刘 力 DRLL 主创设计师英国爱丁堡大学博士清华大学硕士
这个演示是以前给
开发商讲的，但是我觉得对
设计师关注的信息也是有帮助的。做设计总有一个好坏的标准，或者总有一个对错的标准，为什么有的方案开发商喜欢？核心就是看你对不对市场，市场是由供需两个方面构成的，是不停变化的。我们五合国际算是一个和市场结合比较紧的公司。所以知识是一定要不断更新的，没有更新的水平就不能提高，就跟不上市场。所以作为建筑师的作品，评判标准是根据市场的，所以你必须知道市场变化是什么，你才能有标准，你才能引领市场。同时对你们的思考可能也是会有意义的。
中国
房地产过去十几年的发展过程，建设量是非常巨大的，这是一个方面的成就。另外就是
住宅的种类，
中国的住宅种类数量远远高于国外的种类数量。可能我们最早学教材的时候都是学西方的，最近几年情况就变过来了。英国高层住宅就在城市的中心，比如爱丁堡，高层住宅加起来大概也就10栋左右。整个市中心就一、两栋，剩下都是多层的。这样的高层建筑都是
政府出资兴建的，是地方政府建的，是租给真正的穷人，跟我们的经济适用房是不一样的。其实我们的经济适用房还是一个
商品房，并不是卖给社会最穷的人。除了高层住宅以外城里边都是多层住宅，比如四、五层的。离开城市，边缘才是双拼、独立的房子，基本就是就是这几种，并不像中国有这么多种类住宅产品。住宅产品非常丰富，非常复杂。
地产开发作为整个
行业完成了第一阶段的发展任务，这个行业都是一个新行业。在计划经济时代，不存在房地产开发行业，因为里边没有利润，没有市场。而现在已经形成了这么一个行业的新规则。现在中国房地产处在一个什么阶段，是没办法用一句话来形容的，它的供需是达到一个阶段性的平衡。用我的话说就是“在低品质、同质化的产品方面供大于求的，在高品质的产品是供不应求的。”
第一、比如
楼盘种类多，你要比较的话可能指出来外观上的不同，但是从本质上还是很类似的。都是低品质 产品这是第一个特点。
第二、所有这一批的住宅产品都是高能耗产品，因此在建筑设计里边你们有想到过节能的问题吗？没有人考虑这些问题，这些高能耗产品是国家都不能承受的。
第三、建筑产品的寿命下降，建筑部统计了一下，中国住宅的平均寿命不到30年。如果
物业是贬值的话会成为负资产。如果你按30年的寿命算一下，如果你花300万买一栋豪宅，你每年的折旧费大概是10万左右。
这是地产行业的负面特点，刚才讲的所有的矛盾，到2005年集中的体现出来。在报纸上、杂志上很多人都议论，有人说是“地产的冬天来了”。很多人不知道国家的政策会怎么样变化，不知道
房价是要涨还是要跌，都认为2005是地产的困局或是谜局，但是从我个人来看是一个变局。
第一个层面就是“显规则”的改变，第二是游戏“潜规则”的改变。
显规则有几个方面，首先土地取消过去协议出让的形式，就是你没钱就拍不下来这块地。所以这样就会淘汰一部分发展商。
第二、资金，
贷款门槛提高。
第三、对
项目的控制力度加大。
第四、是对房价的打压，这是政府明确的目标。控制二手房的转让，限制炒房。这是开发商感觉到影响最直接的。
以上的四条形成了一个局面，就是洗牌，最后会促进形成了一个行业寡头的局面。很多的项目公司，就这一个项目，如果资金不够，或者没有土地储备，做完了这个之后就不可能再成为一个发展商了。这是游戏强制性规则改变带来的结果。
还有一个改变，就是能耗政策的改变。这些改变是从中央领导在2004年中国经济工作会议上第一次提出来这个要求。之后建设部的领导就开始视察节能项目，随后中央出台了“住宅节能和公建节能的指标”。现在清华大学等就加大力度进行建筑节能的研究工作，但是还是处在一个初步的研究阶段，现在市场还拿不出来一些能够成套推广的技术。
国家为什么要来做节能的措施？并不是一阵风，这是没有办法的，全
世界的能源的储备就不够了。除
美国外其他国家石油储备都有危机。全世界一次性能源只够人类开采30年，中国只够开采10余年了。
