6月5日，笔者分头在浦东东昌路，莘庄莘建路附近的中介实地踏看。情况大同小异，大多销售人员都在闲暇聊天，显得十分悠闲，偶尔来办理业务的客户也是以挂牌出售或出租为主，真正买房的人很少。一个置业顾问表示，按照往年来讲，除了过年或是一些重大的政策调整，像今年这样的冷清还是很罕见的。

据某房产中介相关人员透露，赶在6月1日前成交的大部分人是在新政出来前就已经要交易的，或是交易中因价格一直未谈拢，乘着此次契机将合约赶在“六一”前签掉。新政之后，出现了“下家观望，上家逃离”的现象。交易量明显萎缩。而且据预测，近几个月将持续这种状况。

5月29日，九部委正式对外发布8条硬指标以调控房价，其中对二手房市场影响最大的一条指标是将营业税征收期限从2年延至5年。因此不少购房者为了避开缴纳数万元的营业税，纷纷抢在5月30日、31日两天内前往交易中心办理过户手续，希望尽可能赶上新政实施前的“末班车”。经过两天的“突击交易”，新政后，日前各中介门店现场冷清，二手房市场交易大幅萎缩。

在东昌路一家中介，有一对刚工作不久的李姓的年轻夫妻前来询问周边二手房的价格，他们为了和父母住在一起，原本打算将父母的两室老公房卖掉后再购买一套120平方米左右的三房，不过担心新政实行后二手房会因营业税的原因而涨价，尽管中介销售人员一再表示业主没有上调挂牌价，但是他们依然迟疑不决。李先生对笔者说：本来他们打算今年3月份就买房了，但是由于种种原因拖到了6月份，现在新政出台要向5年内交易房屋征收营业税，就算业主没有上调价格，但是私下里这部分营业税依然会由买卖双方共同分担。最后他们决定，还是看看再说。

■中介看法：营业税暂时转嫁不到买方头上

房产中介的李振宇分析，就税的问题，卖方会出现四种情况：一是将税转嫁到买方头上；二是采取观望政策；三是将成本核算在总价里，而宁可降价抛售；四是等待5年后再转手出售。就目前市场来看，他认为将税的成本转嫁到买方头上不是很现实。

洽谈中的双方，价格也成为一个“敏感点”。以往轻松就能谈下的1、2万元的还价余地，现在因为卖方的成本增加已经变得非常困难。上海建阳房产置业专家认为，购买二手房还是应根据自身财务、还贷能力等情况选择购买，尤其在现在这个时刻，建议买房和卖方都要慎重考虑，可以再观望一段时间，以免交易后后悔，给双方带来不必要的纠纷。

据反映，有部分出售意愿不是很强烈的房东纷纷要求将房源由售转租，期待房市稳定后再卖出。笔者在博邦地产碰上一位陆先生，正想将一直挂牌的60多平方米的房子转为出租，陆先生对笔者说：“这套房子如果现在出手的话自己要承担营业税，把它转嫁到房价上的话只会更难卖出，想来想去都觉得太不划算，况且现在又不是急着需要钱，索性还不如先把房子租出去先赚点租金，等形势更明朗的时候再卖个好价钱。”目前这种心态的业主大都不急于将资金回笼，所以纷纷采取观望等待的姿态，看一步走一步。

■中介看法：卖方改变原先强势态度

某中介店销售人员张先生认为，新政实行后业主将挂牌房源价格上调的情况并不多，因为经过国家多次的调控政策，很多小投资客已经淡出市场，剩下的那些资金相对雄厚的投资客受营业税带来的影响并不大。只是原先的强硬态度在市场的带动下有了较大的改变，其中不少投资客急于出手，甘愿由自己承担全额的营业税，原本经常发生的业主和购房者谈妥意向后又因业主借机抬价而导致交易中止的现象如今已不再出现。

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长宁老公房居多

在长宁区域内，面积在90平方米以下的房源老公房居多、1990-1995年左右建造的大楼房其次，最后是次新房和新建商品房。

据中原地产长宁区中山分行经理李旭峰介绍：该板块90平方米以下房源较多的集中在仙霞板块和天山板块。仙霞板块中，以虹康花苑比较值得关注，其交房在2000年左右，至今已形成良好的居住氛围，入住率达到99%以上。目前的二手买卖行情较为稳定。

