具体操作分以下几个阶段进行：
1、导入→媒体广告搭配sp活动→制造话题→万众期待
2、开盘形象→小众传播，大众报导
3、开盘引爆→媒体广告、软新闻继续炒作
4、强销→媒体广告强势推出→现场表现
5、续销→媒体广告促销活动→现场表现
6、尾盘→小众媒体→特质营销
加强营销攻势，运用多种推介模式，例如举行有轰动效应的开工典礼、派发海报、召开项目推介会（新闻发布会）、各种公关促销活动及具有闽南特色的文艺演出（南音、讲古、答嘴古、布袋木偶戏、芗剧、潮剧、锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈）吸引受众关注、媒体关注，拉近与漳州民众之间的距离，以期形成立体的宣传形势。避免摆摊坐等顾客上门的做法，太过被动，给潜在客层预支成就感、归属感，激发热忱，促成销售。
准备三个月以上的预热期，储备客户，以造成开盘时候一炮打响的轰动效应！预热期不公开价格，只对产品进行介绍，同时也对客户的价格接受程度做深度摸底。
◆ SP推广
※销售人员上街（龙海、漳浦、云霄、诏安、东山、华安、南靖、平和、长泰等地），统一着装，披绶带，散发海报传单、制造气氛（定期或者不定期及促销阶段）
※制作本案网页，并与相关点击率较高的商务网站链接，吸引潜在客层的眼球
◆ 人员推广（续销期特别加强）
※加强与老客户之间的沟通，密切与其的关系，利用已有客户在亲朋好友间帮助宣传，以老带新，促成销售（有偿服务）
※各种直销方式的互动活用
◆具有闽南特色的文艺演出
因为漳州市购房者基本为漳州本地及周边九县市的居民，故通过在现场举办一些闽南特色的文艺演出，聚集人流，拉进与当地民众之间的距离，取得民众的信任；
◆公关促销活动
推出各种公关促销活动，利用新闻立体交叉报道（反映项目概况），报纸、电视、广播兼顾，扩大影响力。
◆无纸化简报式行销
售楼处除正常的海报、售楼书、平面图等销售资料，可配备若干多媒体电脑，利用多媒体效果、影音声光等广告宣传品作为销售道具，有别于传统的平面广告如海报等，方便销售人员立体、生动的展示和介绍本项目。
◆精装楼书
售楼书建议设计一套两本，精装，内容为夏商地产品牌文化手册、产品手册（说明项目的区位、建筑、景观、建筑材料、装修标准、智能化设施及物业管理模式），达到使客户的眼前一亮的效果，以刺激客户的购买欲望。
◆情感营销：
在节假日，或较特殊的日子（如客户生日，台风暴雨过后），及时给客户及意向客户寄送贺卡、赠小礼物、打电话问候、慰问等，增进与客户之间的情感及信任。售楼中心销售人员平时的一些内部活动也可以邀请一些有影响力的客户参加，促进以他们的影响力带来部分客户。并适时举办业主联谊会。现代化的售楼处配备和新颖的营销方式，亦能体现本案的漳州地标性建筑的特征。
（一）广告推广策略
◆ 推广的主要方针：
a、整体包装、全方位推广
b、“短、平、快”的推广战略
c、品牌先导、销售跟进
d、塑造项目“新都市风向标”的形象，以此带动项目销售
e、利用项目形象的提升带动开发商形象的宣传。
◆ 平面广告配合活动事件成果适时推出：
平面媒体在各活动事件和行销动作获得相应成果后适时推出，主题不只限于宣传楼盘，亦可向客户告知项目的最新活动事件和成果，吸引客户对产品的向往。
◆ 统一定位下，各阶段不同的表现主题和手法：
在不同的行销推广阶段，如果采用单一的广告表现主题、风格和手法，容易让客户产生“广告疲劳”，造成广告效果的降低，因此，建议在严格遵循产品形象定位的前提下，不同阶段采用不同表现主题和手法：
筹备期
??项目形象导入、建立
??项目形象自我修正，调整
预热期（或内部认购期）：
――树立项目“新都市风向标”形象
――以项目大形象掳获目标客群
强销期、持续期、收尾期：
――各卖点细致诉求
――以产品品质、优势增强客户信心，促成购买。
――并采用促销消化滞销或保留单元
（二）各阶段的广告推广计划
