北京工商部门叫停民宅商用  
近日，居民住宅楼内开公司被北京市工商部门叫停，在房地产商用物业市场掀起了轩然大波。业内人士指出，北京市工商局这一政策的实施，将造成民宅租赁的降温，而对于中档写字楼和商业项目来说则是利好消息。

　　中大恒基市场研究部统计显示，租民宅办公的需求占总体租赁需求的32％。专家称“民宅禁商”政策出台，在一定程度上挤出了部分租住民宅来创业的需求者，使得民宅租赁 市场的实际需求减少，对民宅的租赁价格起到一定的平抑作用。

[ 本帖最后由 诸葛山人 于 2006-7-5 09:53 编辑 ]

    北京工商局叫停民宅商用



    6月21日北京的全市工商局已在各登记大厅贴出告示，从19日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。不过，企业可到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，只要经过审查符合条件，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。



    在这之前，由于在住宅楼内办企业具有成本低的优势，使得不少企业特别是中小企业竞相在住宅楼内开办。今年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点设在居民楼，足见“住宅商用”现象大有泛滥之势。



    但是，“住宅商用”在降低企业运营成本、拉高住房价格的同时，存在许多弊端。在住宅楼内办企业，往往会出现严重的扰民现象，比如饭店的油烟污染、歌舞娱乐场所的噪声污染；同时因为外来人员增多、成分复杂，也容易造成治安问题。


因为“住宅商用”存在以上许多弊端和危害，居民是坚决反对的。事实上，许多地方的政府管理部门也已经意识到了问题的严重性，倾听到了市民的呼声，都在致力于采取措施制止这一现象。



    北京市工商行政管理局叫停“住宅商用”是正确的，也是非常必要的，不仅能够有效解决扰民问题，而且还可以进一步规范商品房用途。




    "住宅"禁"商用" 影响几何?



   “如果住宅内不让开公司，很有可能带火中低档写字楼的租赁市场。”“政策出台后，一些靠把房屋出租给企业的居民楼‘房东’的租金收益会降低，写字楼和商用房的使用率可能有提高，在一定程度上将会抑制居民住宅的价格。”。房地产专业人士在获悉“民宅禁商用”后一致表示。



    该政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。   由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，出租者的收益将会降低，这又会让部分民宅业主将原本打算出租的改为出售，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。



    但是这将会使小型企业受到影响，迫使企业选择中低端写字楼，随之可能导致这类房产价格的上涨。

    由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了办公房产的租赁需求仍然比较大。在民宅的需求路径被封的情况下，这部分需求将会往商业用房方面转移，从而将会促进营业用房的租赁市场更加活跃。

北京市工商行政管理局发布文件，规定从6月19日起暂停为登记地址是民用住宅的企业办照。

    由于在住宅楼内办企业具有成本低的优势，使得不少企业特别是中小企业竞相在住宅楼内开办。今年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点设在居民楼，足见“住宅商用”现象大有泛滥之势。

    但是，“住宅商用”在降低企业运营成本、拉高住房价格的同时，存在许多弊端。在住宅楼内办企业，往往会出现严重的扰民现象，比如饭店的油烟污染、歌舞娱乐场所的噪声污染；同时因为外来人员增多、成分复杂，也容易造成治安问题。

    除此之外，还有更为严重的潜在危险和现实威胁。因为住宅楼是为市民居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。在这样的情况下，改变住宅楼的用途去办企业，会给市民的居住安全带来隐患。一旦发生事故，后果不堪设想。在这方面，在全国许多地方都有不少血的教训。

    因为“住宅商用”存在以上许多弊端和危害，居民是坚决反对的。事实上，许多地方的政府管理部门也已经意识到了问题的严重性，倾听到了市民的呼声，都在致力于采取措施制止这一现象。

    北京市工商行政管理局叫停“住宅商用”是正确的，也是非常必要的，不仅能够有效解决扰民问题，而且还可以进一步规范商品房用途，甚至还有人认为在一定程度上将会抑制居民住宅的价格。尽管北京市工商行政管理局只是叫停了部分企业的“住宅商用”，但恐怕存在规范性文件效力低的问题。也许这就是文件使用“暂停”一词的原因吧。

