中国房价非权威攻略

房价是这些年来最为敏感的话题之一，网上唱涨的人有之，唱跌的人更是众多。唱涨的理由就那么几个，唱跌的理由却是百花齐放，但大多数是出于焦急情绪下的扭曲心理，以及对房地产价格因素的片面分析。我的观点是，在下一次科技革命以前，如果中国城市的房价下降，那么无外乎以下三个原因：


城市房价下跌原因一：经济危机或政治动荡

这一条应该不难理解。购置房地产这种经济行为，只有在社会、经济、政治局势稳定的时候，才会频繁起来。作为大宗资产，房地产无法转移，所有权须经当前政府承认，周边环境以及产权所有形式对其价值影响重大。

在经济危机时期，相当一部分人会抛售其名下房产以解决财务问题，急于套现就只能低价出手。而没有债务的人也会因为对预期收入的不看好，而紧缩银根。卖的多买的少，价格自然就下来了。

动荡时期，土地所有制、分配制度、货币制度的不确定性，都会对房地产价值的未来预期带来消极影响。在这样的特殊环境下，除了真金白银，还有粮食一类的实物物资，其他财物（包括货币）的未来价值都没有保证。

相信在这一点上，大部分的人都可以达成共识，我就不再浪费篇幅了。


城市房价下跌原因二：城市人口负增长

很多人认为，随着计划生育政策对人口基数影响的凸显，在房屋存量不变的前提下，人们对房屋的需求会所随着人口数量的降低而降低，房价则随着需求量的降低而降下来。中国人口总量的拐点，就是中国房价的拐点。

这个观点虽然符合“供给不变，需求下降，则价格下降”这一经济学规律，但却惯性思维地把“需求”限定在现有城市人口范围内，没有考虑中国近十亿的农村人口向城市转移所带来的影响；同时还忽略了房地产资源的不可移动性，和不可再生性这两个特殊属性。

这些年大家所关注的房价，其实就是城市房价。而一个有着既定规划的城市，其土地存量是有限的，这就注定了一个城市内的房地产资源供应量，无法应需求的增长而随时增加供应；房屋的设计使用寿命基本在40年以上，所以房地产资源的循环再利用周期很长，短期内无法从增加容积率上做文章；衣食住行是人们生活的必须，而唯独房地产这一资源无法流动运输，只能通过移民来调配。因此一地房价的低廉或者下跌绝不构成另一地房价必须下跌的理由。房地产市场具有很强的地域性，上海的市场有泡沫，不代表其他地方有泡沫。这也是为什么05-06年国家连续出台调控政策，却只有上海一地的房价明显地回落，而其他城市在经过短暂观望后继续升温的原因。

也许有人会拿房屋空置，以及开发商捂盘惜售，来证明供给与需求之间的矛盾并没有达到要靠涨价来平抑需求的地步――因为存量还很多。

首先，我不知道房屋空置率是如何计算的，如果仅是拿小区物业所登记的入住手续办理率来计算，那么季节因素会对统计结果产生极大的影响――大多数人不会在冬季和夏季办理入住，进行装修；
如果是以悬挂在楼房外墙上的空调疏密程度来统计，那就更不科学――以中国目前的国情，空调尚未普及到每一个家庭，也没有多少家庭会在家中安装超过一部空调。
如果是以晚间的]灯火通明率来判断，则更加可笑――谁家晚上会把所有房间的灯都打开？上夜班的呢？早睡的呢？晚归的呢？出去串门吃饭遛弯的呢？

倘若以开发商上报的成交合同量来计算，那我很遗憾地告诉你，你所谓的“空置房”，有很大一部分是已经由买方交纳全款，但尚未缴纳契税并向房地产管理局登记备案的“协议房”。这类“协议房”尚未转化为商品房合同，可以在需要的时候以商品房的形式转让给买方所指定的下家，这就是传说中的“改底档”。这是规避二手房交易税费，以及为买方及其子女办理本地户口的有效手段。

至于开发商捂盘惜售。囤积居奇的前提，是奇货可居。只有在原价销售火爆的情况下，开发商才有捂盘涨价的必要。开发商的定价原则除了成本以外，很大程度上要参考附近区域二手房屋的同期成交价格――倘若附近的二手房能卖到5000一平米，那商品房是断然不会低于这个价位的，何况二手房屋还涉及所得税、营业税等高昂的交易税费呢？而出售自己名下房屋的业主则通过自己邻居家房屋的成交价来定价，二手房业主是无法通过垄断来干预市场价格的（事实上，国内真正能形成垄断的房地产开发企业尚未诞生，能在一个城市同时开发两个以上有影响力项目的开发商实在是凤毛麟角）。这从另一个侧面证明目前的存量房屋相比于旺盛的需求而言，并不充裕。

