近五年来我市紧紧抓住西部大开发和建设能源化工基地的战略契机，与时俱进，开拓创新，使经济综合实力明显增强，城市建设也迈出了跨越式的步伐，城市面貌发生了巨大的变化。在大力实施城镇化带动战略中，按照建设区域中心城市的要求，促进了
房地产业的快速发展，房地产及固定资产
投资对国民经济的贡献日益显著。尤其在扩大内需和全面推进
住房制度改革等宏观经济政策引导下，我市房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势，摆脱了徘徊不前的局面。当然一些地区确实也存在着房地产市场整体过热和一定程度的泡沫。但从我市所处区域位置、经济实力以及建设中心城市的近期规划看，保持房地产市场持续健康发展是事关我市国民经济和社会发展全局，构建和谐社会，实现建设小康社会目标不可忽视的重要组成部分。现就我市房地产业现状及开发形势，发展走向谈一点看法，以求教于同仁。
一、我市房地产市场的现状及存在的问题
首先我市房地产业在全国出现开发投资热的同时，投资结构发生了很大变化。就房地产业的投资增长速度而言，我市的房地产业的开发投资规模正在与其他发展较快的城市接轨，随着城市的整体规划的确定，从1996年开始，房地产业的投资结构开始向
住宅商品化转移，告别了以往的自修自建住房与单位集资建房的状况，朝着购买
商品房的方向发展，这一转变大大推动了我市房地产市场的发展，个人消费成为市场需求的主体，到了21世纪我市个人购买商品房的绝对额高速增长。同时，二级市场和租赁市场也活跃起来，国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐渐走活，丰富了市场供应，并有效地带动商品房
销售。
其次，我市房地产市场出现了快速增长的势头。仅2003年至2004年累计完成房地产开发投资12.8亿元，可以预计在今后几年内开发投资还会出现较大提升，在所有的房地产开发中市场供给的主要构成部分是住宅、商业用房、办公楼等，其中住宅市场在房地产市场中所占比重最大，商业用房市场次之，办公
楼市场所占的比重最小。住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中
别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升，办公楼市场供给有所增加。在近几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各
开发商的商铺纷纷涌现，出现了一定的供过于求的现象。随着宏观
调控政策的实施，商业用房的销售率有所下降，但住宅用房并没有出现这种现象。建设区域中心城市的目标定位后，我市不少新建的住宅小区出现了“米脂村”、“府谷村”等称谓的相对汇集众多同乡的社区，加之进入榆林投资的各大
企业，已经认识到建设那种小而全的企业式政府与自身的发展是不利的，于是纷纷择地而建福利区，榆林城区是最好的选择。我们兴亚集团是主要从事房地产开发的民营企业，近年来，我们顺应时代潮流、历史发展、群众需求，先后在榆林、靖边的闹市中心、繁华地段开发商住楼20多万平方米，其中在榆林的肤施路南端建造了二十层的亮馨大厦，在榆林乃至陕北也属前所未有，销售情况良好，受到了省建设厅张阳副厅长的赞扬。上述这些都足以说明住宅发展的
空间还是比较大的，所谓“过热过冷”也要具体分析、分类处理，绝不可一刀切，而影响总体目标的实现。
当然，我们还要看到，我市房地产市场出现了一些结构性矛盾。一是
房价过高与家庭年收入过低之间的差距导致空置总量大。二是市场供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡。主要表现在供求
价格差异，低价位房供不应求，由政府实施的安居工程显然很难弥补市场的不足，这种不足要靠开发商用中高价住房进行补充。三是住房一级市场和住房二级市场的矛盾导致住房系统体系不完整。完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，二者是相互促进，相互制约的，只有在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民才能转让或卖掉旧房，购买新房。四是土地价格居高不下，一涨再涨，造成成本降不下来，
消费者难以接受。
二、稳定房价的对策建议
保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快问题，国务院领导多次作出重要批示，明确指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。按照这一要求，对稳定房价应采取以下对策。
（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。防止住房价格的上涨，应适当扩大普通商品住房和经济适用住房的建设规模，据2004年的统计，榆林市由政府支助建设的经济适用住房面积占到全市房地产开发总面积的19.8%，如果这一比例能调整到25%以上，是完全可以缓解经济适用住房供应不足的问题。这就要求政府相关部门在
项目规划审批和项目选址上加以严格把关，同时拿出切实可行的办法，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。应当把城镇廉租住房制度建设情况，纳入当地政府工作的目标责任制
管理。同时要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，建立保障对象档案；切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。