    根据我国《城市房地产管理法》的规定，住宅用房的租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。而同时按照《行政许可法》关于行政许可设定权的规定，在北京至少应由北京市人民政府制定规范的房屋租赁政策，其中可以明确禁止“住宅商用”。事实上，广州市就是通过地方法规的形式从去年5月1日起叫停“住宅商用”的。北京市工商行政管理局应当尽快提请市政府制定相关规章，以全面禁止“住宅商用”。

民宅商用现象日趋普遍  居民反感法律有盲点  

    工商近日下发文件悄然叫停  

    记者算账发现――   

    同地开美容院租民房能省数万元   

    有人欢喜有人忧

    专家认为：工商做法值得肯定

    市场反应：民用住宅出租将遇冷营业性用房迎来商机

    一直以来，让小区居民痛苦、中小创业者窃喜、执法部门头痛的民宅商用呈蔓延之势的现象，似乎有了解决之道――市工商局一纸文件，悄然叫停了民宅内开办公司。

    记者调查发现，民宅商用能节省大量费用。

     工商叫停民宅商用

    近日，北京市工商行政管理局下发给各分局第14号文件：从即日起暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办照。

    一部分工商营业大厅内贴出告示：登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。

    工商部门在对此类登记注册不予受理时驳回的理由是“住所使用用途为‘住宅’，不具备从事经营活动的条件”。

    据了解，民宅商用也就是俗称的“民改非”现象日趋普遍，今年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。

    不知情者“无功而返”

    由于叫停的消息没有通过媒体报道，一些已经租下民用住宅的企业来办执照，结果“空手而归”。

    在海淀工商分局办事大厅，已经租下一间民用住宅准备开动漫设计公司的张先生得知该文件后十分懊恼，他说：“我已经交了半年房租了，如果再转租写字楼费用相应就会提高。”记者在大厅内看到三四名像张先生这样的办事人，在得知文件内容后空手而归。

    据了解，工商部门此前仅禁止餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所(含“网吧”)、生产加工和制造等五类经营活动在民宅开设。文/记者沈迪

     ●调查   

     民宅商用有人欢喜有人愁   

    据相关人士透露，叫停民宅商用有诸多原因，其中包括扰民问题以及交通和治安问题。

    老房子找到新用途

    今天一早，位于海淀区北蜂窝路某居民楼一层的铝合金门窗店铺，已经开始“叮叮当当”地整理铝合金门窗了。过往行人听见这种响声，都皱着眉头瞪上小铺和生意人几眼。

    “大热天的，一大早就听见他们在这儿叮当乱凿，心里特烦！”住在这个小区的居民沈女士，向记者表示了不满：“有时候这些生意人还经常在这里大声讨价还价，有时还能吵起来，我们就住楼上，听着也很烦。”

    记者走访该地区了解到，因为北蜂窝路一带的居民楼都是上世纪80年代建成的老房子，每套住房面积都比较小，而且房子布局不太合理，有不少居民都已经买了新房搬到住房面积更大、布局更合理的新型小区去了，所以这附近很多老房子都租给了外地人做生意。

    传销公司扎根新小区

    蓟门桥附近的太月园小区，是1999年建成的新小区。某居民楼的12层被一家小型传销公司租用。

    据这座楼的居民李女士介绍，这家传销组织的人平时见到居民，就拼命推销各种产品；而且还往各家门缝里塞宣传单，这令小区居民非常不满，而物业公司又无权干涉。

    维修店开在居民楼   

    住在方庄地区芳群园小区4区某居民楼的居民，走进一层楼道经常要先躲开正在修的旧冰箱，或是迈过理发店扔出来的废物――一家小理发店和一家电器修理店，都开在了居民楼一层。电器维修店的工人还经常把旧冰箱或彩电放在楼道里修，有些不用的东西也总扔在楼道里，这使原本不宽敞的楼道变得更狭窄了，给居民的进出带来了麻烦。