至于真正意义上的空置房――待价而沽，价高者得。只要存得起，谁人家里不存点余粮呢？

所以在供给量一定，土地增量余地有限，无法从外埠引进的前提下，除非我们的居住模式或者建筑工艺有了划时代的飞跃，抑或交通技术及其运营成本进步到足以抵消区位差异（这也是我强调下一次科技革命的原因），否则一个城市的房地产价格（包括买卖价格与租赁价格）将直接取决于这个城市对房屋的需求量。而一个城市对房屋的需求量，则直接取决于该城市的人口数量。

以目前中国的国情，在城市化与现代化的过程中，农村人口势必向城市转移。进城务工的，毕业后在原城市找工作的，致富后进城置业的。依照发达国家农业人口占总人口的比例，未来的30年里，中国将至少有6亿农业人口向城市转移。而中国的土地状况，却无法产生大量的新城市：用一条直线将云南瑞丽和黑龙江漠河连接起来，线的西面是蒙古草原、青藏高原、云贵高原、陕甘宁以及新疆的沙漠地区，占中国陆地面积的1/2，适宜居住面积比印度还要少。因此，这部分人口，绝大部分将由东南部的一线城市承载――尤其是沿海城市。

鉴于以上分析，要实现中国城市人口负增长，基本只能通过以下途径：
战火洗礼――到时候就没人买房了，都住掩体跟防空洞了；
疾病瘟疫――“非典”期间各重灾城市均少有人买房，都留着钱准备住院；
自然灾害――地震，海啸，洪水，到时房子都倒了，也无所谓降价了；
人类种群衰退――这个就不用说明了吧。



城市房价下跌原因三：城市与城市间的资源差异被弱化，或差异不复存在

广州、深圳、上海、北京、天津。这几个房价上涨最快，民众对房价呼声最高的城市，恰恰也是占有社会资源、自然资源最多的几个城市。这些城市占据着优良的地理位置，享受着国家的政策倾斜，使用着财政拨款建设的配套设施，集中了大部分的就业机会拥有着全国最优秀的教育资源，同时推行着全国最低的高考录取分数线。举全国之物力建设起来的现代化都市，谁人心不向往之？近水楼台先得月，享用这些资源的最佳方式，就是在那城市购置一套住房。向往的人多了，买的人就多――你买不起不代表别人买不起。价格一旦水涨船高，自然就有业主待价而沽，价高者得。

房价，就是居民为城市的市政配套、教育机会、就业机会、生活条件等相关资源埋单的形式：

你享用地铁的快捷便利，那地铁沿线的房价自然高企――出行成本的降低，在房价上买单；

寻求更好的就业机会，那自然就要承担大城市不菲的房屋租金――工资上的增长，在租金上买单；

家有弱子，想上名牌大学？去分数线低的大城市买房！――受教育机会的增加，用房价来买单。

民众为城市资源买单的同时，国家则通过房屋交易税费和土地出让价格的增长，来收回对城市建设的投资。高房价，恰恰就是各种资源在某一地区高度集中的表现――高投入，自然要有高回报。城市与城市之间的房价差异有多大，很大程度上取决于两城市各自之间资源量的差距。资源差异，产生城市差异，城市差异，由房价反映。

有些人也许要说：那就对外地人买房设置门槛，这样一来，外部需求降低，大城市的房子不由他不降价。
我应该这样回答：这种行为与赤裸裸的剥削毫无二致！凭什么用全国人民缴纳的税收建设起来的大城市，只为居住在那里的人服务？这些人凭什么占有中国最好的土地资源，却不允许自己的同胞分享？独享国家资源的这部分人与特权阶级有何本质区别？如果真的推行这样的政策，不仅不利于建设和谐社会，还会造成区域对立，甚至与共产主义精神背道而驰。


为什么说城市与城市间的资源差异被弱化，或差异不复存在时，房价才会下跌呢？

一种商品，它的价格弹性的大小受多种因素的影响，其中主要的有该商品替代品数目多寡以及相近的程度、该商品在消费者预算中的重要性、以及该商品用途的多寡等。其中商品替代物数目的多寡及其相近程度是影响商品需求价格弹性的最重要的因素。


