作者：张海林 杜欣
经济飞速发展,用“飞速”这个词形容目前我国经济的发展状态并不为过,经济发展也恰恰促进了
房地产开发业的迅速发展，近五年来房地产开发事态迅猛,虽然改善了人居环境,加速了城市建设的发展,美化了城市,同时也解决了一部分人的就业问题,促使了社会的安定团结。但是由于房地产开发还是一个新兴的产业,难免还存在诸多问题。近日就榆林市房地产2006年“迅.猛增温”存在的问题,对业界人士和
管理部门进行了电话采访。
楼盘开发众多,缺乏规划性,外观设计缺乏地方特色
在榆林市经济技术开发区,那里已经不完全是毛乌素沙，矗立的是座座拔地而起的楼房, 正在开发的楼盘随处可见，好几家
房产开发公司都在建设自己的
项目,在那里看到了榆林市怀远房产开发公司。四达开发公司等.面对此状让人欣喜,也让人担忧. 喜的是有很多的居民可以住进新房子了,忧的是能住新房子的居民还是太少了,数量太有限.房价太高,大多数居民还是买不起房子,而且建筑的楼盘外观设计缺乏创新,缺乏地方特色。
在采访榆林市房地产开发公司的崔先生时,他说到房产开发需求量的多少是根据市场来定位的,目前榆林市的
房价对于老百姓来说确实贵了，但对于房产
开发商来说,还不够高.榆林市的房子不同地段,房价悬殊还是比较大的.在榆林市经济技术开发区房价基本平均是 1500~1600元/平方米,而在市区房价基本已经升到平均1800~2000元/平方米，这是2006年的房价。在2004~2005年度房价基本是平均1000~1200元/平方米。
在采访到一位姓常的居民时,他说他的房子是在2004年买的，位于市区,房子面积有140平方米价值16 万元.但是现在他的房子已经增值了4万元。短短两年房价升的如此快,真不得不叫人惊叹.难怪老百姓买不起房子.房产的“增温”是否侧面放映了榆林市的 GDP也在增长呢?这是否还只是个泡沫经济的写照?
近日榆林市房产界和购房者身边流传这样一个故事,说某房产公司开发的房子在一天就售完，而且购房者都是从神府一带下来的煤矿
老板,几人合伙组成购房团一天之内就把房子买完,然后在进行第二次出售.对此状况,崔先生说,这种情况他还没听说，是有点夸张,是否存在炒作不得而知.对市场来说,一天把房子售完机率还是比较小的，但是也不排除可能性，如果是单位集体购房这种可能完全有,如果说是有钱的人合伙集体
买房也是可能的。总的来说榆林市的房子需求目前还是处于未饱满状态，需求房子的人还很多,房价的上涨有可能再浮动。
榆林市国土资源局:对于房价上涨要宏观把握,综合来看
榆林市国土资源局刘主任说,对于2006年榆林市房价突然增温,不能片面的认为是房产开发公司在“搞怪”,要综合来看.因为近年随着市场的开放,土地的规范化和建筑成本的上涨,房价上涨还是合理的.刘主任说,对于土地的征用规范性他们从 2003年开始就已经进行了全面的规划,要严格控制.在房产开发市场化下，地价也在上涨,上涨的原因是因为对土地的管理更规范了.当问及国土资源局是否将会运用行政手段对房价进行宏观
调控时,刘主任说对土地的征用决定不是国土资源局一家单位能划定的，要跟政府其他部门协调后确定。
榆林市地税局:房产税收政策有漏洞,征收房产所得税还是有相对困难,“协税.护税”的“联税组织”是否能成为房产税收流失的“克星”?
