调控的反思与展望

摘自《中国房地产报》

2006年11月30日，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》（以下简称《通报》）。这是有关部门首次对调控效果做出正式表态。本报也以此为契机，邀请学界和企业界的专家来共同回顾和反思历经1年半的宏观调控。


调控政策与效果仍需深化


主持人：《通报》认为，通过前一段时间的调控，当前全国房地产市场情况总体上是好的，并且在住房供应结构、住房保障、土地政策、市场秩序、拆迁规模等方面出现了一些积极的变化。您如何评价这一年多来的调控成果？与政府的预期相比，这一系列的调控是否达到了政府预定的调控目标？


董藩：对于当前的房地产形势，作为学者，我有自己的判断。我积极拥护宏观调控，但毋庸讳言，在看到成绩的同时，我们也要看到当前的房地产市场还存在很多不尽如意的地方，对此，我在一些文章和演讲中进行过评价。
           在住房政策上，我坚决主张对户型设计越来越大的趋势进行控制，但我一直担心采用强制性的行政手段会留下很多后遗症。其实采用经济手段很容易解决这个问题。我过去说“住房制度改革有些走过了头”，理由之一就是忽略了住房保障。现在政府开始强调这个问题，但是，目前走实物保障之路，继续建经济适用房、廉租房甚至限价房的措施，对暂时减缓舆论压力虽有作用，却会产生很多问题。在我看来，真正的解决之道还是通过货币化补助的方式帮助中低收入家庭。
          在土地问题上，我们确实必须严格控制耕地占用，确保粮食安全，但在具体政策和土地利用思路上仍有问题。例如，既然市场压力很大，耕地保护很严格，不调控又不行，那拆除低矮住宅，建设高容积率住宅就成为增加供给、降低房价的必然思路之一。当然必须保障拆迁户利益，这是基本条件。而理顺市场秩序是我一直强调的调控四原则之一。总体来说，现在有了成绩，但又出现了新问题。


范小冲：目前，中国房地产行业涉及的问题非常复杂，与计划经济体制下“一调就灵”的状况已经有很大不同。从这个意义上讲，虽然目前调控效果并不像一些人想象的那么突出，但总体来说，宏观调控还是有效的。
           在土地政策方面，新供土地已实现了招拍挂，虽然执行上还有一些问题，但已经取得了很大成效。资金方面，审查的门槛提高了，标准更加严格，比如要求“四证齐全”，“封顶按揭”等等，这些调控措施都已取得成效。客观地说，达到调控目标需要一定的时间，宏观调控不可能一蹴而就，不可能调控政策一出台，房价就降下来了，各方面就理顺了。况且，今天的宏观调控是综合调控，通过土地、金融、规划等方面的政策及运用一些行政手段，打组合拳，是一种中医疗法，是要让行业逐渐通过调整达到平衡，而不是发现一个毒瘤就切除一个的西医疗法。我们应当看到，如果没有宏观调控，房价上涨会更快。从企业层面来看，土地招拍挂政策已基本定型，并且已得到大家认同，虽然还有一些违规操作，但越来越少，土地供应方面越来越严格。而在金融方面，融资条件也更加严苛。
            总的来说，我认为宏观调控的措施是明确的，并且已经得到认真贯彻，政策是有效的，并且已得以执行。调控结果的显现需要一段时间，不应该期待政策一出台，调控就会马上生效，认为没有立即见效就是“空调”的急功近利的看法，对整个房地产行业是有害的。就企业来看，宏观调控的力度和影响已明显能感觉到，但调控对房价和供应量的影响有一个滞后期。个人认为，前段时间的宏观调控将对我国房地产市场产生深远影响。


