榆林市2007年房地产市场走势

2006年榆林房地产市场经过近5年的蓄势，到二季度开始释放，拉出一条陡峭的大阳线，在短短的两月内涨幅达到80%，这是大部分人士始料不及的，在三季度房价在高位运行并进一步小幅上扬但交易十分活跃，大部分楼盘，开盘不到三天就抢购一空，甚至多处出现买房抓阄的奇观。进入四季度，由于地拍卖再创新高，加之规费上涨的传言，土地使用费加倍征收等消息的刺激，使房价又一次急速拉升，又一次拉出一条较陡的阳线，但此次由于市场房屋存量很少，使二手房成为市场的主角，大部分二手房卖到了2006年前房价的200%--240%即上涨了1-1.5倍。有些象市政府的家属小区，财政局、农行、建行、政协、人大等单位的住宅小区，出让房价甚至达到原来集资房款的3-5倍，就是开发商开发的商品房也有部分达到了当初房价的2-4倍。使部分炒房投资客大赚了一笔。在高额利润的刺激下，房产、地产的投资热情高涨，并仍在持续发酵中.......

      综观榆林2006年房地产市场风云,我们可以清晰的看到两条陡峭的大阳线中间夹一条平缓的小阳线,总态势是一直在迅速上涨中,榆林的同类物业形态的价格,已接近或超过了西安的房价水平,拿多层住宅看,在地段相似的情况下,比如榆林开发区(配套尚不完备)和西安东开发区(同样配套不完备,但好于榆林),榆林经济开发区多层价格为2800/3200平米,西安东开发区仅为2300--2600/平米,要比榆林低得多,其他地段,就多层而言也比西安高出6--15%,而小高层即8--14层的住宅楼,小高层是近两年才进入榆林的物业形态,榆林的投资者,甚至开发商不甚了解多层\小高层\高层\超高层是几种价值完全不同的物业形态,往往在房价上混为一谈,在物业形态的差异宣传上做的很不到位,使目前小高层的价格基本和西安的价格持平,为3600元/平米,而大部分低于西安10%左右.高层商住类房屋更是大大低于西安相似的地段的价值,不到西安的房价的80%.根据榆林社会资金总量和榆林房产开发量之比的分析,笔者认为榆林房价高于西房价10-20%,应属正常的.

       也许有人会以经济发展程度,人口总量等因素反驳,但根据房产发展的理论看,影响房价最主要的因素是社会资金总量和开发量之比,资金总量越大区域性房价就越高,开发量越大房价就越低.所以会形成神木房价高于榆林,而榆林房价高于西安的景况.从长期看,资金会逐步调顺,向各级经济中心移动,但短期内由于能源因素,社会资金人均总量神木会高于榆林,榆林会远高于西安的,这也是为什麽榆林人看起来比西安富,而神木人又看起来比榆林人富有的根本原因,当然消费心理和消费习惯会进一步放大这种感觉.

       还可能有人会更直观的反驳,如果榆林房价高于西安的话,榆林人会去西安买房,不会在榆林买,这种说法看似有理,实际经不起检验和推敲的,首先分析购房的人群,其年龄大多在35-45岁,这些人大都在榆林或周边区县有固定的职业或业务,这些人近年也是在西安购房的主力,可考察一下就会知道,这些人,都是在榆林有一套,甚至数套房后,才在西安二次置业的,在西安属首次置业的几乎没有.以上说这些看似离题远了,实际是为了进一步分析榆林2007年房产走势的铺垫.

     进入2007年,由于上年底东沙--过去属于最没投资价值的地段(只适于建低档住宅的地区)的超高价拍出,再次触动了人们的神经,加之工资\物价攀升,将形成新的刺激因素,加之榆林能源化工基地的进一步发展,社会资金总量会继续快速增加,而由于房产开发的监管力度的加强,项目审批的难度加大,规划密度降低,土地供给仍然相对不足,规费上涨等因素的共同影响,2007年上半商品房市场供应将更显不足,房价在经过1-4月份的盘整适应后,将还会有一个迅速上升期,特别是小高层和高层商住房会有较大幅度的上涨,而多层住宅和商业类物业的上涨空间不大,笔者预测,小高层将会有10%左右的上升空间,高层在5--15%的上涨空间,而多层在3%以内,在上半年这部分空间将会添足,整个市场会再次进入一个缓慢的增长期,如下半年开工项目仍不足,因供求结构性矛盾,会引发新一论非理智的房价上涨也不是没有可能.但下半年仍会有而手房的半壁江山,甚至会和2006年第四季度一样,由二手房成为主角.

      总之,2007年,榆林房地产市场是进一步走上规范\理智的一年,也是注定不会平静的一年,能源化工基地的大建设\大发展才刚露端倪,好戏还在后头