由于本案推广费用较低，故在不同的销售阶段宜采用一些费用比较低，又能起到良好效果的广告推广手法。
（一）筹备期（2005．10-2006．01）
时 间：3个月
推广目的：项目形象导入、建立，初步树立品牌形象及项目形象
广告主题示例：夏商地产－成就生活之美
夏商阳光雅苑－新都市风向标
媒体选择：
1、户外类广告：
※广告看板：选择在市中心显赫位置设立广告看板、灯箱，位置规格待定；
※售楼中心指示牌：在售楼中心附近设立2块指示牌，起引导作用；
※销售中心广告牌：5.8米×12米×2块，5.8米×8米×2块，总体高度一定要超过立交桥的高度，否则很难引起关注，电脑喷绘，外打射灯；
※工地形象墙：电脑喷绘；250米×2米＝500M2
※售楼处周围大型罗马旗：100组；
2、海报派发：
海报规格42cm×30cm，内容为品牌形象及整体项目形象，印刷数量30000张，尽可能的利用销售人员在繁华地点及周边
9县市派发海报，派发频率保持在每周1次左右。每次三人一组。
3、报纸广告，电视报道：
※ 《闽南日报》：1/2版软文1篇
内 容：夏商?成就生活之美（由开发商拍卖之初当时的最高地价到对于项目规划开发理念等，探讨开发商、项目本身，及其带来的理念、生活方式，宣导其科学性、前瞻性、无论由精神还是生理上刺激市场认同）
发布日期：2005.11.22
※《闽南日报》《海峡导报》《海峡都市报》《漳州广播电视报》《海峡生活报》漳州人民广播电台、漳州各电视台的新闻报道：
内 容：以奠基仪式为新闻点，以新闻报道的方式，从开发企业的实力，片区的前景，等方面进行阐述。
播出日期：2005.11.22
活动规划：
活动1、“新都市风向标启动”开工典礼，在漳州引起轰动效应，邀请部分市领导、媒体记者参加，新闻跟踪报道
开工典礼策划另案提报
活动2、推出“阳光卡”的认购，储备意向客户。
业务配合：1、认真做好阳光卡认购客户的登记备案工作，详细记录认购者的姓名、地址、联系电话、通讯地址等相关资料。
（二）预热期（导入期）（2006.02－2006.05）
时 间：4个月
推广目的： 1、检验定位及调整视觉形象包装，树立品牌，推广价值观，初步建立项目形象，检验市场反应，确认推广卖点的客户接受度，调整广告诉求方向及诉求方式；
2、拦截客户，引起社会热点，引起目标消费群关注；迅速扩大项目知名度；
3、在短期内，让目标人群都知道夏商阳光雅苑是“漳州城东优质生活样板”的品牌形象
4、吸引目标人群到售楼现场参观，刺激和增强目标人群的购买决心；
广告主题示例：
主题1：夏商?阳光雅苑，新都市核心、魅力雅居
主题2：打造漳州新都市风向标
主题3：漳州城东优质生活样板
主题4：漳州首创三重景观，魔幻空间
媒体选择：
1、户外广告：
※ 在3月底，户外路牌更换版面，预告即将开盘信息
※ 在3月底，第二波户外广告攻势开始
2、售楼处内外形象：
※ 售楼处周围增加大型罗马旗：1.2米×4.5米，12组
※ 春节前售楼处新年气氛布置
※ 售楼处模型区项目形象背景板设置
※售楼处门前景观设置
2、海报派发：
派发地点为漳州市区及周边九县市，保持筹备期的派发频率。
3、广播广告：进行全面宣传，打造声势，提高知名度。
◎天气预报时段，每天6次。15”/次，连续发布一个月
4、报纸广告：
※《海峡生活报》：关于漳州东部未来发展方向及前景的新闻报道1-2个版。
※《闽南日报》：关于漳州东部未来发展方向及前景的新闻报道1-2个版。
※《闽南日报》：1/2版软文1篇
内容：品牌开发商携手国际级团队打造新都市风向标（开发商及协作团队实力介绍）
※《海峡导报》：整版软文1篇
内容：品牌开发商携手国际级团队打造新都市风向标（开发商及协作团队实力介绍）
※《漳州广播电视报》1/2版软文1篇
内容：品牌开发商携手国际级团队打造新都市风向标（开发商及协作团队实力介绍）