赵晓：首先，我不认为目前政府在房地产领域所做的这些事情叫“宏观调控”，或者只能说这是中国意义的宏观调控。宏观调控有其特定的含义，经典意义上的宏观调控是指通过货币政策、财政政策进行总量的调控，而我们目前的这种调控实际上是一种产业调控，是一种微观调控，甚至可以认为是一种行政调控。虽然我并不认可这是一种宏观调控，但我并不认为这种调控是没有意义的、不必要的。只不过我更愿意用“房地产新政”这个词。
            衡量这种新政的效果，需要从两个方面来看，第一个是它本身产生的实际效果，第二个是政府的预期目标。从实际的效果来看，我认为是取得了比较好的成绩的。从国家统计局的数据来看，地价得到了抑制，房价涨幅也有所回落。更为重要的是，房地产行业的游戏规则可以说在今年经过了里程碑似的变化，中国房地产业对社会的作用从只注重经济增长导向开始转向民生导向。从原来只注重房地产的市场化，到现在开始注重建立住房保障体系。从只重效率开始兼顾公平，特别是考虑这里面的利益分享。从以前比较畸形的发展制度和规则开始转向比较健全的、和谐的规则。我认为这是2006年以来发生的一个非常巨大的变化。从这些方面来看，这种调控取得了实质性的成效。
            但是，这跟政府预期的目标还有一些差距，中央政府希望各地方政府配合它的政策调整，但是很明显地遭到部分地方政府的一些抵制。目前，中央政府已经从注重经济发展转向注重经济与社会发展的平衡。经济增长只是一部分，科学发展比经济增长的涵义更丰富，和谐社会又比科学发展的内涵还要丰富，它不仅注重经济发展，还要注重社会发展。可以说，中央政府的思想和理念已经发生了变化和调整，但是地方政府由于其体制以及各种各样的约束，并没有发生这种相应的变化。中央政府的想法是超前的，但地方政府在现有的政绩考核等体制的约束下还没有跟上。中央政府和地方政府在这些问题上的认识和立场并不完全一致，这就导致了调控目标并没有完全落实，没有达到中央预期的效果。


“两限两竞”前景如何


主持人：《通报》对北京等城市在土地供应上试点“两限两竞”（“限套型、限房价、竞地价、竞房价”）政策进行了表扬。您如何评价“两限两竞”政策对房地产市场的影响？


董藩：我非常理解有关部门的初衷，也赞同进行大胆尝试，但我一直认为“两限两竞”在实际操作上是有难度的。土地出让的招拍挂制度就是通过“价高者得”的方式提高土地的利用效率，确保国家利益最大化。现在变了，而且还没有搞出一个让大家认可的、可以公布的评标规则，这项制度能走多远呢？就好像如果一个企业发奖金的规则不确定，几个领导可以暗箱操作，最能干的不是得奖金最多的，这个企业的人员怎能稳定？人才怎能不流失？企业怎能不垮掉？所以，在我看来，不必进行“两限两竞”，只要规定将卖地收入的一定比例用于补贴中低收入家庭就既可以维护制度公平，又保障相应群体的住房需求。


范小冲：这是一个使房地产市场走向专业化、走向更加理性的政策。过去价高者得，无形之中使一些企业盲目报高价，非理性地拍地，最后又实现不了，形成泡沫和浮躁的心理，对城市发展不是最优的。现在的政策是综合最优，在合理地价基础上让企业做更优秀的产品，对企业的综合实力、专业能力提出了更高的要求，并逐渐向理性的方向发展。虽然这在执行层面难度可能相当大，但这种政策总的来说是科学的、合理的。我认为，新的土地供应政策有利于品牌企业和国有企业，对中小企业而言门槛抬高了，已不仅仅是资本的问题，还有了品牌、综合实力的门槛。


赵晓：我认为这种政策是在目前各种各样约束条件下不得已的选择，是附加条件的拍卖，不以地价拍卖最高为政府的目标，而是兼顾了土地的价格收益，同时考虑了它将来的发展方向。在目前的条件下，我认为它是一种可以理解的方式。它对房地产市场的影响，体现在中小户型的供应肯定是增多了，价格上涨受到一定的限制，对中低收入者来说是一个好消息，但对大户型来说，因为大户型供应减少了，价格可能会上升。


房价与结构是否应为调控重心


主持人：《通报》指出，当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，部分城市住房价格涨幅仍然偏高，2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高了0.3个百分点。应该说，政府调控是坚决的，但房价涨幅仍然偏高，您如何看待这一现象？


董藩：关于房价上升多少才算合理，我一直有自己的看法。我说“稳定价格就是让房价处于稳定和可接受的上涨幅度内”，不能认为存在上涨就是调控的失败。我们应该理智、讲科学，现在GDP每年大约以10％左右的速度在增长，人均可支配收入增长也很快，例如，今年7月份国家统计局对全国5.6万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元，同比增长11.6%。而另一方面，我们的住房供给又相对不足，在这种情况下房价怎可能不上涨？另外关于当前的市场供求关系，我一直认为存在误判。如果不纠正一些重要看法，进而调整调控思路，今后的压力就更大。市场有自己的运行规律，房地产市场就像是一匹马，你总摁着它的头不让抬起来，马儿不干，最后是会踢你的。