    ●算账举例

     租民宅比租商铺费用差10倍   

    假设在中关村创业，开一家100平方米的美容院，那么租用商铺和租用小区内的民宅相比，每月开销会差多少钱呢？

    房租   

    中关村商铺租金一般是10元/平方米?日，一个月100平方米的店铺租金就是10×100×30＝30000元

    普通住宅的租金是2500元/月。二者相差：30000-2500＝27500元

    物业费   

    商铺的物业费为12元/平方米?月，住宅为2元/平方米?月，二者相差：(12-2)×100＝200元

    水费   

    假设一个月用50吨水，租商铺的水价是5.6元/吨，而居民生活用水是3.7元/吨，二者差：(5.6-3.7)×50＝95元

    电费   

    假设一个月用电400度，租商铺电费是1.06元/度，住宅是0.48元/度，二者差(1.06-0.48)×400＝232元

    综合考虑，住宅里开店每月要节省：27500+200+95+232＝28027元

    如果是购买住宅，贷款首付只有两三成，购买写字楼，银行只提供五成按揭；而同样的房子，写字楼产权是50年，而住宅是70年。

    ●他山之石

    上海设卡治“民宅商用”   

    去年11月，上海颁布的《上海市住宅物业管理规定》明确规定，业主擅自“居改非”的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。

      ●专家说法   

    工商做法值得肯定   

    目前我国的法律没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。

    按照《公司登记管理条例》规定，工商无权对登记地址进行限制，因此有人对工商的做法提出质疑。

    对此，人大行政管理学院院长张成福却明确表示：工商的此项禁令并没有直接的法律冲突。

    他认为，这项禁令对保障小区的公共安全、解决小公司扰民等问题有很好的效果，而法律就该反映百姓的基本诉求，具有现实存在的合理性，因此，这项禁令在现阶段是必要的，予以支持。

      ●相关影响   

    民宅出租将降温   

    记者从“我爱我家”了解到，租房者中大概有三四成的人选择租住在民宅办公司；而“链家地产”的统计数字是，租民房用来办公的占到租赁成交量的10%左右。

    据了解，住宅商用的客户基本上都偏爱地理位置优越、商业繁华的区域，比如北三环、西三环、国贸、双井等，面积在100-180平方米之间。

    “链家地产”市场总监金育松认为，市工商局“即日起暂停为登记地址是民用住宅的企业办照”的规定将大大影响京城房屋租赁市场，迫使部分欲租住民宅的商户向商业用房、商住两用等类型的房产转移。可以说，住宅禁商令对民宅租赁市场来说是一个“冷冻剂”；而对于营业用房来说应该是一个“催热剂”。
                                                                                                                 法制晚报

来源:北京娱乐信报

　　“如果住宅内不让开公司，很有可能带火中低档写字楼的租赁市场。”昨日，房地产专业人士一致向记者表示。

　　禁令只针对新注册公司

　　6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。

　　不过，登记注册使用的房屋已由“住宅”改变为其他使用用途的，在提交房屋主管部门出具的证明文件后，可以办理登记注册。

　　工商部门有关人士特别指出，在通知下发前，已经在住宅登记注册的企业不必遵照此新规定，但至于明年企业年检时是否还允许继续在“住宅”里开办，还需要等待通知，现在尚不清楚。

　　另外，企业可以到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。

　　中低端写字楼价格要涨

　　百桥地产机构相关负责人认为，该文件的出台，小型企业将受到影响，迫使企业选择中低端写字楼，随之可能导致这类房产价格的上涨。

　　链家地产的市场人士也表示，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了办公房产的租赁需求仍然比较大。在民宅的需求路径被封的情况下，这部分需求将会往商业用房方面转移，从而将会促进营业用房的租赁市场更加活跃。

　　民宅租价将下降

　　同时，链家地产人士预测，该政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。

　　另外，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，出租者的收益将会降低，这又会让部分民宅业主将原本打算出租的改为出售，从而会增加二手房买卖市场的房源供给

6月19日，北京市工商局开始暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照，由于写字楼、商铺等商用物业租金价格明显高于普通住宅，因此一些中小企业将受到较大影响，过高的成本有可能会导致部分小型企业关门倒闭。

　　据了解，在民用住宅办公的一般都是中小公司和个体户，比如美容美体中心，小型的广告、婚介、快递公司等。由于资金实力不是很强，为了节省成本而租用商住两用公寓或普通住宅。但"民宅商用"一方面会产生企业扰民问题；另一方面则会加快物业的损坏，比如电梯高负荷、高频率运行导致其提前报废等。

