%的人“清楚大小产权房的区别”，有24.06%“不很清楚大产权房与小产权房的区别”；如果价格合适，87.3%购房者考虑购买小产权房，仅有12.7%不考虑购买；小产权房热销的原因95.95%认为是“价格便宜”；77.54%的人认为小产权房进入市场，对虚高房价有抑制作用。购房者认为，购买小产权房最大的风险是“没有产权保障，不具有转让、收益等权利”的占44.83%，认为不能借法律维护自身权益的占39.52%。随着《物权法》的颁布，85.88%的人认为，“小产权房会得到承认”。
大多数普通百姓无奈而愿意接受“小产权房”这一现象，给购销市场带来了更多的冲击和思考。西北大学经管学院赵守国教授曾分析：每个人都有平等的居住权，在对房子这个大件消费品的强烈诉求下，面对不断走高的房价，人们首先要解决“家”的问题，无奈之下，顾不了那么多的政策和手续问题了，只能被迫主动选择其他途径去解决。本报记者史西成 王黎莉
小产权房 受限后“命”归何处？
日前，国家建设部明确指出，“小产权”房产将不受法律保护。而在7月初，针对未央区草滩街道办杜家堡村的“学府新苑”违法房地产建设项目，西安市未央区城管执法局会同公安、规划、国土等多个部门，出动500多名执法人员将其强制拆除。那么，西安市场上的众多“小产权”房产项目，将何去何从？
■政府态度：严重违规违建项目坚决拆除
对于目前的实际情况，相关政府部门表示，西安市政府将解决违法开发遗留问题，通过开展违法占用集体土地房地产开发专项治理工作，坚决遏制和打击违法开发建设行为，西安市主管部门将对严重违反城市规划的违法建设项目坚决予以拆除，截至目前，已强制拆除违法开发项目55个。
对进行违法建设，侵犯群众利益，违法开发的单位、个人及参与违法建设的施工、
设计、监理单位进行处理，情节严重者将吊销其开发资质，暂停投标资格并停止其在西安市场的经营活动。涉嫌触犯刑律的，依法移送司法机关。
同时，鼓励群众购买“五证”齐全的城中村改造项目的
房屋，这样才会保护自己的权益。在城中村购买房屋的时候，一定要注意辨别违法开发项目。违法开发项目一般具有三个显著的特征：一是没有规划、土地、建设、销（预）售手续；二是故意混淆城中村改造项目名义，假冒城中村改造项目，但没有市政府城中村改造办公室和相关
管理部门的审批手续，或取得部分手续但不安置村民，实际上是违法进行房地产开发；三是这类项目所处位置大都位于城乡接合部、厂矿区附近。这类非法开发项目普遍存在着建设工程质量无保证、无法办理房产证、
物业管理失控等复杂的遗留问题。
■专家观点：区别对待分类处理
对于目前城中村改造过程中出现的问题，
陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学表示，应该根据不同时间，对目前的这些城中村房地产开发项目，进行分类区别，再进行依法处理。
他认为，对于那些没有列入城中村改造计划，又没有提交改造审批方案，并严重影响了城市总体发展规划和城市形象的违法项目，应该给予坚决拆除，绝不能迁就手软、姑息养奸。
例如，但凡在大明宫、阿房宫等历史遗址，旅游景点，城市交通主干线等附近的未经审批、超高超限、违法建设的项目，都应该坚决依法拆除；而对于那些符合城市总体发展规划，又可以改善区域环境风貌的成规模的开发项目，则可以在补办土地出让金、城市配套费用等手续后，在主管部门的监督下给予“合法”地位。