范小冲：房价上涨，与今天中国的城市化进程、持续20年的经济增长、投资、投机需求、GDP近10%的增长、人多地少等客观状况相关，与中国的发展阶段相关。今天中国的房价上涨是客观规律造成的，调控的目的是使房价涨幅趋于合理，而不是要把房价压下来。调控是要让房价与人民的生活水平相和谐、相协调，是使得房价上涨与国民经济发展、资源、能源等相匹配。想通过宏观调控让房价不涨是违背规律的。调控应该使房地产行业和房地产市场健康、持续地发展。


赵晓：我很早的时候就写过一篇题为《中国房地产的根本问题并不在房价》的文章，我认为从表面上看，老百姓对房价很有意见，而本质上是老百姓对他没有获得住房的可能性有意见。如果他有房子住，房价再高他也没有意见。而老百姓有没有房子住，不完全取决于房价，而在很大程度上取决于整个国家的住房发展模式和住房保障体系。房价的上涨与下降是有一定规律的，房价不是调控的根本，调控的根本是怎么样通过建立一个保障体系让穷人有房子住。


主持人：《通报》指出，宏观调控下阶段工作主要是继续调整住房结构，要求各地和各有关部门要对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。近日，任志强撰文《重论房地产调控》，认为目前的调控政策更多调控的并不是不同供给对象的供给结构，而是在调整某一单一供给体系中的产品结构，这是调控不达标的症结所在。您如何看待任志强的这一观点以及《通报》对下阶段调控工作的安排？


董藩：房价上升主要是市场供求关系使然，与供给结构没有太多关系，我在最近发表在《中国房地产报》的文章《“空置面积过大、空置率过高”误导形势》中已经谈过这个问题。而在房地产问题上我们存在很多不准确的判断，这只是其中之一。上面我已经提到，结构应该引导，要尽快采用财税和金融政策加以引导，行政法规可以用，但是要科学。任志强对理论研究和国家宏观调控的贡献和影响力都是不言而喻的。虽然他是开发商，他的观点不是百分之百对，我们偶遇时也有争论，但他的绝大多数观点是正确的，代表着舆论和政策研究的最前沿。这篇文章同样值得认真对待。


范小冲：对产品结构的调整并不是一个简单的市场行为，它包含着更高的智慧。对住房结构的调整在实质上是合理的。第一，在相同的供给条件下，通过调整结构，使相对供应量增大，以保障主流客户群的需要，在不增加土地等现有条件下，增加了有效供给。第二，我国城市化进展迅速，大量人口涌向城市，针对城市土地稀缺和人地关系紧张，通过调比例、限户型，满足中国城市化对住房的需要。总的来说，调整产品结构，适应了中国城市化要求、协调了人地关系，符合战略层面的考虑。第三，90平方米以下户型占70%的规定，还带动了与房地产相关的一系列的产品结构调整。因为调控住房面积，实际上也调控了与房地产相关一系列产品的结构，比如，房子小了，家具随着也小了，家居用品也小了。所以说，对住房结构的调控，实质上是一种战略层面的选择，并不是简单的市场行为。我个人认为，调整住房结构，将是一项长期的国策，而非短期政策，开发商对这项调控政策的评判没有实际意义。开发商应当正确认识这一调控措施，适应调控政策，做好自己的事情，在新政策下找到自己的核心竞争力。


赵晓：任志强说的是有道理的。正如我刚才讲的，房地产需要改变游戏规则，在住房保障方面要大力度的跟上，不仅有住房的市场化，还要有住房保障体系的建立，这就意味着在整个的供应结构上要有一个很大的变化，而不是说单一地对市场提出要求，应该侧重于在供给结构上做一个调整。我认为，从长远来看，政府一定要下决心建立起住房保障体系，把自己该承担的责任承担起来。但就目前来说，在各种约束条件下，政府希望近期内有一个明显的成效，政府的这种做法是可以理解的。
集资合作建房不应提倡


主持人：《通报》要求完善住房保障制度，坚决禁止党政机关以任何名义和方式搞集资合作建房。目前，各种形式的集资建房似有抬头的趋势，您如何看待集资合作建房对宏观调控目标及完善住房保障制度的影响？


