信息来源：北京楼市周刊                        

　　目前北京二手房市场上租售比过高，部分区域超300：1的国际警戒线，这意味着房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在增加。文章进一步分析指出，营业税、个税、土地增值税的征收促使一部分物业转售为租，供需失衡促使整体租价走低，这一状态被业内人士解读为房地产泡沫的显现。
　　有媒体撰文指出，北京、上海等大城市的房价远高于欧美同类城市，与此同时，房地产市场投资过热，泡沫明显。

　　其实，早在年初，社科院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书时，就发出“中国莫忘日本房地产泡沫教训”的警示。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且指出，“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”

　　然而，人民币升值、流动性过剩……这些导致经济泡沫的因素正日益作用于房地产业，这个行业是否能够抵制住泡沫的形成？

　　泡沫存在吗？

　　近期，关于泡沫的讨论又成为热门话题。主要涉及的市场有两个，一个是房地产市场，一个就是股市。那么，中国房地产市场真的存在泡沫吗？

　　思源顾问置地品牌总监陈晓焱认为，从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，只是每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，房地产业和股票市场通常就是泡沫经济的主要载体或“多发区”。

　　他说，泡沫不可避免！因为泡沫总是与经济的持续高速增长相伴而生，经济的持续高速增长具有产生泡沫的天然机制：资产的价格是以估值的方式存在，估值水平的高低取决于成本、历史收益与收益预期。在一个快速成长的市场，社会投资的欲望强烈，加之财富的增加，也就存在众多推动资产价格快速上涨的因素。

　　如今，由于巨额贸易顺差导致的人民币升值预期，流动性过剩带来的购买力预期，以及中国经济长期向好的增长预期，直接推动了资产收益预期高估。而泡沫产生的主要原因就是收益预期的高估。从目前的情况来看，在短时期内这些预期仍然强势，这也就意味着资产价格上涨的冲动依然强烈。而这种资产价格的上涨最直接的表现就是房地产价格和股票价格的上涨。

　　从经济增长的规律上分析，经济增长总是呈现一种周期性波动的规律：经济增长、衰退，然后再增长、再衰退。这是因为在不同的阶段需要不同的经济增长的方式。

　　任何经济增长方式都是有缺陷的，当经济增长到一定阶段后，这些缺陷会逐步累积并显现，直至出现增长方式的结构性坏死，这个时候，衰退随之产生，结构开始调整并进入下一个增长周期。所以，从经济增长的方式来看，出现泡沫本身并不完全是坏事，泡沫破灭是构建新的经济增长方式的最有力的催化剂。当经济增长方式面临转型困难的时候，泡沫也就很难避免了。

　　泡沫可以调控吗？

　　如果泡沫真的不可避免，那么，有什么方法可以控制泡沫的膨胀，或者说缩小泡沫影响的范围吗，比如宏观调控政策？

　　面对记者的提问，陈晓焱认为泡沫可以得到一定程度的调控。他说，从美国经济近年来的走势分析，美联储充分利用货币政策的作用，在经济稳步增长的同时也比较好地控制了经济泡沫的恶性膨胀。但他同时认为，中国的情况有所不同。

　　第一，中国的市场体系并不完善，这就导致货币政策的效果并不如美国明显。虽然政府做出了很多的努力，但中国的市场在公平竞争上仍然有所欠缺，同时，由于监管体系的问题，市场中仍然存在大量的违规行为。在这样一个市场，追逐短期利益理所当然是市场参与者的首选，简单地说服教育基本上都是收效甚微。严重一点的看法是，只有事实才能教育市场参与者，或者叫做，市场的参与者需要自己教育自己。

　　第二、我国的民生、经济增长、企业效率提升三者之间存在非常复杂的关系。众所周知，中国当下的经济增长方式面临转型，这种转型，实质上也是利益结构的调整，由鼓励经济增长向重视民生转型。但是，重视民生必然需要扩大中低收入人群的收入占比(利益分成)，扩大政府公共支出。随之而来的问题就是物价上涨，资本价格上涨。因此，企业前几年由于制度性的保护，简单轻松获取的超额利润的空间随之将会被压缩。

　　可以想见，如果企业没有在技术创新、效率提升上获得突破，在这种转型过程中平均利润率的下降几乎将是必然的。如果企业平均利润率下降，随之而来的就是竞争力下降，资产价格下降等等问题，如此，经济衰退可能就要到来了，这当然并非政府想见的情况。

　　他说，中国调控泡沫的问题远比美国复杂。从政府对经济的控制力而言，泡沫肯定可以调控，但是直接调控泡沫是不是政府的最佳决策？这是一个有很大疑问的问题，因为这牵涉了企业竞争力与改善民生两个问题。因此，政府会希望企业先行提高竞争力，再逐步跟进民生问题的解决措施，使这两个问题在利益对冲的过程中仍然能保持经济的平稳增长。

　　值得担心的是，由于一部分企业已经“适应”了过去的获取超额利润的方式，特别是一些垄断行业，企业先行提高竞争力的动机与意愿不足。如果政策上的急速调整，很难保证某些刚“风光”了几年的企业不重新成为政府的包袱。所以，资产价格上升的趋势仍然会维持，或者说，“适度的泡沫”存在的可能仍然很大。

　　泡沫楼市走向何方

　　如果真的出现泡沫，这对中国的房地产市场将会产生什么影响？

　　陈晓焱进一步分析，在大的政策背景下，住宅作为一种关系千家万户并带有资产性质的商品，价格仍然会紧随整体资产价格上升的趋势而上涨。他认为有几个问题值得地产行业的从业者密切关注：

　　首先，在民生问题越来越得到关注的大背景下，剥离或剥离部分资产属性的公共住宅市场会受到更多重视。

　　其次，行业结构发生改变，行业集中度的提升有利于政府对市场的控制。因此，大型的房地产开发商，国有开发商的竞争优势将会加强。

　　最后，如果企业的平均效率不能先行提升，那么“适度的泡沫”就会继续演变，到那时候，才是真正具有破坏力的泡沫形成和破灭的时候。

一季度CPI几近撞线，各大中心城市的房价依旧大涨，经过了两次全面调控的房地产行业，仍旧是中国市场上价格攀升幅度最快的行业之一。

走进敏感的五月，中国的房地产行业和市场又将面对着怎样的未来？民众安居问题的解决路径又究竟从何而来？

针对上述繁杂问题，特邀北京科技大学教授赵晓博士、中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立、国家有关部委某官员共聚本期“新闻访谈”。

