北京市工商局下令禁租民宅办公，震荡京城房地产市场。


  
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6月19日，北京市工商局下文，开始暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。


据悉，目前工商营业厅内已有明示，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。


对这项禁令，房地产业界的反响很大，有开发商感叹，虽然这项措施目前只对新的注册商户叫停，但对已进入住宅项目的老注册企业也并没有做出可以继续注册的承诺，该政策具有“引而不发”的威慑作用，这是“国十五条”后“最狠一招”。


中原华北区副总经理殷则环称，由于这项措施没有任何可以变通的“出口”，出台后即刻执行，加上九部委“十五条”中刚刚做出的“90平方米”、“70%”的限制性规定，其对房地产的影响在当前政策中可谓最直接并且最大。


世邦魏理仕的分析人士也认为，此项政策对北京房地产市场中以住宅立项的写字楼和6000-8000元/平方米的住宅物业均有较大影响。


自SOH O现代城起，近几年，北京出现了大量在住宅用地上，以住宅立项但开发商业写字楼及商住楼的项目，如集中于CBD区域的万达广场、SOH O尚都、第三置业等许多项目。由于以住宅项目立项的写字楼，既可以比写字楼立项的项目少交近一半土地出让金，又可以比写字楼立项的物业多享有20年的土地使用权，同时，以住宅立项的房贷贷款成数及年限比写字楼要宽松的多，其入住后的用水用电成本也比商用写字楼要低大约一半。另外，目前商住两用住宅及用于办公的普通民宅租金价格大约在1元/平方米/天，而写字楼、商铺等商用物业平均租金价格约为3-4元/平方米/天。此次禁令将会直接导致中小企业租赁成本增加。以租用200平方米办公区域为例：如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金约7万元左右；如果租用写字楼或者商铺，则其一年需要支付租金在21万-28万元之间，两者相差甚远。因此商住房吸引了大量企业入住，投资买家也很踊跃。


由于大量企业在住宅立项的商住楼中注册办公，一方面直接抢了按规划建造的甲级写字楼的市场，使写字楼产生空置；另一方面，中小型公司进入民宅办公，增加了商住矛盾的同时，也更加剧了住宅市场的结构失衡。据“我爱我家”公司的数据显示，北京租用住宅进行办公的客户约占整体高端租赁客户的15%-20%左右。另据了解，目前中关村本来就已经很紧张的商品住宅项目中，企业办公的数量几乎都在20%以上，万柳地区的许多商住楼盘中，企业用房甚至已达到80%以上。


对商住混用物业的争议已经有多日。很显然，此项措施出台，一是表明北京要整肃这块市场，再有通过此举，可以使大量商用业户从住宅物业中挤出，从而增加住宅供量，有效调整房产市场结构。在住宅供量增加、租金下降的连锁效应下，抑制目前高比例的投资买家。

近日，北京市工商局发出"民宅禁商"的指令："登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为'住宅'的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为'住宅'(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。"业内人士分析，这将对住宅、写字楼和商铺的市场发展前景引起一系列的连锁反应。


保障住宅纯粹品质


"从长远看，该政策对住宅，特别．是高档住宅将是一种利好。"北京华高莱斯副总经理公衍奎认为。"将住宅出租给公司，短期经济利益见效较快。但是从长远看，商务人流影响社区的环境和私密性，会给居住业主的生活造成不便，降低社区的居住品质，从而影响业主的长期利益。"


据了解，目前在租务市场表现抢眼的阳光上东、棕榈泉国际公寓等高端项目，均将拒绝商住作为保障社区品质的一项重要措施。阳光上东销售总监袁奇告诉记者，目前项目已入住的一期租金保持在13．6美元／平方米／月，大量的外籍人士成为租赁的主力。"外籍租客对社区居住氛围及管理要求很高，因此只有保障社区居住的净化，才有可能吸引更多高端租客。"


阳光上东的"民宅禁商"之路并非一帆风顺，据悉，该社区也曾出现过在住宅办公的个案。"曾经有业主打算在住宅内开设美容院，开发商及广大业主都曾表示强烈反对，但苦于没有政策依据。"袁奇说，"现在有了政策依据，我们将会进一步强化社区的管理，以保障大多数业主的利益。"


商业需求回归底商和商铺


北京市工商局的禁令一方面叫停了"住宅内办公"，另一方面，该项政策同时叫停了在住宅一层或二层进行改造店面经营，这无疑将为社区底商或者商铺"逼"出了不小的新增需求。


目前，在北京不少住宅社区中，尤其是临街的住宅一层，被改作商铺用途的现象已经十分普遍。按照相关规定，擅自改变住宅结构用于商业用途从规划角度是被禁止的，但同样由于产权问题，长期以来，类似的问题难以从根本上得到解决。


一方面，这种做法同样也将影响到社区的居住品质；另一方面，由于大量商业改在住宅当中经营，这无疑令本来应当承担商业功能的社区底商以及商铺面临更大的竞争压力。而住宅中禁止经营性商业之后，这些需求显然将回到本该承担商业功能的社区底商和商铺当中来。


"这项政策将对商业地产是个利好刺激"，中国城市商业网点建设管理联合会荀培路认为，目前北京商业地产开发总量较大，部分商业特别是社区商业出现空置现象。民宅禁商政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买。而且纯粹的商业面积，无论在硬件上，还是在商业氛围的形成上，都是商业经营成功的基础所在。袁奇告诉记者，阳光上东在建设之初就做了详细的社区商业规划。不仅根据商业的业态特点确定各自位置，还成立了独立的商业管理部，对持有型商业物业采取只租不售的经营模式，从根本上控制商业的业态和品质。这项政策出台后，也将更有效地将部分想进驻住宅内的商业挡在门外，有利于社区商业规划的统一性与完整性，以及商业招租工作。


加大中低端写字楼市场需求


据工商部门有关资料显示，今年前三个月，仅朝阳区注册的公司就有60％以上的办公地点在居民楼。在创业大潮中产生的中小型公司为节省办公场所费用支出，大多选择在住宅内办公。


业内人士认为，民宅禁商后，对于高档写字楼市场来说影响不大，因为其定位不可能针对这些小公司；但是此举确实能使一些小公司走出住宅、进驻写字楼的话，必将增加对中低档写字楼市场的需求。


来源：新华网