　　据"我爱我家"公司的数据显示，租用住宅进行办公的客户约占整体高端租赁客户的15％－20％左右。目前商住两用住宅及用于办公的普通民宅租金价格大约在1元/平米/天，而写字楼、商铺等商用物业平均租金价格约为3-4元/平米/天。此次禁令将会直接导致中小企业租赁成本增加。以租用200平米办公区域为例：如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金约7万元左右；如果租用写字楼或者商铺，则其一年需要支付租金在21万－28万之间，可见两者相差甚远。

　　"我爱我家"房产专家预计，随着北京日益接近国际化大都市的标准，商住分开将成为今后发展趋势。此次禁令的出台，一方面，将促进社区正规商业的发展，面积在50－100平米之间的商铺将大受追捧；另一方面，对于写字楼中可以灵活分割的，面积在100－200平米左右的小开间也可望看好。对此，开发商应该顺应这种潮流，多开发适应这类市场新需求的商铺和写字楼。

　　但"我爱我家"同时指出，仍有部分公司不会受到此次禁令的影响，如已经有营业执照的小公司、无需办照只将研发部门设在住宅内办公的公司，以及一些冒险无照经营的小公司。

        民房商用在北京的居民小区比较常见，那些开在民房中的商户，有的便民，有的扰民。日前，北京工商部门叫停民房商用。对此，有人叫好，有人叫苦，有人存疑，有人支招。

民房商用，一般来说有这样几种原因：一是原住户利用资源优势，自主经商创业；二是外来客户廉价寻租，以求降低经营成本；三是住宅区人口密集，本身存在对商业服务网点的需要。更多的情况则是，开发商在建造楼盘时，已事先预置了大量的门面、店铺，这部分房产价格奇高，功能单一，只适合用于商业经营。

    可见，对民房商用一律叫停，不仅会因为房价原因导致一部分人创业难、就业难，更直接的后果，是给住宅区居民日常生活带来诸多不便。因而，对影响居民生活、造成环境污染、存在种种安全隐患的经营活动，有关方面可以严厉禁止，及时叫停，而对那些有利就业并符合环保、安全要求的，确实可以方便居民生活的商业场所，则应在加强管理、规范经营的前提下予以保留。民房禁商用，不宜搞一刀切。 (梅广 )

民房商用的存在，为小区的居民提供了较为便利的购物环境，小区居民不用购买什么都要到外面的超市去。况且，民房商用的存在，也解决了一些人的就业问题。

    至于存在的问题，事实上都可以解决。比如，扰民的问题，只要经营者加以注意就可以避免；而火灾隐患的问题，就需要消防加强监管，将火灾隐患消除。至于其他的问题，也能找到解决的办法。

    禁止民房商用，虽然避免了种种问题，但是，却不便于小区居民的购物。我以为，有关方面应当加强对民房商用的管理，有什么问题就解决什么问题，不要动不动就禁止。要知道，这是一种懒政行为，是不值得提倡的。 (王锦南)

由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅，且在水电费等方面居民住宅有不少的实惠，很多商家都乐于租用居民住宅，客观上造成了对居民住宅承租的强劲需求，对房租价格的提升起了推波助澜的作用。

    一些人看到靠出租居民住宅可以大获其利，便开始对住房进行投机性投资，从而无意识地推动了房价的上涨。(春森)

民宅商用，有利有弊；“民宅商用”的“商家”，良莠不齐，有些商家便民而不扰民，有些商家则“用”之无道，丝毫不顾居民的安宁和安危，商家进货之后，居民跟着进“祸”。

    民宅商用虽然已经被北京工商部门叫停，但要彻底禁止，恐怕还有一定难度。因为利字当头，商家很难抵制其成本低廉的诱惑；其 次，有些“民宅商用”得到居民支持。所以，工商叫停是一回事，商家停不停是另一回事。

    或许，对扰民和威胁居民安全的“民宅商用”，有关部门还应出台“扰民必罚”、“举报有奖”等措施。这样，为避免被举报和被惩罚，有关商家便不得不讨好、迁就作为邻居的居民们，哪敢扰民？(文/王卫明)

如果国家有这方面的规定，我们也得遵守。不过，从经济的角度来说，这会让我们损失不少。我在东三环有一套大户型高档住宅，之前出租给公司的价格是每月5000多元。如果不租给公司，有多少人花得起这么多钱来租一套房子住呢？