5、直邮广告：制作6开宣传单张，通过邮政局取得相应的数据库，将宣传单张直接寄发到客户手中，因为本案的目标客户为白领阶层，企业精英，公务员等人群，
故数据库锁定以下几类目标客户
（1） 移动，联通手机用户月话费150元以上者
（2） 漳州及周边9县市企业主（注册资金在30万以上的企业）
（3） 银行信用卡月消费额在人民币500元以上的用户
（4） 漳州及周边9县市所有私家车主
（5） 漳州小灵通用户月话费在100元以上的用户
6、夹 报：设计制作6开宣传单张，随《广播电视报》报纸的发行渠道夹送，以漳州的周边地区（龙海、 漳浦、云霄、诏安、东山、南靖、华安、平和、长泰等地）为主要夹送目的地，数量约为20,000张。
7、网络广告：制作楼盘信息宣传推广网页，链接于漳州房地产网（
www.fdc.gov.cn/）、漳州房产网（
www.zz-house.com）及漳州房产超市（
www.5yi.com）首页，发布楼盘信息。
8、短信平台：利用中国移动及联通的手机短信，向大众传达项目信息。
9、电视广告开始制作：电视广告以三维动画为主，实拍画面为辅，时间约为5分钟，重点表现区域内的配套设施，建筑规划，小区园林景观，户型，智能化及物业管理。
活动规划：
活动1、2006年3月12日中国植树节期间，与片区街道办，居委会等单位联合开展义务植树活动，吸引媒体眼球，达到花小钱做大事的目的，又能树立良好的开发商形象；
活动2、正式开盘前期，举行产品推介会，邀请购买意向比较强烈的客户参加，由开发商的总建筑师、总工程师携建筑设计院、园林设计院、风水师等相关单位，对产品做详细推介。
业务配合：
1、 做好意向客户的登记整理工作，详细记录客户资料
设计客户调查表，除填写客户详细的资料（姓名，电话，年龄，生日，通讯地址等）外，还要调查客户的户型需求，价格接受范围，以给今后制定价格提供最直接的依据
2、 做好市场反馈信息的收集整理工作
3、 做好市场调查，特别是其他楼盘的售价及销售状况。
（三）强销期：（2006.06－2006.11）
时 间：约6个月
推广目的：提升品牌，确立形象，结合项目各项主要卖点的诉求炒作“新都市风向标”概念；以工程进度及针对性的广告诉求增强消费者购房信心；强势推广；迅速拉动销售广告目标：以确立市场形象为重点。广告诉求力求整体展示项目形象，突出项目鲜明特质，唤起目标群注意力及购买欲望，锁定大量客户。
广告主题示例：
主题1：夏商?阳光雅苑，打造最具性价比的都市名宅
主题2：超大楼间距，超高绿化率，无以伦比
主题3：国际大师经典规划
主题4：专属私家花园，空间情趣无限
主题5：国庆购房，好礼相送（推出促销活动，消化滞销单元）
主题6：美好生活永不封顶（项目封顶时）
媒体选择：
1、户外广告
※广告看板：①开盘前一周，更换内容，预告开盘时间
②正式开盘后一个月，更换内容，展示项目形象
③以后每一个月或配合相应促销活动、事件（如样板房开放），更换内容
※工 地 牌：①开盘前一周，更换内容，预告开盘信息
②正式开盘后半个月，更换内容，展示项目形象
③以后每一个月或配合相应促销活动、事件（如样板房开放），更换内容
※售楼处周围大型罗马旗：内容更换为诉求产品特性，一至两个月更换一次内容
※售楼中心形象：开盘气氛布置：
◎拱门◎红地毯◎风车彩条◎舞台布装饰售楼中心
※工地围墙：更换为诉求产品特性。
※工地现场气氛布置：
◎彩旗500面，均匀分布于围墙上方
◎空飘气球12个，均匀飘浮于工地四周
※条幅：①选择市区繁华地段，悬挂临时性开盘预告广告条幅，
②待工程进度达到可以在悬挂条幅的条件时，及时寻找最有利的地点悬挂宣传条幅
※ 候车亭：开盘前一周，更换内容，预告开盘信息，半个月后再更换为诉求产品特性的内容。
2、报纸广告：
①开盘当日：《闽南日报》半版硬广告
《广播电视报》半版硬广告
《海峡导报》半版硬广告
②开盘后两个月内，《广播电视报》基本保持在每两周一个半版的频率，《闽南日报》一个月一次半版广告，《海峡导报》《海峡都市报》做为辅助媒体，在相应的活动推出时可发布活动信息。