两年调控陷入困局？

主持人：2005年、2006年已经连续两年进行了宏观调控，综合使用了信贷、土地、税收、规划等全方位的手段，但大城市房价上涨的势头仍未得到遏制，这是否可以说明调控本身已经陷入了困境？

尹中立：其实用困境这个词并不准确，我个人感觉针对房地产调控，中央并不是用尽了所有的手段，关键问题在于无论是2005年还是2006年，中央所进行的宏观调控的目标是不明确的，或者说是多重的，这才是到目前为止宏观调控收效甚微的真正原因。

导致这种目标多重性的原因，是中央政府面对房地产调控时进退两难的状态。一方面，中央认为对目前的房地产市场必须进行干预和调控，以避免市场风险的日益积聚；另一方面，中央又担心调控会对房地产行业造成实质打击，对总体国民经济产生过大的冲击。在这两者之间的量上如何权衡和把握，中央政府一直没有找到合适的平衡点和分割点，所以就造成了外界看来所存在的房地产调控的困境。

赵晓：我不认为调控已经陷入了困境。因为评判宏观调控是否取得收效，单纯的房价涨跌并不是唯一的标准。在这个问题上，我们需要综合比较资产市场的价格走势。在这种比较的思路下，我们可以看到，同为资产市场的股市去年到今年的涨幅超过了130%，而房价目前的涨幅远远低于股票价格的涨幅，应该说是比较稳定的。因为现在中国处在一个所有以人民币计价的资产价格都在上涨的环境中，而房价的涨幅不仅远远低于股市，而且相比于增长最快的2004年，也稳定了很多。

主持人：如何评价这两年来调控的效果？

官员：其实，政府对房地产行业的调控，一直在进行，而不是2005年才开始的。2004年的调控主要是总量方面，强调了土地和资金，因为当时投资（房地产固定资产投资增幅）增长高峰的时候曾经达到50%的增速；2005年则强调从供求两个方面进行，措施较为偏重存量方面。经过这两年的调控以后，总量的问题已经不太突出，投资增幅已经回落到合理区间。

那么在这样一个目标达到的情况下，为什么社会感觉调控效果不太明显？反思一下，我们其实更多地注重了从经济的角度而没有从社会的角度来研究一些问题，造成了现在一条腿长、一条腿短的问题。所以，2006年调控更多导向是如何解决低收入群体的住房问题。现在“国六条”实施的时间还比较短，可能还需要一段时间，但是已经看到了一些明显的变化。

主持人：房地产固定资产投资结构、供应结构作为重要数据，在调控中发生了哪些变化？

官员：比如在固定资产投资结构方面，在保持低于总体固定资产投资增幅的前提下，住宅比重的投资是在增加，去年达到了71.2%，这是历史上最高的比重。另外，我们的住房规划编制工作取得了明显进展，特别是建立了备案的制度、公布的制度、通报的制度以后，解决了市场预期、社会监督的问题。

在最重要的供应结构调整领域，我们也有了一个好的开端。首先，普通住宅投资（房地产固定资产投资总额）比重在上升：原来是52.6%，现在上升到59.5%；其次，户型比例方面去年6月份以后到年底这段时间，90平方米及以下户型的住宅，增幅是30%，到现在是34%。原来的户型是在向大的方向发展，现在则是在向小的方向发展。

关键是国务院“决心”

主持人：就目前这种两难局面，你认为是否已经超出了建设部调控的经验、能力的范围？

尹中立：可以这么说。如今房地产市场问题的根源是1998年开始启动的住房私有化改革。这是建设部能够决定的吗？当时的文件是国务院办公厅下发的，其总体思路是突出住房的商品属性，在住房领域充分发挥市场规律，这个方向是国务院来确定的，不是建设部。作为行业主管部门，建设部只是遵循国务院的精神具体制定实施方案，真正的主导权还是在国务院。

与房改性质近似的医改、教改，也都是由国务院推动的，因此，具有实质意义的“纠偏”，必须由国务院做出，而不是某一个行业主管部门做出。现在医改、教改的纠偏都已经开始，住房改革领域的纠偏却还没有开始，是因为国务院还没有下决心，这是建设部不能左右的。

赵晓：目前的局面远远超出了建设部一个部门的能力和经验，因为房地产牵涉的上下游行业太多。目前所使用的体制是国务院牵头，多部委协调。但是，毕竟国务院不是执行机构，这种体制也不应该是一种长期的体制。

我个人认为，在下一步房地产调控的行政架构上，有可以研究的余地。例如，可以由国家发改委牵头，或者由央行发挥更大的作用。这样的设想一是因为这些机构更具有权威性，二是出于更多地利用市场化手段进行调控的考虑，这两个部门应该发挥更大的作用，有利于市场化的调控手段更为灵活、有效地运用。

主持人：既然如此，是否可以做这样的推断：国务院在房地产调控的问题上，不足够坚决？

尹中立：还是中央政府的“决心”受到了牵制。虽然在整体的GDP比重中，房地产的贡献率并不是很大，但是房地产行业是一个资源整合性的行业，它牵涉了大量上下游产业，比如建筑业、钢铁、水泥、材料乃至金融业，国务院必须从经济全局考虑。从2005年、2006年下发的多份针对房地产调控的文件来看，对于房价问题，使用的都是“稳定”这个词，这就足以体现中央政府的心态。

主持人：今年一季度的数据表明，以北京为代表的一批中心城市房价涨幅仍然偏高，这是否说明宏观调控仍有继续深入落实的空间？具体说，就是调控还存在哪些问题?