    北京有这么多的高档住宅，并不是所有人买这些房子都是用来自己住的，很多人用于投资。如果只允许出租给非商用住户，那这个投资的回报可能就比较低。因为把房子租给公司的价格要高于普通住户。

    当然，把房子租给公司作为商用，可能会有打扰其他住户的可能。因为公司的业务来往多，接触的人可能比较杂。我的邻居们都把房子租出去了，因此一直没遇到邻里之间的这种问题。杨先生（房东）

我认为工商局出台这个政策很好，能还小区一个宁静的环境。对于上班族来说，家就是休息放松的空间，要给我们安全感和宁静气氛。可是小区里一旦开起了公司，那跟上班的写字楼有什么区别啊？进进出出的人特别多而且杂，每天在电梯里上上下下的人，都不认识。小区里有公司后，看到的陌生人太多，给治安管理带来了很多麻烦。

    那些在公司里上班的人，有的也不太注意，很晚了还出来折腾，打扰他人休息。作为邻居，我们也不能总找出租房子的业主，不找呢，就得忍着。

    现在有了新政策挺好的，我们也不用为难了。只需要一切按规矩办事，遵守就行了。其实小区环境变简单，对大家都是好事。住宅的功能就应该是这样，要不还区分写字楼跟民居做什么呢？  于女士（邻居）

我国现行的法律、行政法规及北京市的地方性法规中，都没有规定授权工商部门管理民宅商用。

    不过，北京市工商局这一做法的出发点是好的，因为叫停民宅商用，有利于民居、写字楼市场的健康发展。尽管目前没有法律依据，但是可以通过这种方式引起立法机关的注意，推动立法工作。

    由土地管理部门或规划部门来实施，效果也许更好。可以由土地管理部门或规划部门对于租用民宅进行办公的公司或者业主进行监督管理，必要时实施行政处罚。

    目前上海市和深圳市对这方面有比较具体的规定，北京市还没有。但是居民如果遇到小区里有公司租住，感觉严重影响了自己生活安宁，可以通过民事诉讼的方式来解决，依据的法律是《民法通则》等。

我不赞成民房商用。道理很简单，没法可依，总不能因为便利了一部分人而影响到大多数人的利益吧！况且民房商用尽管为居民带来了某些方便，但给居民们带来的负面影响也很大，比如污染环境、扰乱秩序等。

    特别是个别餐饮大排档、棋牌室、歌厅等夜间营业的行业，不仅影响了他人的正常休息，也给小区带来了一定的安全隐患。

    更为重要的是，一旦有问题投诉，执法主体到底是谁，该由哪个部门来解决，物业、环保、工商、公安，还是城管呢？依据什么来整治，怎么去处理，执法时很难找到合适的依据。所以我以为，民房商用是管理中的一个盲区，建议尽快立法。 (孙晓亚)

民房商用，的确是现实中的一个突出矛盾。我们在看到民房商用扰民一面的同时，也不能不看到民房商用给居民所带来的便利。由于民房中的小门脸、小商店，经营灵活，营业时间也比较长，甚至半夜三更居民有急事购买东西都能敲开门，这一切“灵活、机动”的经营模式，都是国有、集体等大商店难以做到的。从便民利民的角度看，民房商用有它独到的价值。

    如今很多新建的小区都远离商业区，居民购买日常用品只能到较远的超市，特别是晚上9点以后，基本上没有地方去购买。笔者以为，尽管民房商用可能会给居民的生活带来一定的影响，但是从便民利民的角度考虑，也不该一律“封杀”。

    对于那些确实扰民、卫生条件又差的店铺可以清理，但是对于一些相对比较安静、又有利于老百姓生活的便利店，就不宜一概“杜绝”。 (杨育)

    提个建议 建红黄牌制度

    “民房商用”可谓利弊兼备，扬其利且抑其弊或许才是最佳策略。不妨建立红黄牌制度，即对扰民违规商家采取初次警告、再次罚款、最终驱逐的措施。

    因此需要建立相关商家的档案材料并制订科学的考核标准。具体操作可由公安、城管、工商等部门联合执法。 (陈廷良)

从更高的层次上进行专门的地方性立法，才可能从根本上遏制并解决困扰居民已久的“民房商用”难题。在这方面，广州市通过地方性法规的形式来叫停“民房商用”，就是值得借鉴的先例。