根据小区位置、楼层及室内装修等因素的不同衡量，一般价格在10000元/平方米-12000元/平方米上下。90平方米以下房型租金约在人民币3000元/月-4500元/月之间，小区周边配套齐全。在原公交线路基础上，轨道交通二号线延伸段和中环线（浦西段）建成开通将大大方便小区居民的出行。小区管理成熟、居住成本低廉、房型设计合理、得房率高，加之总价低，很适合自住。

黄浦次新房小户型稀缺

关注板块：西藏南路价格：单价13500-23000元

目前黄浦区域内90平方米以下的住宅以老公房居多。近几年建的部分品质较高的楼盘中小户型房源相当稀缺，偶有放盘的，即使价位再高，也是一入市就即刻被消化了。

其中较具代表性的有位处西藏南路、复兴路上的黄浦众鑫城，一直颇受高端白领和外籍人士的青睐，有65-68平方米的一房，售价均在23000元/平方米，租金约5000元/月-5500元/月；与古城公园零距离接触的东淮海公寓位于淮海东路口，该楼盘有75-80平方米的一房，售价在18000元/平方米，出租为4500元/月-5000元/月；适宜居住，人气甚旺的要属地处陆家浜路的阳光翠竹苑，67平方米的一房和84平方米的两房，单价在13500元/平方米左右，豪华装修的一房租金为2800元/月，两房约3200元/月。

卢湾租售供不应求

关注板块j打浦桥价格j单价1.3-2万元

卢湾区90平方米以内的房源多数是距今已有十几年房龄的老式点式房源。楼盘中如新天地陕西路片区的建德坊、马当小区等两房一厅一卫的面积约在70-80平方米左右。打浦桥地区的祥安公寓、顺风公寓等房型面积约在80平方米左右。

另外，新建的高档商品房也有少部分90平方米左右的房源，如汇龙新城、卢湾都市花园的一房一厅和海悦花园的两房一厅。

目前，卢湾区能在市场上供应的90平方米以下的二手房源非常稀缺，转手成交率较高、十年楼龄左右的老式点式楼盘，如海华花园、海丽花园等。转手成交率较高、五年楼龄之内的板式房源有汇龙新城、卢湾都市花园，面积在70-80平方米左右，价格在115万-160万元之间。

徐汇买卖租赁交易活跃

关注板块：田林、徐家汇价格：总价最低100万元

徐汇区90平方米以内的房源多数集中在田林板块和徐家汇板块。区内新建高档商品房中有少部分90平方米以下的一房一厅，如东方曼哈顿、名仕苑等。

目前，徐汇区市场上90平方米以下的二手房供应量最大的板块就是田林板块，该板块中多数楼盘为上世纪90年代建造，小区成熟，入住率非常高，周边配套齐全，房型自50平方米到140平方米不等，其中绝大部分是90平方米以下的两房和一房。代表楼盘为金谷园，该小区15年房龄，70%左右的房型是70平方米到80平方米的两房和50多平方米的一房。

关注板块：长寿板块价格：单价17000-19000元

在静安区域内，面积在90平方米以下的房源主要为老式公房及回迁房。老公房在1995年左右建造的，90平方米以下的房源集中在新闸路以北、长寿路以南。此类房源占新闸路以北、长寿路以南板块的10%-20%左右。

据中原地产静安区长寿分行经理孙洁介绍：在区块分布上，90平方米以下房源较多的集中在长寿板块。比如长寿板块中的达安花园，位于曹家渡商圈，其地理位置较好，出行方便，周边配套成熟。目前二手房价格为17000-19000元/平方米。租价4500元/月-4800元/月。

据中原地产静安区长寿分行经理孙洁介绍：在区块分布上，90平方米以下房源较多的集中在长寿板块。比如长寿板块中的达安花园，位于曹家渡商圈，其地理位置较好，出行方便，周边配套成熟。目前二手房价格为17000-19000元/平方米。租价4500元/月-4800元/月。