官员：应该说，目前调控的措施还没有形成一个有效的合力，有些导向性的政策效果还不太明显。存在着“三轻三重”的现象：一是重流通轻持有――在流动领域的税种多达十几种，持有环节却基本上没有，造成了外界普遍关注的空置率在下降，但是闲置房屋在增加的情况；二是重数量轻质量――我们每年近两万亿元人民币的住宅建设投资，但质量、节能、省地、环保远远没有像数量增长这么快；三是重发展轻完善或者是重短期轻长效――在新的政策精神出台后，很多配套措施没有跟上。例如经济适用房，政策有了调整，但配套措施没有跟上。总的来看是短期方面调控的力度都比较到位，而长期上一些机制、体制方面的调控措施可能还有欠缺。

　未来调控之路

主持人：目前建设部认为对于调整供应结构、控制房价快速上涨最有效的手段，都不在建设部自己的职权范围内，比如物业税。如何看待这种观点？

尹中立：这种观点十分正确，物业税是真正的可以抑制需求，进而控制房价的手段。物业税的问题从来不是中央与地方利益矛盾的问题，因为他是地方的财政收入，地方政府会从其中得益；也不是中央部委之间利益博弈的问题，归根到底，就是国务院最终有多大决心的问题。

赵晓：这样的说法是正确的，但核心问题在于开征的是怎样一种物业税。目前，我们国家商品房的成本中，土地成本要占到50%以上，但在大部分开征物业税的国家，土地是免费不要钱的，政府征收的物业税实际上是拥有这块土地之后享受公共产品服务的租金或者购买费用。但我们现在拟议中的物业税，不涉及土地出让金制度的调整，在这样的情况下，这种物业税的出台，很难起到实质性的作用。

主持人：目前针对房地产市场的现状，还有什么有效的调控手段？

尹中立：中央政府用利率工具进行调控的效果太弱。中央可能担心，整体调整利率水平，会对其他行业造成影响。但是，为什么不可以专门针对房地产贷款提高利率？我认为，可以把住房按揭贷款的利率总体提高1%，这样就足以控制房地产的需求，让房价跌下来。

赵晓：我个人认为，肯定会有一些新的手段出来，我觉得首先是要增加土地供给，因为过往土地、规划、信贷等方面的手段都使用过了，而解决实际问题的，还是如何增加土地供给。其次是物业税的试点工作可以开始。

主持人：经历了两轮的调控，今年面对的房地产行业是一个怎样的局面？调控如何深化？

官员：今年是一个非常特殊的年份，是本届政府的最后一年。实际上也是很多地方政府的换届之年，新的领导干部新上任、年轻有为、憧憬很多。又面临着十七大的召开，明年又是奥运会的召开。中央又特别地强调关注民生、改善民生、保障民生。在这样的前提下，今年的调控主要还是考虑到两点，一个是今年大的环境，另一个是人民银行调控的动向。

(作者：李乐)

过去三年来，每逢“五一”前后，新一轮地产调控风暴都会骤然刮起。一切并非完全是巧合。从时局背景上看，“两会”开过不久，新一年国家大政方针既定，经过必要的消化和酝酿后，理应进入具体政策措施的落实、执行阶段了。

转眼之间，这个敏感而微妙的日子又已到来，无论相关部委还是地方政府官员，以及业界内外市场上下，神经皆难免格外紧张。

俗语云：事不过三。又云：飘风不终朝，骤雨不终日。尽管种种迹象表明，前一阶段的调控效果并没有完全达到决策层的预期，更严厉措施出台的可能性随时存在，但此时此刻我们期待的，恐怕不再是暴风骤雨式的限制和打击，而是更具耐心与理性的制度建设和完善。

毕竟立竿见影易，持之以恒难。

深圳又当急先锋

“这是目前为止影响最大、对市场冲击最有力、最为有效的调控政策！”某地产人士连用了三个“最”字来表达他的特殊感受。能让见过不少大场面的他如此激动的，正是近日市场盛传深圳官方有意推行的二手房“准限价”政策。

知情人士透露称，这一政策将规定，深圳全市范围内的二手房交易办理银行按揭时，评估价不得超过已给出的所在区域同类物业的某一最高限价。“政府虽然不干涉具体物业的交易价格，但无形中却加大了购房者，特别是投资者的成本。”深圳香地地产咨询公司总经理半求分析说。

深圳房管局一位负责人接受记者查询时表示，二手房限价政策正在筹划当中，一切以最终公布文件为准，具体内容尚不能透露。而有业内人士表示，虽然房管局并没有下发相关文件，实际上早在4月初，此政策已在市场上逐步推行，并已造成相当影响。

4月份深圳中原地产二手豪宅成交量大幅下滑，应该“归功于”此项政策。该公司历来为深圳二手物业代理市场老大。以华侨城二手豪宅交易市场为例，物业实际成交价为每平方米30000～40000元左右，而政府规定的按揭最高价只有每平方米15000元。简单算来，原本能买两套房子的首期款，现在只能买一套房子了。

经推算，政府定下的按揭最高价大约是房产原值上浮20%左右，从政府角度看，这一幅度或许还算合理，但近两年深圳楼价飞涨，不少楼盘都翻了一倍多，却也是众所周知的事实。

“该政策直指房价‘七寸’，起到了立竿见影的作用，”“市场上流动性过剩，是房价失控上涨的根本原因，以此来控制货币流动性的效果，甚至远比加息来得直接。”

而一般认为，政府这样做的目的，正是为了切断深圳楼市二级（一手商品房）与三级（二手房）市场之间的价格传递纽带，以便抑制上涨过快的豪宅房价。

“近年深圳楼价上涨已超出理性范围，往往是一个地区推出新楼盘起售价就比周边高出很多，同区二手房马上以此为标准，以至于二手豪宅标价几天一涨，甚至一天几涨的情况屡见不鲜。”过去两三年深圳投资型买家大增，不少就是利用银行杠杆投资多套楼宇，二手房“准限价”政策一出，意味着短期物业投资成本大增，而市场价格受限，也意味着投资者转手套利难度增加，继而导致新楼盘的预期升值空间大幅削弱。

不过他相信，该政策短期内无疑会对市场造成影响，但长期来看利大于弊，因为这有助于稳定楼价，抑制过度投资，使市场更为理性平稳。

“事实上，针对投资型购房者的政策措施还会陆续出台。”一位政府内部知情人士向记者透露。其中之一，是深圳将会在五六月间实行以物业评估价强制征收二手房交易个人所得税，这是专门为对付二手买卖市场中普遍存在的“阴阳合同”而设置的。