③后三个月，《广播电视报》保持每个月两个个半版的频率，《闽南日报》一个月一次半版广告
3、直邮广告：◎制作给客户的信函，给意向客户以亲情问候，通知开盘签约，开盘前一周寄出。（邮政数据库、导入期前来看房的意向客户）
◎国庆节、中秋节寄发信函，给业主以节日问候，并告知工程进度，邀请业主及其家人前来参加“中秋博饼联谊会”。
4、广播广告：开盘前一周发布开盘信息，开盘后半个月内容转为以产品诉求为主
5、电视广告：制作5分钟电视广告，剪辑成30秒及15秒电视广告各一条（概念性断片，以三维动画为主），开盘前两周发布开盘信息，开盘后两周，广告片插入售楼中心开盘当日熙熙攘攘人流，签约缴款的镜头，传达热销的信息。
6、网络广告：开盘前一周发布开盘信息，开盘后网页增加开盘当日售楼中心实景照片。
7、短信平台：集中开盘前后一周发布开盘信息及热销信息
业务配合： 1、开盘前电话通知意向客户在开盘当日前来签约缴款，保证开盘阶段售楼中心的火爆场面；
2、收集整理未如期前来签约下定的客户，电话追踪，了解真实原因，以对症下药；
3、切实做好合同签订及按揭资料收取的工作，保证签约率及回款率；
4、做好已下定未如期签约客户的摸底工作，了解真实原因，以寻找解决之道。
活动规划：
结合开盘及节庆日等契机进行相应的活动营销，并在不同情况下拟定各种促销方案。
活 动1：一期取得预售许可证正式开盘后，启动“阳光雅苑购房六重大礼”活动月
第一重、开盘当日，来即送精美小礼物；
第二重、签订购房合同即赠送“阳光卡”一张；业主可享受阳光卡联盟商家提供的优惠活动；
第三重、“签合同即抽大奖”活动；
为了加快合同的及时签订，已认购客户在规定的时间内，准时签订购房合同、交齐首付款并提供齐全按揭资料，即可参加抽奖活动，中奖率100％；
第四重、开盘期间凭阳光卡购房，每套即优惠人民币5000元
第五重、开盘当月，购买单套总价超过35万，再返现5000元的活动（此优惠可以与阳光卡购房优惠同时使用）
此活动是为促进大户型的销售，
第六重、开盘当月，购买单套总价超过35万，即送装修设计方案一套（不含施工图），价值人民币5000元
活 动2：二期取得预售许可证正式开盘后，启动阳光雅苑“购房抽轿车大奖”活动月
方案一、每50组客户为一个抽奖单位
购房金额在35万元以上的客户，按先后顺序，每50组即可抽出一部奇瑞QQ1.1L手动标准型，价值3.98万元，共9部。奖品总值35.82万元；
方案二、每100组客户为一个抽奖单位
购房金额在35万元以上的客户，按先后顺序，每100组即可抽出一部铃木雨燕1.3L舒适型，价值7.98
万元，共5部，奖品总值39.9万元；
方案三、二期所有单元做为一个抽奖单位，只设一个大奖，宝马320i，奖品价值36.5万元。
活 动3：“美好生活永不封顶”主题??项目封顶大型庆祝活动(邀请各级政府官员参与)，媒体新闻及时报道
活 动4：9月10日推出“教师购房有礼活动周（“2006.9.10-2006.9.16”）
购房者凭教师证购房可获优惠
活 动5：“中秋博饼联谊会”（10月6日中秋节，宜在9月底举行这个活动）
加强与老客户之间的沟通及情感，挖掘老客户资源，以取得以老带新之效果
活 动6：为促进以老带新，老客户带新客户每成交一个单元，阳光卡可积分，并可获赠贵重礼品（为凸显项目的品质，赠送的礼品定为家庭防盗装置）。多带多赠。
（四）持续期（2006.12－2007.05）
内外装修开始，部分落架外墙可展示，阳光样板房装修完毕推出
时 间：约6个月
推广目的：维持售楼中心的人流，制造机会，根据销售情况有针对性地放大卖点，并采用促销活动消化滞销或保留单元
广告主题示例：
主题1：做15000Ｍ２绿色庭园的永久邻居；
主题2：高品质 新生活（诉求产品质量）
主题3：阳光、绿氧充满生活的全部??独有的前后双花园，超大楼间距，