一种商品的替代品数目越多，替代品之间越相近，该商品需求的价格弹性就越大。

房屋与房屋之间的最大差异，用一句房地产行业的金科玉律来说，就是：地段！地段！还是地段！房地产商品之间的差异，就是由房屋的不可移动性和地段的不可替代性所决定。城市之间的差异，便是宏观的地段差异。
自从邓小平提出“让一部分人先富起来”，“先富起来的带动后富起来的”，中央对各个城市的经营力度便开始产生差异。这样的城市政策不无道理：这些历史底子较好，地理位置优越的城市，其投资边际收益曲线，处于陡峭上升阶段。将资源更多地集中于这样的城市，可以产生更大的效用，形成资源的规模效益。在这些城市快速发展的同时出现的一些问题，也仅限于整个国家的局部，更容易化解；也为将来欠发展地区的建设提供了丰富的经验，避免同步发展时所产生的问题全局化，同时少走些弯路。
在这种思路的指导下，中央将各种资源有偏向地在城市之间进行配置，一、二线城市之间开始出现显著差异。趋利乃是人的本能，哪里有资源，哪里才会有人，因此人口会不可避免地向一线城市集中。一线城市房价，与人口的聚集程度呈正相关；而人口的聚集度，又与资源的集中程度呈正相关，与资源所集中的城市数量呈负相关。随着户籍制度改革，农村人口的流动自由度增大，这种集中效应会更加明显。


其次，该商品对于消费者预算重要性越大，需求的价格弹性就越小，重要性越小，需求的价格弹性就越大。
房地产这类大宗资产，已经在各种社会形态的各个经济阶段中被证明是最重要的生活生产资料之一，当然，原始社会除外。在人的各个发展阶段中，对居住条件的投入往往占据其生活预算的很大比例，无论是租，还是买。由此可见，在下一次科技革命到来前，在地球生态环境不变的前提下，房地产资源在消费者的预算中，将始终占有重要地位。


再次，在其他条件不变的情况下，一种商品的用途越广，其需求的价格弹性就越大――当这些商品的需求价格较高时，消费者只购买较少的数量，以便用于最重要的用途上。当这类商品降价后，消费者将购买较多的数量，以便用于比较次要的用途上。
同理，一种商品的用途越少，其需求的价格弹性就越小――容身，容物，房子的用途就这么多，却必须要满足。因此在其他条件不变的情况下，房屋的需求量并不会随着房地产价格的变动而产生敏感波动。

由于房地产商品的用途及其对于消费者预算的重要性无法改变，能对房地产商品价格产生影响的因素，就只有可替代性这一条了。

方法一：
消除城市与城市之间的宏观地段差异――平衡城市间的资源配置，拉近城市间的建设水平差距，削弱，乃至消除城市差异。
但这无疑是一个漫长而复杂的过程。试想一下，要让洛阳与上海具有等同的吸引力，除去对市政设施建设的高额投资，还需要多少资源对他的软环境进行建设？不妨把距离缩短一点，要让石家庄具备与北京等同的吸引力，除了对市政设施建设的投资，还需要多少资源对他的软环境进行建设――天文数字。

方法二：
削弱城市中心地段与边缘地段的微观地段差异――降低城市边缘地段至城市中心的交通成本（包括时间成本和经济成本）。
如果可以瞬间移动，那么谁还会选择居住在拥挤、喧闹、空气污染、房价惊人的大都市？住在空气清新、景色优美的乡间，从容起床，穿戴整齐，然后念头一动，biu的一声就飞到了办公室，岂不快哉？
然而现实却是，在大都市里，如果你不是住在市中心地段，就不得不眯着忪醒的睡眼，忍受着车厢的拥挤，在枯坐若干小时后，才能开始一天的工作。接受高昂的房价，抑或忍受不便的交通？交通成本与购房成本之间能否形成一个更能让民众接受的平衡？
我们可以参照西方国家的做法：在城市周边成规模地兴建居住区，并建立完善，且相对独立的的公共交通设施，将城市中心地带与这些居住区连接起来。这样一来，低廉的土地价格完全可以抵消公共交通设施的建设成本，而且还能有效缓解对城市中心土地的需求，并释放城市周边空地的使用价值，使交通成本与购房成本之间形成一个更高效的平衡。

方法三：
发挥土地公有制优越性，改变民众单纯依靠购买途径获取住房的现状；大力规范、发展房屋租赁市场，降低低收入家庭的租房成本；将住房保障制度提上日程，提升民众的住房安全感，降低部分购房需求的迫切性；建立廉租房、经济适用房原价回收制度，避免非困难人群对国家福利资源的不合理占用。

结语

综上所述，中国目前的房价现状，是由中国本身的基本国情，经济发展阶段，文化传统等因素合力使然。防民之口虽甚于防川，但断不至于让一些不甚合理的呼声肆意泛滥；如果仅仅是将房价拦腰砍断，而不是对合理的住房需求疏浚，对不合理的需求截流，其结果只能让某些披着群众代言人外衣的别有用心之徒从中渔利。自古以来农民起义的结果不过是封建王朝的更替，在“推倒一切”之心理支配下的变革其结果不过是利益集团的转移。君不闻：兴，百姓苦。亡，百姓苦？新时代下的中国公民理应具备比封建愚民更高层次的智慧。

欢迎对我的观点提出宝贵意见。但对那些欲将本人划归于开发商狗腿、政府喉舌之范畴的五分之一民众，我对你们无话可说。