所谓“阴阳合同”，是指二手房交易中，向税务部门提交的成交报价，往往远低于双方实际成交价，卖房者以此来减少缴纳个税。深圳税收部门曾表示，当地因此而少缴的税款，每年在5亿元以上。

一路高歌猛进的深圳房价，是否会因此迎来“拐点”？也许今后几个月里，局面会变得较为明朗。

上海楼价再入上升通道

近日，一直为买房结婚而奔忙的陈先生，终于看中了上海长宁区新华路一套57平方米、开价78万元的二手房。但最大的难题是，这是一套仍在银行按揭贷款的房子，照有关政策规定，除非现业主付清房贷，否则不能为买家办理按揭手续（即所谓“转按揭”）。最后，他多花了大约一万块钱，成功把房子买下。

“之前真没想到严令禁止的二手房买卖转按揭，居然可以变通。”陈先生欢喜之余不免感叹。

事实上，曾经作为上海楼市调控三大杀手锏之一的“禁止转按揭”政策，已被悄悄突破或规避。与此同时，经过长达两年徘徊调整后的上海房价，正在触底回升。

“禁止转按揭”功成身退？

2005年初夏前后，上海接连出台房地产市场调控三大政策：购买五年内转让的房子征收总价5.5％的营业税；征收二手房出售个人所得税；禁止转按揭。后者被业界公认为是最具杀伤力的一招。

当时上海楼市充斥大量投资客，一般每套房子都是拿出2～3成首付，其余全部从银行按揭贷款，出让时只需与买家到银行办妥转按揭手续即可，无需动用更多资金。但“禁止转按揭”政策突然出台，这些手握数十套甚至上百套物业的投资客，根本无力将全部按揭贷款还清再出货，以至于楼市成交量迅速萎缩，房价随即一路下跌。

据接近上海市政府的政策研究人士透露，去年下半年左右政府就酝酿考虑取消“禁止转按揭”政策。因为政府方面认为，楼市调控已基本到位，市场上短期投机炒作行为受到抑制，余下大多为实际的住房刚性需求，大都以自住为主。但稍后那场波及面极广的反腐风暴，让相关动议和决策不得不搁置。

据其分析，目前市场上主要有两种方式应对该政策。最常见的是，买卖双方在合同中约定，用买家的首付款支付卖家的按揭款，一定时间之后，买家再到银行办理按揭贷款，双方此时全部完成交房过户手续。

还有一种就是找到贷款公司提供短期贷款。此类短期贷款要收取总贷款额3％的佣金。前述陈先生多付出的一万元，其实就是给贷款公司的佣金。正因为推行“禁止转按揭”，如今上海市场上此类贷款公司如雨后春笋，到处可见。

另有分析人士指出，由于近期外资银行大举杀入，受到竞争压力的诸多中资银行都希望扩大个贷业务，楼房买卖转按揭贷款也是它们瞄准的目标之一。

　“春天的故事”楼市版上演？

就在上海滩众多买家卖家及中介服务机构为突破转按揭禁令各出奇谋之时，今年3月以来，当地楼市升温势头日益明显，具体表现就是市中心房价悄悄上涨，郊区楼盘则买卖相当活跃。用施宏睿的话说就是，现在中环以内价涨成交量不涨，中外环之间价不涨成交量涨。

据统计数据显示，3月份上海全市买卖成交签约18973套，比2月份多出8642套，涨幅多达83.6%。进入4月份，这一势头还在继续，多处楼盘出现久违的排队买房景象。开发商也是反应神速，市场供应量飞速上升，仅4月13日至19日一周之内，全市共推出29个新楼盘，为近年来之最。

连向来成交量极少的别墅也不甘后人。同样是4月13日至19日一周之内，此类物业成交面积达6.2万平方米，比之前一周的5万平方米增长了24％。而今年以来，上海别墅盘周平均成交量只有3.89万平方米。

细心观察，这一波成交的别墅物业结构上出现微妙变化，单价每平方米1.5万元以上的中高档别墅占总成交(行情论坛)量比例，由年初的27.3%降为23.2%。业界人士认为，买家兴趣从投资价值更大的中高档别墅转向经济型别墅，显示自住需求逐渐旺盛。

从房价统计数据上看，今年以来，上海内环内（即市中心）住宅成交均价为每平方米17621元，比去年同期增长5.8%，中内环之间住宅成交均价为每平方米12114元，同比上涨了7.9%。

反弹势头势不可挡？

近期上海某媒体曾报道称，上海社科院一份报告判断，“上海房价下跌，未来市场供应量供过于求”。但日前举行的上海浙商房地产分会会议上，上海某知名房地产专家反复强调，上海房价没有下跌，未来市场走势也不是供过于求。

两个主要论据：第一，相对于2005年一季度的最高点而言，现在上海房价已经跌了20％，跌无可跌，任何楼盘只要再稍微降价，就会引来抢购；第二，是市场上资本流动性过剩，要么自住房刚性需求强劲，要么是手持资金急需合适的投资渠道，找来找去，还是选择了买房子，而这些人大多不是短期炒房者。

上海市场上积累了两年之久的巨大需求开始释放，因为很多购房者等了很久，发现房价不太可能再跌了。

另外一个重要原因，就是市区土地供应继续紧俏。“按照目前的开发速度，如果不再进行大规模拆迁，预计3年以后，上海内环以内将没有可供开发的土地，5年以后是中环以内，7年以后则是外环以内，相信10年以后，连郊环以内都无地可用了。”

国务院全面梳理调控政策

近日，博鳌亚洲论坛期间获悉，国务院发展研究中心受国务院主管领导委托，将牵头组织各方研究力量，对中央各部委连续出台的多项房地产宏观调控政策进行集中梳理。

这一工作动态，被很多人认定是中央加速落实上述各项调控政策的前奏。

政策梳理房价仍是风向标

业界普遍把2007年视作“宏观调控落实年”，然而至今出台的部分措施，如追缴土地增值税等，因为缺乏执行细则并未实施，“90/70政策”也未在所有城市得到落实，一些已实施的措施则因为政策间不配套、缺乏全方位的协调而影响了调控效果，没有达到稳定房价、为房地产投资降温的目的。

国家统计局及国家发改委刚刚公布的房地产市场有关报告显示，部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快，再度为市场形势敲响警钟。