主题4：阳光雅苑优质样板房，欢迎鉴赏（样板房推出）
主题5：新年购房，好礼相送（推出促销活动，消化滞销单元）
主题6：2007’生活象太阳
媒体选择：
1、户外广告：
※工 地 牌：更换诉求产品质量的内容
※条 幅：发布封顶信息、促销信息及给业主节日问候
※罗 马 旗：以诉求产品质量、优质物业管理为主要内容
2、报纸广告：
《闽南日报》1/2版×3期，发布封顶信息/三房促销
《广播电视报》1/2版×4期，诉求产品品质/项目封顶促销
《广播电视报》1/2版×4期，三房促销信息发布
3、直邮广告：※在圣诞、新年、劳动节给购客户寄发信函，告知工程进度及物业管理准备工作进展情况，邀请老客户带其家人及朋友来售楼中心坐坐。
※圣诞、元旦及时给客户寄发新年问候信函
4、网络广告：根据不同时期的活动，适时更新
5、电视广告：30秒及15秒电视广告播出两个月
活动规划：
活动1：新年搭台唱戏，以最具闽南特色的文艺节目（南音、讲古、答嘴古、布袋木偶戏、芗剧、潮剧、锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈），亲近漳州市民，吸引受众眼球，媒体关注，
活动2、针对老客户带新客户成交的温馨活动：凡老客户带一个新客户成交，阳光卡可获积分，并可赠送家庭防盗装置，新客户可享与老客户一样的同等优惠价购房；
活动3：圣诞2006 “阳光业主狂欢酒会”－－邀请业主及亲属、朋友、意向客户前来参加，开发商由总经理、总工程师、总建筑师携园林景观设计师、监理工程师、物业管理公司领导、著名装修设计师（最好聘请东南亚的装修设计大师）参加。开发商从园林景观设计、建筑质量、智能化设施、物业管理等方面做全面介绍，并现场解答客户提出来的问题，同时邀请部分业主代表作为本案建筑质量监督员，传达开发商对建筑质量的重视程度，加强与业主之间的感情交流沟通，增加对项目的认可程度，稳定已购买客户的心态，让这些客户买的放心，安心，争取达到以老带新的效果。
营销配合：工程形象为准现楼，可在售楼中心设立展示板，展示中庭花园，安防，物业管理服务等配置，以此深入人心进行推广并巩固客户。
业务配合：特别加强与老客户的感情交流，特别是一些比较有影响力的客户，售楼中心举办的内部活动，可邀请部分业主一起参加，挖掘他们身上的客户资源。
（五）收尾期（2007.06－2007.11）
时 间：6个月
推广目的：针对存量单位特点，进行特质营销；分析前期卖点把握的准确程度及广告效果，择优再行发布；以工程进度吸引增强观望者的信心。
广告主题：
主题1：夏商?阳光雅苑??完美落架
主题2：国庆问候，余户促销
主题3：交房倒计时，少量珍藏户型全线面世
公共传播：老客户推介；楼体条幅；适量邮送广告/报纸广告
媒体选择：
1、户外广告
※工地看板：更换主题内容－
※条幅：更换“完美落架，仅余少量单元”“准现房”布幔
2、报纸广告：阳光雅苑户型装修设计发布信息，邀请参加
《闽南日报》连续做报花
内容为“步入阳光雅苑，还有XX天”+楼盘LOGO+广告语
3、网络广告：适时更新工程进度的照片，增强业主及观望者的信心，
4、直邮广告：国庆、中秋给准客户寄发信函，致以节日问候告并知工程已落架，即将交房的信息，邀请他们到售楼中心参观指导，增强他们的信心。
活动规划：
活动1：举办针对本项目的“家庭装修设计大赛”，邀请漳州有实力的装修公司参加，针对本案的户型做装修设计，特别是一些滞销的有缺陷的户型，并要求装修公司制作效果图，公开评审，评审会上由装修公司的设计师对其设计作品进行详细讲解，并现场回答业主提出的相关问题，业主及其直系亲属作为评委，评出一、二、三等奖，开发商给予装修公司一定的奖励，并对获奖方案进行展示，邀请业主及其朋友前来参观，业主若采用获奖的装修公司的方案，业主需优先考虑由装修公司来承接其工程。
业务配合：有针对性的人员推广及促销活动。