中国的能源可以说是非常紧张的，直接威胁到国家的稳定和安全。中国建筑的能耗占全国32％，加上炼钢等
生活过程中的能耗可以达到42％。如果这样算的话，中国能耗的小一半是被建筑用掉的。
中国现在一共有400亿平方米的住宅。到2020年中国还要再建300亿平方米的住宅。这么大一个建设量如果还按照我们现在的做法去做的话，后果是很严重的。石油涨价是必然的，能耗肯定是要涨的，廉价能耗的时代一去不复返。所以政府要想节约能源保证国家安全，首先就要从建筑做起。
刚才以上几个方面是讲是政府游戏显规则，还有是市场潜规则的改变。我的看法是
消费者改变了，在座这么多年轻人，工作了这么几年，很多人都已经
买房子了。这些在我以前的时代是不敢想的事情，在国外也是不敢想的。主要还是观念的不一样，
中国人的消费观念跟国外很多是不同的。
中国现在城里边的人很多都有
购房经验，不见得是自己买房子，但是肯定有很多人都陪父母看过房子、买房子的。早富起来的人已经买了很多套房子，至少买
别墅的人肯定没有第一次买房就是买别墅的。既然出现了这么多的别墅、郊区住宅和豪宅，你就可以想象现在社会上有很多人都已经多次置业了。
结论是什么？上当不会上第二次，这些人买了这么多套房子以后他就更加理智了，更加有经验了。现在城里边买高档住宅的人是什么人？至少是大学毕业、海归还有一些境外人士等等，正是这些对产品要求比较高的人。我作为一个设计师，可能跟有些开发商联系的比较密切，经常会聊到这个话题。但是我的困境是我没办法给人推荐楼盘，就是我推荐不出来。
有一个最明显的例子，几个老板要买房子问我买那个好。我就很困惑，最后他们买了碧水庄园，是5亩地一栋的别墅。后来我去看了，房子质量非常差。他们为什么要买这个房子？其实就是买一块土地。所以对于这批客户来讲已经无房可买了。
还有西边最近推出的豪宅质量也非常的差劲，但是还1000万一套，地价很高。所以他就不敢把这个地价成本消耗在总价里。于是就大进深的房子,然后地上三层，地下一层。我看了之后感觉真的是很差，窗户是小窗洞，中间是很宽大实墙，地面是多为硬地，没多少植物。门窗的质量也是非常低劣，二层挑空的窗户都安着们把手。最可怕的是地下没有防水层。只有一点优势，就是区位优势，地理位置比较好。
另外一个变化就开发商群体的变化。我们现在大家都知道，耳熟能详的人物，这些知名的人士是地产界的领袖，地产界的英雄。他们是
营销时代的英雄，就是真的可以把这么差劲房子卖出去。因为他们定制了游戏的潜规则。“把西红柿卖出水果的价”，这就是本事。手段高明全体现在营销的方面，并不关心产品的品质。
现在有一些做其他行业的转入房地产行业，首先他们有钱，比如比较知名的海尔，海信等等。再有，他们是从工业行业转来的，知道技术的价值。另外一个势力是新的
投资商，2005年炒比较热的是海外资金，从这里可以看出，发展商群体的构成发生的变化了。
再一点营销方式走到尽头。营销无非靠两个事，一个是硬广，就是
广告。卖房子一定要做广告。但是现在广告回报率已经很低了。我们做“一栋洋房”的时候，报纸上一个整板的广告费用是30万，现在是10几万就够了。那个时候打广告，售楼处就会多出上千个电话的。但是现在连续上一个月的广告，也不会多出多少电话。所以广告的效率降低。比如售楼处里边花100万做广告，结果只来了100人，这样算的话成本是每人一万元。
其他的营销方式也已走到尽头，比如说在把效果图画在模特的背上，脱光了卖房子。这些都体现的就是炒作与包装手段，已经到了极限了。
现在市场到底什么是真正的需求？就是高品质的产品。为什么现在市场上的产品不是高品质？第一、因为房价没有体现住宅品质的这一项，反映的都是土地成本。反映土地周边的附加值。比如二环路沿线的房子就比较贵，五环以外就便宜。第二、不动产的投资是投资品市场决定的，就跟买股票是一样的。住宅产品毕竟是工业化的产品，房价也应该反映产品自身品质。