国家统计局数据分析称，今年房地产开发投资增速有所加快：今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。

4月16日，国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中指出：“房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。”与此同时，由建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部等八部委联合进行的为期一年的房地产市场秩序专项整治正在展开。

4月17日，建设部副部长齐骥公开表示，建设部门还将进一步采取措施，遏制投机、控制投资、抑制过度消费，保持合理的房地产投资规模和住房价格水平。

有消息称，日前建设部部长汪光焘突然召集齐骥及住宅与房地产业司司长沈建忠等核心官员连夜开会，具体议题外界不得而知，但不排除与近日国务院组织智囊机构梳理调控政策之举有关。

　任潘联手质疑调控实效

中央在积极探讨宏观调控的效果，关注调控体系是否完善，而业界舆论对一些宏观调控政策的质疑逐步浮现。有人甚至用“乱箭齐发”来形容各部委密集出台的多项调控政策。

作为对市场和政策有着高度敏感的开发商，SOHO中国董事长潘石屹的看法颇具代表性，他说：“从中央各部委出台的‘90/70政策’、追缴土地增值税政策、限制外国人买房子政策等等，到各地政府出台的地方调控措施来看，一来出台得比较急、比较乱，二来各部门之间、上下级之间似乎没有通气，更没有广泛征求专家和市场人士意见，三来大家谁也不知道政策出来后，对市场的影响究竟会有多大？有些为了稳定房价出台的政策实际上却推涨了房价。”

他相信，中央如果真的能对这些政策进行全面梳理，能听听各地政府的意见，听听发展商的意见，听听专家的意见，考虑得更全面一些，调控的效果才会好，调控的初衷才能早些实现。

对目前已经实施的政策在稳定房价方面所能起到的作用，开发商评价普遍不高。用老潘的话说就是：“政府的一系列政策出台，首先影响了一些城市土地的供应量，进而影响到可售房产的供应量，而需求一直保持旺盛的势头，在供求不平衡且是供小于求的情况下房价肯定会往上涨。北京市场就是很明显的例子。”

4月20日晚，房地产界最富批判精神的华远集团总裁任志强参加博鳌亚洲论坛“房地产的绿色议程”分论坛回答记者提问时，含蓄地表达了对房价调控和“90/70政策”的看法。

“我觉得房价涨不涨不是调控的目的，我们最终的目的是要解决所有人的住房问题。所以，最重要的是要解决政策性的指标，是要解决人们的住房问题或者是提高人们的生活质量。”他说，“假设房价压下去了但人们住得越来越差，也没有什么好处，这么虚的谈房价没有任何意义！”

自古以来衣食住行就被列为人类的四大基础事情，是人类社会存在和发展的基本要素，其中住房的作用是为居住者提供安全舒适便利的条件。随着科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断提高。因此住房问题日益受到广泛的关注，成为各国社会经济发展中的重要问题。

住房政策是全世界各国政府共同面临的一个难题。早在1933年雅典宪章就把城市赋予了居住生活的功能，包括中国在内的130多个国家在联合国登记参加了国际住房联合活动。1996年6月在伊斯坦布尔举办的第二次联合国人类居住会议上，把城市化世界中的人类居住区可持续发展作为全球的一个主题。

为解决人类居住问题和改善生存环境，国际和国家政府之间建立良好的关系，应该加强国际间的资金援助。城市和农村的人群应该平衡发展，如果忽视农村的建设致使大量的农村人口涌入城市，造成城市住房问题的困难。到2010年我们要改善城市的基础设施、制止城市的急剧膨胀。1997年联合国人居委员会第16届会议决定要制定住房战略和政策，通过各方在提供住房过程中开展合作，进行最大限度的协调配合，然后合理地增加公共和私人和非政府的住房提供。据统计，全世界有1亿人无家可归。非洲、拉美、亚洲一些大城市的人居住在贫民窟里，住房问题越来越严重。

在十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总理温家宝指出，房地产对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大的作用，必须促进房地产业的持续健康发展。一是从我国人多地少的国情出发，合理规划科学建设，发展节能省地环保性建筑，形成具有中国特色的住房建设和消费模式。二是房地产业应该重点发展面向广大群众的普通商品住房，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资的合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的秩序。四是强化房地产市场监管，依法惩治房地产的违规行为。地方政府要对此切实负起责任。

一、中国住房问题的系统分析

我们说住房是商品，但是它是一种特殊的商品，它有四个特性：一个是必需性。这个是长期存在，如果不考虑居住以外的需求，可以认为住房的需求价格、弹性系数具有较大的刚性。什么意思呢?就是需求受价格的影响相对来说比较小，因为人人都要住房，所以房子贵有的人还要买。第二是耐用性。目前正规住房的寿命一般可以达到50年左右，年均自然更新率是2％。所以消费者更新住房的动机主要不是因为住房已经超过了使用寿命，而是收入、家庭人口、工作性质、工作结构、环境、审美观的变化。一般的商品都是用旧了才换新的，但是房子是适应需求的变化才换的。第三是高值性。房子是高价值的产品，通常会达到家庭收入的4倍以上，在发达国家当中无论是贷款购房或者是租房，加上水电、物业管理费用，居住支出要占到家庭收入的 20％到35％，这个数字也是值得我们参考的。第四个就是不动性。由于住房是不可移动的，所以它的价值要随着周围的环境，比如说学校、商店的质量、环境的污染情况、治安情况等等而变化。同时人们也因为工作地点的变化而不得不变更住房，所以住房的这四个特性是值得我们注意的。

二、房地产业在国民经济中的作用

国外经验证明，住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高、无技术障碍的产业，可以带动建筑、建材、轻工、电子等几十个行业的发展，可以吸纳相当多的就业人口，对经济的拉动是非常明显的。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的资金可以创造相关产业170-220元的需求。每销售100元的住宅可以带动 130-150元的其他消费。住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，所以房地产业对推动国民经济的发展是有重要作用的。现在我们有些舆论对房地产业谴责的比较多，我们房地产业还是需要不断发展的。