（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。根据中央有关要求在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，市政府应制定相应措施和办法，对居住用地土地价格，尤其是政府手中土地储备不多的情况下，在提高居住用地土地供应中的比例上，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制约囤积土地行为。
（三）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在2.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。
三、我市房地产发展中的主打产业
我市年生产总值达到185亿元，且增长速度连续三年位居全省第一，实力已允许我们着眼点应当放远，放大一点。按照我市城市发展规划，到2020年市区人口要增至50万，要达到人均住房面积27平方米的小康水平共需住房1350万平方米。而目前市区住房只有460万平方米，15年内尚有缺口890万平方米，这就是每年要新增59万平方米住房才能跟上人口的居住发展，可见住宅发展的空间之大。所以我们认为要加大开发力度，同时也不能太降低标准。应该将1/4放在普通住宅上，其它应侧重中档住宅和适量的高档住宅或办公、商业用房上。后者就是房地产开发中的主打产业，这样的安排是切合实际的。建设美好城市离不开美好建筑的衬托，有的时候就要坚持“宁肯少些，但要好些”的原则，如果不加分析盲目的千篇一律、重复低档，必将会自讨后悔。我们的想法是：
（一）放胆走出新路，建设生态城市
按照建设区域中心城市的要求，榆林城区城市整体规划的详细规划覆盖已达到75%，这就要求我们在每一个住宅小区中，每一栋独立住宅上，从造型、布局、色泽、周边环境
设计上能出新意，使之既具有地方
风格，又能保持其独特的个性。集团近期组织高层领导去新疆乌鲁木齐市学习考察了数天，给我们影象最深的就是那种浓郁的绿色，市区所到之处无不是草坪绿树，占地面积并不大的森林公园仿佛随意地散布在城区内各处的繁华地段，供人们游览歇息。我市也新建起了三大广场，设施先进、气势宏阔，但就是绿化一时跟不上来，给人一种水泥的硬气，而缺少生机，尤其在炎日黄天下，不能留人。留给我们印象较深的就是目前乌鲁木齐市内正在兴建的商住项目都是三十层以上的高层，而在榆林只有我们兴亚集团建起了高层住宅“亮馨大厦”，才仅有二十层的高层就已成了整个城市的亮点工程。我们为什么不能多建一点高层，真的我们地皮多吗？事实并不是这样，我们也需要高层来点缀城市、衬托城市、美化城市。
（二）明确发展定位，严格把好关口
据今年上半年统计，榆林城区房地产开发中商品房平均销售价格是1350元/m2，就连我们兴亚集团二十层框架剪力墙，“亮馨大厦”的高层住宅且已精装修到位，平均售价也仅达到2200元/m2；根据我市近年来的综合实力，人均收入和银行的支持度来看。房地产销售价格并不是很高。在建设开发中档次商品房上的价格空间，还是大有用武之地的。比如，现在的家庭逐步小型化，尤其是老年人根本不愿住大户型住宅，只要套内分区布局合理，使用功能舒适方便，适时推出这类套型，即可获得这类人群的欢迎。再则现在的购房者比较理性，挑房首选环境也成了不争的事实。建设主管部门要严格审查，将容积率、楼宇间距、控制绿化、休闲以及道路构成关口把好。那种单纯的出房率理念，已经成了开发商最大的自我伤害，而不自知，其结果必将导致成为整个社会的公害。另外加强房地产行业的诚信也是至关重要的，而作为开发企业，只有冷静分析、科学决策、踏实作事、加强自控、诚信为本，才能在规范的法制社会生活中成长壮大站稳脚跟。
四、我市房地产市场的走向预测
我市经济发展已进入了全面回升的阶段。“十五”计划期间，固定资产投资年均增长28.5%，财政收入五年来翻了两番。消费市场稳中趋旺；以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级开始启动；由能源化工和深加工带动的高增长产业成为产业升级和经济增长的主要动力；企业的市场竞争力和自主发展能力增强，经济效益提高；城市化进程明显加快，土地市场治理整顿取得重要进展；民间投资正在加速启动，市场化的投融资活动相当活跃，市场导向的产业集聚效应日趋明显。这种由市场主导的，以消费升级和企业自主投资为基础的新一轮经济快速增长，具有较强的可持续性，主要商品的供求格局基本稳定。总体看，经济稳定回升并未出现全局性经济“过热”，宏观经济运行状况基本健康，未来经济增长仍有较大潜力。同时，我市居民收入稳定增长，城镇储蓄水平持续提高，收入和支出预期趋好，消费环境和消费政策逐步完善，居民消费结构升级持续推进，消费需求有望保持较高水平的稳定增长，潜力很大。在消费升级拉动下，产业升级步伐将相应加快，并将带动投资持续较快增长。这些条件将使我市经济上升态势保持稳定。
从发展来看，我市房地产业前途无疑是光明的，楼市由“高位放量”的“上升筑顶”阶段转入到价格缓慢下跌阶段。近年房价上升速度过快、商品房供应结构不合理，也要防止新一轮住宅开发的风险积聚过程出现。楼价的上升应该是盘整式或呈波浪式、螺旋式缓慢上升，不经过小幅盘整而直线上升是不扎实的，否则楼价的大起必然隐含巨大的风险，况且房价的对比要考虑通货膨胀、科技含量、装修成本（全装修）、公建市政文化教育配套、生态环境改善及利息（贷款）等因素，不能简单论之。因此，我们认为，未来几年我市房地产住宅产业的发展将步入一个高位盘整到缓慢回落的阶段，随着旧区改造节奏的适度调节，中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，以及房地产贷款政策的调整等，我市房地产住宅将逐步步入一个理性发展期。
榆林市房地产业协会