目前市场上的产品是低品质、同质化。所谓的创意，比如什么错层，跃层，复式等等都是无病呻吟的方式。没有一个革命性的改革。所以都是大哥大时代的产品。这样的结果是怎么造成的？可能是消费者只想满足一个基本的需求，没有什么高追求。还有很重要的原因，国家规范的入门标准非常低。
2005年的变化形成了一个行业的转折，从营销时代进入产品时代。这个规律在很多其他行业是都有的。都是从营销时代进入产品时代。很多人说中国为什么没有品牌。某某公司不是品牌吗？是品牌，但是他的品牌的价值在楼盘里边没有体现出来。比如说它的楼盘和别人的楼盘，两个户型是一样的，售价能差出多少来？差不出多少。所以说并不是真正品牌。
我们为什么要发展高科技，就是因为市场变化了。锋尚是中国第一个高科技住宅，是非常超前的。为什么要这么做，因为不得已。如果按照常规做法去做是没办法和别人去竞争的，所以他只有加入高科技含量。做了这个项目，他的知名度得到了提高。但是能够成为一个品牌，是他们自己也没想到。比如还有MOMA，也是一个高科技的住宅。所以说零能耗住宅对国内是一个非常大的冲击。
为什么市场会有这么大的转变？我们在做推广节能住宅的四年当中是没有人搭理我们的，但是现在有杭州的、
上海的找我们做这类的项目。我刚才讲的这几个项目在杭州和上海是没有。因为在
楼市火爆的时候没人考虑到高科技，现在这么多人做高科技反映了市场的变化，我们五合一定要发展技术的专长。
比如我们还有很多的高科技产品，在做“篮牙水晶”的时候做了10大系统。我在这给大家讲几个特别简单的概念，第一、是成系统的概念。我们用了很多的技术，但是技术都是手段，用完了之后一定要最后实现一个目标。这个目标就是两点，一个是高舒适度，一个是低能耗。我想你们在腾达大厦办公应该有切身的感受，外表看起来很漂亮，大家在这里办公舒服吗？这就不用讲了。这就是舒适度。用这样很直观的例子，大家就很容易理解了。多贵的豪宅，没有舒适度是根本没人考虑。
第二、是降低能耗。现在很多开发商把所有的好词都用光了，我统计了一下有16个，比如节能住宅，高科技住宅，健康住宅，
环保住宅，生态住宅，智能化住宅等等有16个之多。可是真正达到使用整个节能效果的没有几个。就像有一个人自己攒了一个宝马，这辆车也许能跑，也许根本就发动不了，就算能跑决达不到宝马车的性能。用了很多很多的汽车配件却没有整车指标，可是买车的人问你这个车速度最快是多少？你就不能光讲轮胎性能之类的东西了。如果消费者聪明，就问你两个问题。第一舒适度，就是温度、湿度、空气的流速，你能不能给我一个指标？可是开发商唯一能告诉你的，就是自己用了什么材料。第二、问节能节了多少，这套房子一年下来的能耗是多少，跟隔壁的房子比节能节了多少？这都是开发商回答不了的，所以我们强调的整体的设计。
我们现在做设计老是倾向与用大玻璃窗做，这样是很漂亮，阳台做双落地门。但是这样就有问题了，如果我在里边睡觉，比如南方人到
北京来喜欢开窗睡觉，按照你们设计的没窗户，只有落地门。难道让他们开门睡觉吗？
最大的问题还是能耗的问题，用普通的技术根本解决不了。但是很多技术是配套使用的，做这么多技术，成本到底能增加多少，比如这个（图片）他的成本是提高了1000，我们高层住宅做到800，在低密度住宅可以做到1500。这样的成本投入对于高档住宅根本就不算什么，但是这对开发商是有吸引力的。具体做这样的设计有什么样的风险？
第一、施工质量。
第二、分项委托中带来的内部合作问题。
第三、伪高科技设计机构的迷惑。
三年前中国房地产有一个口号，叫北看星河湾，南看锋尚。全国的开发商99％都去看过星河湾。可是今年的口号又变过来了。因为星河湾的技术没升级，2000块一平方米做的室内的精
装修，5000一平方米做的园林的绿化，这两个方面品质做的非常高。但是这两件事有一个共性，景观是观赏，
室内设计也是观赏，都是审美，都是观感。既然是审美就可以见仁见智，我喜欢你就可能不喜欢，所以我们认为这是表面的品质。而南京锋尚品质又升了一级，号称零能耗，这是有所突破。