美国2004年房地产业占GDP的比重是12．7％，日本是12．1％、中国2004年4．5％，2006年我们还没有统计出来。中国房地产业占GDP的比重可以说是比美国、日本少了1／3，是法国的1／2。所以我认为，在我们国家的发展应该是作为支柱产业来发展的。因为无论是从满足人民的需求也好，推动国际经济的发展也好都是这样的。那么中国的住房制度改革的目标模式，包括供需、市场、保障公平、金融支持、维持租购平衡、发展住宅产业等等。但是这个目标模式我认为在今天还是有效的。那么我们再深入分析一下，房地产的双重功能，就是房地产有居住功能、投资功能。房地产的居住功能主要是它为居住者提供一个安全、舒适、美观、便利的居住场所，它的价格主要取决于购买者对价格合理性的判断，这个取决于购买者对房地产的预期，所以这两个功能是不一样的，我们国家现在有一个舆论导向，就是炒房和炒股在舆论上形成了强烈的反差。炒房的人备受谴责、深恶痛绝、十恶不赦。炒股的人都挺好，实际上炒房炒股从性质上来看都是属于投机行为，但是为什么形成这么强烈的反差呢?我认为是两个原因，一个是关心房价的人，远远多与关心股价的人，但是真正炒得起房的人很少。但是这个是强烈的反差是不可忽视的。因此，作为学者一定要实事求是，一定要看到这两种行为都是投机行为，既然是投机就有风险，有风险就有泡沫。

我们说实现居者有其房，就是买房和租房。我们现在城镇自有住房率达到了72％左右，在世界上名列前茅，但是客观上存在着租房的需求和供应，所以保持一定的出租住房，有利于住房的周转。从而能促进房地产市场的发展。没有任何国家说没有租房市场。维持租购平衡的核心就是合理的平衡这个租购的市场，这个要保持大体的平衡。这个租购平衡非常的重要，比如说把房子租出去以后，租金的收入可以还他的房贷。所以说这个房租的虚拟租金是我们判断调控租购是否平衡非常重要的信号，这个是市场的信号。政府应该加强对房屋出租市场的宏观管理，主要是利用税收、补贴等手段来调节租购的平衡，并且保障住户和房主的合法权益。所以政府对租房市场也不是没有作为，这个是有一定的作为。那么解决住房问题就是靠政府和市场。纵观世界各国住房问题的演变，最后归结为市场调节为主，政府调节为辅的模式。

所谓市场调节为主，就是发挥市场在资源配置方面基础性的作用。要利用市场来使各种住宅商品适应各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡住房的价格要尊崇价值规律，要根据它的规模、质量、位置、环境的因素确定。按照供求关系进行调节，还要通过竞争在供需双方之间达成比较满意的价格和交易。这就是要发挥市场在资源配置方面的作用，可以说商品房应该按照市场规律去走，政府要建立住房市场体系，按照产品进入市场的顺序、住宅类型、地域范围、交易形式、购买目的等方面对市场进行分类，加强和改善对住房市场的宏观调控，更要担负起对低收入群体住房的保障。所以我们说市场和政府这两只手是互相配合的，政府更多的应该是保障社会公平，而市场更多的是按照价值规律去运作。这就是我们对住房的一个系统分析的框架。

三、建立健全廉租房制度的六点建议

第一点建议就是把廉租房住房制度纳入社会保障的范畴，切实落实各级住房制度的保障责任。根据调查从去年上半年开始，我们对廉租房的投入不到100个亿。实际保障的覆盖面大概不到10％。这说明我们需要大力地加强。所以要整合现有的住房保障政策，加快住房保障的立法监督，制订住房保障的中长期规划和年度实施情况，并且把这些规划纳入地方政府的国民经济、社会经济发展的规划和计划，并且要作为考核地方政府政绩重要的指标。

第二，就是明确覆盖范围，覆盖范围要从两个方面，一个是住房困难家庭，一个是没有能力解决的低收入家庭。为什么要这样说，有的家庭现在是低保户，但他的住房已经达到了一定的标准，就不能再给他住房了。

第三，是适合我国国情的住房保障基本标准。这个是建设部讨论的，在保证住房功能的前提下，每户的保有面积不超过当地常住人口平均住宅面积的60％。根据家庭收入情况，对房租实行全额或者是差额的补贴。我们对低保户进行全额的补贴，因为吃低保，房租他们拿不起，对于低收入住房困难户要实行差额补贴。

第四，要增加适合低收入家庭的出租房率，没有房源保障不了规划。房源要两手解决，一个是政府主导建立小户型的房源。这个是非常必要的。在目前来看，不建设一些房子是不行的。当然建设的时候要考虑一些因素，不能在一个地方集中，建立很大一片，这样会形成社区的分割。

第五，要增加廉租住房的保障资金，建立国家和省级的住房保障基金，并且通过转移支付来支持西部比较困难的地区。

第六，要加强廉租住房相关政策的检查落实和监督管理、健全廉租住房的管理组织机构。

我希望到2010年，在住房保障体系方面，廉租房能做到应保尽保。我们还是应该做到雪中送炭，先解决最困难的问题，820万户，还不到城镇居民的5％，城镇居民是1．79亿。从我们国家现在的经济发展情况和财政收入情况来看，有可能到2010年对最困难的5％的群体做到应保尽保。

由于我国人口众多，土地能源资源有限，环保问题严重，城市建设，公共服务等问题还比较落后，所以住房方面，必须要注意适度消费。另一方面，从我国目前的人均GDP看，即使按照购买力评价，目前的人均居住面积已经不算低了。我们现在人均居住面积按照人均 GDP看不算低，所以消费者应该充分考虑自身的财力和购买的机会决定购买还是租房。有的人认为居者有其屋就非得自己买房，这个观念不对。

中国的住房改革是一项复杂而艰巨的问题，在改革的实践中既积累了宝贵的经验的也吸取了教训，本人深信，只要能够以邓小平理论为指导，认真贯彻以人为本，全面深入的可持续发展观，冷静思考，高瞻远瞩，树立改革的目标和模式，兼顾各个方面的利益平衡，把握好各项政策出台的力度，实事求是就一定能够不断推进我国城镇住房制度的改革，为到2010年时建立起比较完善的，适合中国国情的住房制度创造有力的条件

