：“假按揭”----开发商和银行之间本来就是周瑜打黄盖的事儿

近二年，随着各银行对“假按揭”问题的披露，公众关注的目光集中在“假按揭”所造成的一系列社会负面效应上，诸如：开发商获得不法利益、银行受到了巨大损失、抬高了房价、损害了消费者利益等等问题。因此，“假按揭”仿佛成了房地产领域的一大罪恶，人人见了都恨得咬牙切齿，恨不得一下子把罪恶彻底揭开，让所有问题都暴露在阳光之下，然后再把每一个环节的参与者统统绳之以法，甚至干脆送进监狱而后快。可是，“假按揭”的问题真的是那么可以清清楚楚地解决的问题吗？到底什么是“假按揭”？到底谁是“假按揭”的知情者？谁是受益者？银行的损失到底是由谁造成的？又到底是谁应当受到法律的制裁呢？在没有彻底搞清楚这些问题之前，所有的结论都是非理性的。笔者在若干年以前曾经供职过北京的一家房地产公司，对“假按揭”的操作流程相当清楚，看着现在这件事被炒得如此沸沸扬扬，真是到了不得不站出来说句公道话的时候了。
首先，应当解决“假按揭”的定义问题。“假按揭”之“假”是在于申请银行贷款者并非是真正的购房者这一点上，也就是说在购房合同上签字的人其购房意愿是虚假的。这样的“假”购房者是被开发商组织到一起的，开发商让这些人在签署了购房合同后再向银行申请按揭贷款，贷款申请通过后，开发商会向这些人支付一定的报酬，大概在几千元不等。至此，一个“假按揭”形成。
第二，谁是“假按揭”的知情者？由于开发商通过“假按揭”获得了银行的贷款，所以，开发商是始作俑者；向银行申请贷款者拿了开发商支付的酬金并签订了一系列合同，自然是知情者。这里关键是银行，银行知情吗？答案是肯定的。为什么呢？因为银行向开发商提供按揭贷款是一个过程，短则几个月，长则一、二年。可是银行每发放一份贷款后，按照贷款合同的约定，从第二个月就要求贷款人开始还款，如果是“真按揭”，还款人肯定是贷款人，如果是“假按揭”，还款人肯定不是贷款人，而是开发商代为还款。也就是说，是否办理了“假按揭”，银行应当在办理完第一笔之后的第二个月就知道了，银行完全有理由立即终止继续办理。在这里还有一个律师的问题，律师对“假按揭”是否知情不好判断，如果开发商的组织工作做得到位，律师是难以发现的，至多是怀疑。但因为银行都没有提出疑义，律师也就不敢阻拦了，因为律师是银行选定的，根本没有任何发言权。
第三，谁是“假按揭”的受益者？无疑，开发商是最大的受益者，毕竟贷款是打在开发商的账户上了。但是，难道只有开发商受益吗？不，大家别忘了还有一个受益者---银行。如果这个开发商顺利完成了开发，就会形成所谓良性的“假按揭”，即开发商将贷款归还银行后将房子卖给真正的购房人，如果真的购房人需要贷款可以再向银行提出申请，从而变成真按揭。银行首先收取了“假按揭”时段内由开发商支付的利息，然后再继续收取真正购房人支付的真按揭的利息。可见，银行因为“假按揭”同样是可以实现利益的，因为“假按揭”肯定是发生在一个房地产项目开盘之初，通过“假按揭”的方式可以令银行提前实现收取利息的目的。所以，银行在“假按揭”的过程中同样是利益的获得者。正是因为这个原因，银行才在即使发现了是“假按揭”的情况下，依然采取放任的态度，因为他们知道，即使是“假按揭”，他们依然是可以赚取利息的，而且比真按揭转的更早，赚的更多。当然，如果开发商玩砸了，没有最终真的把房子卖出去，当然“假按揭”就没有演变成真按揭，开发商只好一直代替假的购房人向因行归还本金和利息，时间一长，开发商就吃不消了。于是就停止继续还款，“假按揭”当然也就彻底暴露了。一旦如此，银行既收不回本金也收不到利息，于是就开始觉得自己受到了巨大的损失。可是，再糊涂的人也可以看出来，只是当“假按揭”无法变成真按揭的时候，银行才会叫出声来，可是他们通过那些已经变成真按揭的“假按揭”赚取了多少利息却没有人再提起。
第四，银行的损失到底是由谁造成的？这个问题似乎是清楚的，当然是开发商了，其实不然。银行在向开发商所开发的楼盘提供按揭贷款支持之前，一定与开发商签订过一个《合作协议》，根据这个《合作协议》的约定，银行对开发商所获得的贷款可以实施监管，就是说，贷款虽然打到了开发商的账户上，但如何使用这笔贷款银行是可以监管的。如果开发商向建筑商支付是公款、向建材供货商支付材料款当然是可以的，如果开发商将贷款挪作他用，银行不但可以最先发现，而且根据《合作协议》可以加以阻止。因为贷款是在开发商在银行开立的账户上，银行若想控制开发商挪用是非常简单的事情，除非银行根本就不想这样做。如果开发商将贷款挪用，就造成了工程款不足的风险，就会造成“烂尾楼”。但是，银行在明知存在这样的风险的前提下依然允许开发商的肆意挪用，看起来似乎令人费解，而正是如此才充分暴露了银行与开发商之间的利益关系。银行不愿意对开发商严格管束，不愿意得罪这颗“摇钱树”，所以对眼皮底下的胡作非为也就听之任之了。
综上所述，如果从某个楼盘的“假按揭”的个体来看，好像银行是最大的利益受害者。但如果把“假按揭”看作是一种房地产领域的独有现象来看，银行绝不是什么利益受害者，而是彻头彻尾的既得利益者。难道他们真的愚蠢到分不清真假按揭的程度吗？难道他们真的对开发商的肆意妄为束手无措吗？难道他们真的在“假按揭”彻底败露后才发现自己的利益受损了吗？不是，绝对不是！银行有自己的如意算盘，他们知道自己已经从真的或者假的按揭中攫取了巨额利润，当个别“假按揭”实在无法使其继续实现利益的时候，当然应当站出来叫嚷几句，好象受到了多么大的委屈似的。否则，若让人觉得他不痛不痒，反倒更加容易暴露自己。接下来，银行还会继续叫嚷的，但无非是叫嚷着严厉惩办开发商的同时，继续追究贷款申请人，甚至是由他们聘请而由申请人支付费用的律师的责任。他们希望一个人也不要放过，而唯独不要让人识破他们与开发商之间周瑜打黄盖的那点把戏。