观察：我国房地产市场价格理性回归将不可避免(二)

有迹象表明房价已走向颓势

　　1、“有价无市”局面渐趋显著

　　从目前看，房地产业无论交易量，还是交易面积都在下降，开发商资金压力加大，部分开发商已把土地所有权抵押给多家银行，北京高档住宅成交量出现惨跌局面，各个售楼处门前冷落，“有价无市”局面日趋明显。资料显示，体现供求关系的市场消化系数(市场实现吸纳量/市场有效供应量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降为今年1-9月的0.5783，即去年市场有效供应楼盘供不应求，而今年至少有48.66%的面积处于剩余状态。此数据表明地产商在加大力度清旧货的同时，又开始高价囤新货；同时也表明购房者的观望气氛浓厚，市场消化能力减弱。

　　房价高位运行且交易量下降。在这种情况下，市场价格机制可自发抑制房地产市场发展，有价无市的局面会愈加显著。有报道，近日山西煤老板组成的看房团到北京看房，之后订单寥寥，已经显示出北京房产今非昔比。以前开盘前有大批购房者通宵达旦排队，而今开发商需付钱请购房团来看房，房地产市场的卖方市场已经转变为买方市场。此外，以前大量热钱流入中国购买房产，期望人民币升值后抛售获利。但是，如今人民币升值缓慢且与美元间存在利差，使赌人民币升值的热钱幻想破灭。一部分购入房产的外资可能选择抛售，对房价有促跌作用。而且外资购房设限，开发商为这部分资金准备的供应量也会成为空置房。

　　2、空置面积居高不下，空置率增加

　　近年来中国房价一路上涨，但是空置面积始终高达1亿平方米以上。目前为1.22亿平方米。按每平方米3000元计算，是3660亿人民币。按一年贷款利率6%计算，开发商因为空置房，仅利息损失就接近200亿元。大批房地产企业面临被淘汰的危险。

　　广东省房协市场分析课题组最近发布报告显示，2006年广东省总体待销部分(小于1年的空置)大幅增长48.86%，空置1年以上的滞销和积压商品房同比大幅度下降34.37%。北京市建委房地产交易管理中心揭示，北京市的房屋空置面积也在增加，截至2005年10月底，全市空置一年以上商品住宅面积为258.5万平方米，涨幅为9.2%，占商品房空置面积的69.4%。商品房难卖，实力不强的房地产商很可能垮掉。这些房地产商在垮掉前会抛售未售出的房产。巨大的空置面积，使高房价无以为继。

　　高房价还能挺多久

　　应该看到，只要是泡沫，总会崩溃。而且，泡沫越是接近崩溃，价格上升就越快。从理论上看，泡沫存在的概率越小，需要用来补偿泡沫破裂损失的预期收益就越大。不管股市、汇市，还是房地产市场，涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。房价无理由快速增长正预示着泡沫崩溃即将来临。

　　但是目前看，房地产泡沫还会维持一段时间。其原因，一方面资产价格泡沫一旦形成有个自我维持期；另一方面，如前所述，政策有个时滞期，市场上现在未封顶的在售楼盘，大多已批准预售近半年甚至更长，正常情况下销售回款多，开发商还未显现出资金链问题。政策的真正效应将会在2007年年中见效。而且旺盛需求的存在也坚定了房产商的信心。房地产价格高涨之势，最终取决于资金及人们的信心情况。

　　事实上，导致房产供不应求，房价上涨的内在动力归结于现行房地产融资模式与预售制度。房地产开发需要大笔资金，预售可提前回笼资金，房地产商就可造成一种气氛，让消费者产生房价上涨预期，从而刺激需求。外资热钱进入是促使房地产市场泡沫膨胀的重要因素。近些年，地方政府助推，国内外热钱与房地产泡沫互相促进，吸引潜在购房者蜂拥追捧，成就了现今的高房价、开发商的高利润以及中国的高经济增长。这种发展模式是非常危险的。

　　而今，距北京2008年奥运会开幕还有一年半时间。由于预期2008年后，北京房价可能发生变化，一些人将及早采取行动，出手囤积的房产，这很可能成为房价下跌的导火索，若恰巧发生在调控效果显现的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房价将很可能发生理性回归，而且整体房价下调将不可避免。所以，高房价要挺过2008年奥运会确实很难。其他地方的房价也会随着北京房价的回落而逐步趋于理性。