今年五一期间，北京人异地置业高潮再次兴起。根据专业异地置业研究机构海景房(北京)展销中心数据分析显示：今年五一期间，以度假旅游兼顾异地看房的北京购买客群骤然增加，日照教授花园、蓬莱环峰碧海豪庭、青岛欧美世纪花园、威海石岛蔚蓝御景等楼盘五一期间均有北京人看房，其中日照教授花园组织的看房班车中有32组看房人，蓬莱环峰碧海豪庭则有28组北京的看房人。

北京人看房开始媚“外”

海景房（北京）展销中心调查显示，北京人异地置业以前主要是以项目“走进来为主”。据了解，大约在1998年左右，外地项目开始进京进行推广销售，2002年左右，这些推广的项目进入了一个高潮阶段。但当时北京人对外地地产项目的认可度不是很高，尤其最初推广的项目多数以投资型地产为主，主要包括分时度价产品、投资型商铺以及投资型酒店式公寓，虽然这些产品主要特征是以投资为主，但是异地投资风险相对较高，因此一直以来，外地地产项目在北京推广的效果一般。而北京人主动选择进行异地置业，以“走出去为主”则是从2006年开始。

记者对去年进京进行推广的异地项目日照教授花园采访获悉，该项目从去年下半年进京进行推广销售后，就有多组客群主动联系要到日照项目现场去看房子。“去年暑期、夏季房展和十一黄金周共有三次大规模的北京客群到日照项目现场看房，这些客群都是主动要求到我们项目现场看房，今年五一期间共有32组北京客群到日照看房，其中成交了12套。”山海天城建集团董事长相丰告诉记者，从去年开始，北京人利用节假日到日照看房的骤然增加。据了解，目前已有400多名北京人在日照教授花园购买了房子。

崇“洋”成北京人首选

“从去年开始，北京人购买外地房地产产品类型悄然发生转变，由以前购买投资型的房地产产品开始向居住型住宅产品转化，尤其是一些中等滨海城市的沿海建筑产品，成了今年北京人异地置业的首选。”海景房(北京)展销中心首席专家王鑫这样分析指出。海景房(北京)展销中心对日照教授花园、蓬莱环峰碧海豪庭、威海石岛蔚蓝御景以及青岛欧美世纪花园等几个异地购买人群为主的项目进行了一次调查，其中有83%的被调查者的购买用途是休闲度假居住，12%的购买者的用途是用于将来退休后居住，5%的购买者则是用于投资。

据记者了解，北京人进行外地置业多数为二次以上购买住宅产品，而购买者多数以自己居住为住，产品主要为休闲、度假、观景以及养老等功能的异地风景住宅。同时，从去年开始，进京推广的异地项目集中开发主打旅游度假牌，同时，这些项目产品户型悄然发生了变化，一改之前的以大户型为主的设计，而是将大户型和中小户型结合设计。以山东日照的教授花园为例，住宅设计大部分为南北朝向，产品包括酒店式度假公寓、度假式住宅等不同类型产品，而户型则有30至60平方米左右的度假型产品，80至120平方米左右的居住型产品等多种户型。

三线海边城市房价快速上涨

大连、海口、青岛等自然环境优美的地区是传统的异地购房城市。但是，近两年，这些城市的房价随着购房者的增多开始快速上涨。于是人们纷纷把目光投向了日照、秦皇岛、威海等三线城市。

山海天城建集团董事长相丰分析表示，北京人主动寻找异地项目进行置业，是由一定的客观原因支持。随着假日休闲经济、旅游休闲经济的蓬勃兴起，一年144天假期让处于高节奏状态下的北京人，在工作之余想有一个可以让自己放松的休闲场所，因此在风景优美的旅游休闲城市选择一套房产成为北京人的最直接的想法。

“根据我们做的异地项目进京推广跟踪来看，去年进京进行推广的异地项目近60个左右，而且是呈现逐月递增的趋势。”中原地产华北区域总经理李文杰指出，大量的异地项目持续进京推广，说明北京人已经出现主动进行异地置业的趋势，只有市场需求增加，才可能出现市场供应的增加。

(作者：洛涛)

北京的春天很短，“哐当”一声就来了，“哐当”一声就走了。这是王蒙的小说里写的。

人的一生中，美好的时光也很短暂，尤其是女人。这也是从小说里看来的。想必很多女人(女孩)是深知这一点的。

最近，售楼员李小姐有些心神不安。虽然她已经将自己的客户张先生成功地发展为自己的男性朋友，而且开上了他为自己买的广州本田，刚买的房子的首付款也是他付的，但是，她还需要更多的承诺。

李的同事，售楼员蓝小姐，是她们的榜样和目标。蓝并不漂亮，不过，她仍然可以迅速地变成自己客户的女朋友，并且将他们的关系发展成婚姻。据说，蓝的这位前客户是某企业老板的儿子。

如你所知，作为豪宅项目的售楼员，拜北京房价连年大幅上涨之赐，李和蓝收入不菲。但她们每个月存不下几个钱，衣服、鞋子、手袋、首饰、化妆品都是要花钱的，手机一年要换好几个，从不自己做饭，节日旅游一定要出境，这都是日常生活。

几年前，听说过这么一个故事。其中一种版本的故事梗概是：北京东部某著名地产项目的售楼员，终于与男朋友分手了。据说，她是喜欢自己的男朋友的，是真的喜欢。可是，他不能给自己大大的房子，漂亮的车子。而她接待的客户们，天哪，多贵的车子都有，好几辆；多大的房子都有，好几套。这是一个不完整的故事，因为我们无从知道女售楼员现在是否过上了她期待的生活。

女售楼员的故事听了不少，多数是听过就忘了。转头讲两个地产商的故事。

我一位朋友，上周打算从某地产公司辞职。老板待朋友不错，可是，公司看不到战略，也看不清战术。前些年，老板藉由证券市场积累了数亿身家，一头扎进房地产，几个小项目，还没体会到房地产是怎么回事呢，就一售而光，整售。老板说：没想到，做房地产比炒股还赚钱。也许正是如此，老板更是大事小事亲力亲为，挖来的职业经理人很快又走了。朋友疲于奔波却看不到前景，准备转投一家著名国际化地产公司。

另一个地产投资商的十几亿身家也是完成于证券市场。重金请来职业操盘手(甚至允诺了若干股份)，开发一个巨大的地产项目。由于项目定位独树一帜，很快一炮打响，名满京城。没有听说过这位老板是否有过“做房地产比炒股还赚钱”的感慨，但他确实认为：原来做房地产这么容易啊。于是，那位颇有些声名的职业操盘手不得不选择离开。