房产开发业发展迅速,在推动整个社会经济发展的同时也造就了一批“暴发户”但是房产税收流失现象仍然十分严重,榆林市地税局张局长说,榆林房产税收不到位,是因为关于房产税收的制度不健全,政策不到位,致使房产开发商钻了漏洞.没有严密完善的政策来规范房产的税收,目前房产征收所得税因为没有制度规定征收利润率的比例,所以没办法征收房产的所得税. 房产业雇佣的工队流动性比较大,他们很多公司都不做帐,所以查帐时有时根本就查不出什么来.有的房产开发公司在查帐时几乎没有利润,有的帐目还显示亏损, 查帐查不出真假来.导致无法征收所得税.如果对房产的利润率定到20%~30%，那一套130平米的房子征收所得税就有3万多.房产税收就规范的多了。
对于房产税收流失,张局长说今年他们也采取了新措施,他们成立了稽查队,地税局和工商局、国税局、房管局、建委员联合起来组成联税组织、进行协税、护税行动，但是这个行动必须由政府牵头才能做起来,不然就他们几家单位还是不能强硬的行动。
物业发展相对缓慢.居民对物业意识淡薄.理念陈旧.相当的物业服务发展不规范是重点
物业管理在我国发展才十几年,起步比较晚,但却是一个十分重要的
行业。目前物业公司相当多,这是一个很大进步,但是相当一部分人对物业管理的认识不足,不能正确地对待这一新兴的行业,个别
业主为一些小事要挟物业公司,使物业公司的发展工作难以开展,致使物业服务普遍不到位,榆林市的物业服务目前就处于这样的状况。
在采访到榆林市昌达物业管理公司的许经理时他说,榆林市的物业管理目前处于起步阶段,他们公司现在管理的是榆林市市政府小区和非常有名的桃园小区。桃园小区是榆林市经济开发区房产公司开发的.但是桃园小区的物业管理目前有一定的困难.因为房产开发公司的遗留问题致使他们的物业管理举步困难。在走访桃园小区时,有位居民反映,自他们去年5月拿到房钥匙起直到今年3月前暖气一直没有供上，水是到现在都没供上,听说只有个别几栋楼有水。对此情况许经理说,桃园小区因为是国有公司开发的所以因为制度问题,导致物业管理很难运行,桃园小区因为工程质量等问题而且小区其他设施都不齐全,不配套,也就是细节不好，所以自中了桃园小区物业管理的标后,到现在他们公司也没办法进入管理,因为房产开发商与住户没有达成一致的协议,经济开发区房产开发公司对开发房产还是没有经验的,导致预期时间没把握好,过早的交房,致使现在水等生活设施都无法到位。桃园小区是2005年8月交钥匙的，如果定在2006年会更好,这样物业管理完全进入轨道,不存在任何问题。
说榆林的物业管理没有规范但是在提到文昌物管时,许经理说，文昌的物管很好,因为文昌物管是文昌房地产开发公司的下属机构,所以他做起来得心应手,不存在问题.地产商和物业管理的关系很微妙许经理强调。因为昌达是独立的物业管理公司不隶属任何房产开发公司,所以在发展时首先要和房产开发公司协调好关系,但是因为桃园小区是国有单位开发的,而他们的负责人经常不去小区现场,这样致使他们的管理很被动.现在桃园小区什么时候能供上水不是时间问题。具体问到是什么问题时,许经理说应该是制度吧。
许经理说昌达物业管理的市政府小区就很好。他们公司2005年9月中的标,11月就正式管理了,进入的很快。因为市政府小区的残留事情都处理的很“干净”没有留下尾巴,物业管理很顺手.对于外来物业管理是否能在榆林顺利扎寨,许经理说很难，这个地方很排外,物业发展起来压力很大,这里的居民对物业管理的观念很淡,几乎没有认识,在他们的头脑里没有契约的概念,而物业管理肯定是要和住户签订协约的。
看来跟全国发达城市的房产开发业比起来,榆林的房产开发以及物业发展都还处在初级阶段,未来房产业竞争更加剧烈,房产业在经过新政策的洗礼后,榆林房产业需要不断的更新理念,要有超前的规范意识,环境保护意识.要能真正的作到“居着有其屋”政府和各管理部门及开发商.物业管理公司都需要做出更大的的努力。
来源：榆林新闻网