董藩：党政机关以任何名义和方式搞集资合作建房，都是变相搞内部福利，都是对国家政策的破坏，这点上我完全拥护中央的决定。在住房保障方面，我认为还是要搞货币化的方式帮助应该得到帮助的人。对于个人集资建房，要允许人家尝试，法律上并没有禁止，但我个人是持有否定态度的。我过去在《不买房运动：始于闹剧，终于闹剧》的采访中顺便谈过这个问题，因为它违反了社会分工规律，否定了企业家才能。现在城里盖的楼房可不是农民住的那样的平房，开发过程十分复杂，公章就需要盖不少，技术要求也很高。消费者自己装修都累得脱一层皮，自己盖房还不跑断了腿？而如果委托开发商，合作建房性质就变了，开发商是要赚钱的，除非某个开发商拿不到地，才会跟集资者合作。还有众口难调的问题，操作起来会出现很多矛盾的。另外，该允许谁不该允许谁集资，也有个管理问题，否则会有一些投机者出现。


范小冲：集资建房是一种倒退。因为只有经过市场化，经过市场对相关要素的组织，土地、开发、产品才会最优，才最有效率、最合理。集资建房是对高房价的一种被迫、无奈的选择，是一种良好的愿望和个别人的勇敢尝试，不可以大规模地复制。大规模复制对未来的城市规划、市场监管、开发模式等都会带来很多的问题。实际上，集资建房是不可行的，也是很难实现的。而对于党政机关来说，他们掌有一些特殊的权力，他们集资建房实际上侵占了很多公共资源，拿去补贴部门利益，这是破坏市场公平的行为。房地产市场应该更加市场化，优化市场组织，通过市场达到最优平衡。另一方面，政府应注意公共保障体系，这是政府的责任。主流客户群买不起房，中低收入家庭无住房保障，会带来社会公平、稳定、保障等诸多社会问题。住房保障不应靠市场来解决，而应由政府加大保障体系。


赵晓：我认为，住房要市场化，将来不应该按单位来建房，不应该是你在哪个单位，你就享受那个单位的住房保障，而应该是按收入来享受住房保障。低收入的就应该享受住房保障。政府取消这种福利房实际上是在朝着市场化的方向走，但与此同时，政府要建立起住房保障体系，保障中低收入者的权利。


是否还需后续政策


主持人：中城联盟现任轮值主席王若雄接受本报采访时表示，按照目前这个形势下去，政府不会也不应出台更进一步的调控内容。您认为政府接下来是否会继续出台更进一步的调控内容？对下一步的调控，您有何建议？


董藩：我个人认为还会出台政策，因为许多问题没有解决好。当然也不排除会有一些调控思路上的调整。现在对需求的引导和调控力度不够，目前的重点是压投资规模、压信贷、控制土地投放，这样可能仍然控制不住房价。房价上涨压力大，市场秩序就很难理顺。我认为调控的思路应该是适当增加供给，同时适当压缩需求。如果仍需要严格控制征地速度，可以考虑改造低矮破旧居住区，并适当提高容积率，以增加供给。同时减少交易赋税，促进二手房市场发展。对需求，一是应考虑出台调控持有成本的物业税，并采用累进税率抑止对高档住宅的需求。二是采用差别首付、差别贷款期限、差别利率方式鼓励购买中小户型住宅，抑制对高档住宅的需求。三是采用行政立法方式，规范市场开发和消费行为。


范小冲：应该还会有更多的政策出台。目前的调控政策很多是普适性的政策，政府应该还会根据不同市场、不同层面出台相应政策。比如，讨论比较多的物业税，是解决囤积土地等行为的有效方式。现在的政策主要是供给层面，实际上，需求层面存在一定的泡沫成分，不少人不顾自身经济条件买房、买大房、投资、投机，政府应对需求层面出台相应政策，抑制非理性需求的政策对整个调控会更加有效。我相信，2007年还会有更多的政策，并且政策会更有效、更有针对性。对于调控的建议，我认为，第一，宏观调控应更多地利用市场的手段。政府要真正做好社会保障，这是政府的责任。把政府的事情交给市长来做，把市场的事情交给市场来解决。要分开这二者，不要混杂在一起进行调控，不要把房地产问题泛政治化。第二，要从需求层面上出台政策，抑制过度泡沫需求，通过税收政策等加大持有成本。第三，实行更加开拓性的金融政策，保证市场健康发展，并通过基金等手段使老百姓共享城市化带来的发展。


赵晓：政府要负起它的职责，在住房保障上要下更大的力气，这是其一。其二，在产权的清理、产权的明晰上也应该下力气理顺。其三，要加强房地产市场的监管和完善秩序。其四，推出物业税等重大房地产制度。