我在很多地产商身上看到了这两个地产商的影子。房子太好卖了，像定额时代的大白菜一样畅销，有几个人愿意把房地产视为一个也需要内涵的行业呢？房地产的钱太好赚了，甚至没有股市的风险，谁还愿意将地产公司当作百年老店来经营呢？项目公司卖完房子，拍拍屁股就走了，管它什么企业管理、蓝海战略、长尾理论。

女售楼员的故事与地产商的故事，有什么关系吗？好像没有。

一个地产界的朋友，偶尔谈起这些售楼员的时候说：她们，物质，然而快乐。虽然在我看来快乐无疑是种奢侈品，但谁能剥夺人们寻找快乐的权利呢？

一个非地产界的朋友，偶尔谈起地产商的时候说：他们，是这个时代的提前收获者，但他们收获的也仅是物质而已。

我想说的是，女售楼员和地产商只是地产界的剪影罢了。而飘浮、躁动、速富的地产界，则是当下这个时代的缩影。其实，我们都是物质的寻欢者，日日在浮尘般的数字财富面前舞蹈。还有谁曾在书本里久久沉思，谁曾在深夜里潜心拷问，灵魂是不是在枯萎，精神是不是在湮没？

管它呢，女售楼员的心思几人知晓？春天稍纵即逝，美好时光是多么短暂。

进入２００７年以来，伴随着股市持续火爆，部分投资者开始从房市抽身转而进入股市淘金，以期获得更加丰厚的收益。据北京中原三级市场部统计数据显示：２００７年１－４月，北京各区域由于地段不同、交通配套不同，房产投资价值也有所不同，因此，各区域投资者售房用于炒股的占比情况有多有少，尤其以亚奥区域最为典型，售房用于炒股的占有比重达到２０％左右。

一边是股市的火爆，一边是房产支出成本和租售比不断走高，投资者心存忧虑，股市虽然火爆，但风险极高，有可能一夜暴富，也可能导致一贫如洗。对于房产投资来说，在目前市场情况下，如何种把控风险？投资何种类型房屋保值增值性更强？有哪些投资选择注意事项？北京中原三级市场部研究中心专业人士提出了一套"２＋２＋３"模式，即需把握两大风险、两重选择，遵循三大原则，试图为房产投资者打造一把安全"金钥匙"。

风险一：

租售比超过国际警戒线

所谓"租售比"是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，"租售比"能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况；从另外一个角度来看，"租售比"的高低也表明该项目投资回报率的优良程度。从目前北京房地产市场情况来看，"租售比"均超过１比２００（从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是１比２００），并且不同户型、不同面积的租售比之间差距明显。

链家地产相关人士认为，相比投资普通民宅，投资公寓的风险更大，需要更加全面地考虑。

风险二：

投资支出成本不断走高

从北京中原三级市场部对国内八大城市（北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、宁波）在进行二手房交易中交纳税费情况作对比发现，北京在二手房交易过程中税费是处于中等偏上的状态，以一套３年以内、售价１００万元、１４５平米二手商品房为例，有契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税等，北京税费额占到购房总房价的１１％左右。

进入２００７年以来，消费者购房支出成本有不断走高之势，一方面，２００７年３月１８日央行再次加息，这是商贷继２００４年１０月２９日以来的第５次加息，公积金是第四次加息。此次加息再次表明，利率已进入市场化阶段，运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，根据市场变化情况，未来仍有加息的极大可能。这对于贷款购房者来说，需要考虑加息带给自己的支出成本增加。

另一方面，进入２００７年以来，关于征收物业税的说法就不绝于耳，虽然现在仍未执行，但未来征收物业税肯定是一个方向，物业税征收势必会增加部分支出成本。未来支出成本增高有着强大预期，而支出成本的走高，也影响到房屋投资回报率，其投资回报稳定性降低。

房屋两重选择

从目前市场来看，由于短期转让税费较高，投资二手房更适宜长期投资。对于长期投资来说，在选择房屋类型和户型面积上要多加考量。

一、宜选二手商品房

对于投资房屋来说，北京中原三级市场部研究中心专业人士建议您选择二手商品房，主要是因为：１、二手商品房楼龄相对短，保值空间大；２、租金价格高，投资回报大；３、办理贷款易，金额也宽裕；４、户型设计好，房屋成色新；５、小区环境优，配套设施齐。

二、户型宜选小面积

对于户型面积的选择，通过上面对房屋租售比的计算不难看出，小面积房屋的租售比要远远低于大面积的租售比。以世纪城二期为例，一居室面积为５８平米，租售比为１比２０９，二居室面积为１１７平米，租售比为１比３２０，三居面积为１７３平米，租售比为１比３７４。可见，随着面积增大，租售比有增大趋势，相对应的投资回报率有减小的走势。

遵循三大原则

在目前市场情况下，小户型以其总价低、符合众多消费者的承受能力的特点而得到消费者的一致推崇。但北京中原三级市场部研究人士建议消费者的并不是所有的小户型都符合您的居住需求、符合投资者的收益最大化的原则，而是应遵循以下三大原则：

原则一：在商圈内购置小户型

由于商圈内本身巨大的升值潜力以及商圈内经济繁荣、商务氛围浓厚，区域内消费能力强大，为小户型投资价值的实现提供良好的基础。

原则二：房屋交通、配套要齐全

北京城市版图广阔，在其巨大的出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。

原则三：户型格局合理，有效使用面积较高

户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成有局促的感觉，其居住舒适性大大打扣。因此，建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，且实用性要高。

综上，北京中原三级市场部研究中心专业人士分析认为，目前股市火爆对投资者来说具有强大吸引力，但其风险也极高，需要慎重抉择；而对于投资房产来说，保险系数要远远高于其它类投资产品，虽然目前租售比较高，房价有虚高的成分存在，投资回报率有下降的趋势，但房屋的保值性好，另外，土地的稀缺性决定房屋具有一定的增值性。因此，对于有意在２００７年投资房产的消费者来说，只要掌握投资的诀窍，也能在房市掘到可观的真金白金