    北京市也应该尽快把解决民房商用问题提升到一个地方性立法的层次上来，让地方法规“屏蔽”民房商用。(孙广勋)

本月19日，市工商局发布的第14号文件规定，即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这是北京第一次叫停民宅办企业。文件的出台起到了立竿见影的效果，实施首日，超过70％的申请者被挡在了工商局门外。“住宅开公司终于有人管了。”广大业主津津乐道的同时，关于住宅商用的诸多悬疑却仍未解决。
　　诱因成本低廉成为企业摇篮

　　60％公司开进住宅楼

　　近日，
朝阳区东恒时代家园发生了夜间窃贼入室行窃的案件。由于窃贼是以到楼内公司应聘为由进楼的，小区内的商住公司也因此备受业主们的“敌视”。

　　在小区里走一圈:理发的、洗脚的、洗衣服的、开超市的……这个小区目前只有三栋楼房有业主入住，将近1000套房子中，各式各样的公司却一下子占了100多家。

　　记者调查发现，越是交通好、配套足的大型临街小区，商住现象越是普遍，如东三环沿线和望京地区的新建小区，住宅楼上商住公司的牌子随处可见。“我们这儿也是因为离地铁和四环都太近了，才被这些公司盯上的。”东恒时代家园业主王先生无奈地说。而在东恒时代家园的业主论坛上，记者看到还有不少业主打着“商住楼、地段好”的旗号招租:一居室每月的租金在两三千元，两居室通常为四五千元。

　　据了解，在北京有60％以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了去年全市住宅买卖成交量4079.2万平方米的三分之一。

　　“在住宅里办公，还不是图这里的租金便宜嘛。”一位平日在民居里深居简出的“白领”直截了当地告诉记者，“长安街上的写字楼看着就痛快，可我们小公司哪租得起啊？”数据显示，今年第一季度，在朝阳区注册的公司有60％以上的办公地点都设在居民楼内。

　　据首都时代广场的开发商介绍，目前，长安街上的写字楼包括物业费在内的月租金最低都超过了150元/平方米，而像西单、东单等核心地区价格更高。同样是100平方米的面积，在位于长安街延长线上的东恒时代家园租个两居室，每月最多5000元就可以拿下。

　　住宅办公司四大优势

　　租民宅办公的公司表现出的是“精打细算”，更有一些“深谋远虑”的公司购买住宅，“扎根”小区内。记者在调查中发现，与购买写字楼相比，选择商品房办公司具有四大优势:

　　首先，与繁华地段写字楼每平方米动辄万元以上的高价相比，住宅价格无疑实惠了很多。同样是建外SO－HO，这里的两栋写字楼每平方米均价在2万元以上，而与之毗邻的高档住宅楼每平方米均价只有1.5万元左右。

　　其次，购买住宅的前期投入较少。购买住宅，贷款首付只有三成，如果选择90平方米以下的住宅，还有可能获得首付两成的“优待”；而购买写字楼，总价高，银行最多只提供五成按揭。

　　第三，使用时间更长。写字楼的土地使用权是50年，而住宅是70年，同样的房子，购买住宅可以多用20年；

　　第四，住宅的物业管理费要比写字楼低很多，而写字楼的物业费一般已经包含在租金中，数额通常是普通住宅的3到5倍。

　　低廉的成本加上成熟的配套，使不少住宅楼逐渐成为中小企业成长的“摇篮”。一些开发商看准了这个巨大的市场需求，打擦边球公开售卖所谓的“商住楼”。即以住宅立项，开发商不仅能少交很多土地出让金，还可以按照住宅进行贷款按揭，土地使用权也可延长至70年。用住宅开发的成本，赚取开发写字楼的利润。至于这种商住楼内的设施是否符合办公楼必须具备的安全等因素，似乎没有人去考虑。

　　矛盾侵权扰民招致各方反对

　　侵犯居住业主权益

　　绝大多数业主对“住宅商用”持反对态度，他们认为，小区民宅就是用来居住的，应该是不受外界打扰的安静居所，绝对不能变成经营场所。

　　在海淀区某小区居住了多年的一位业主说，家住一层的居民楼里开起了棋牌室，他们打麻将的声音很大；楼上一家公司的员工有时忘带大门钥匙，就把楼宇电话打到其他业主家里叫门……

　　北京市消协副秘书长张明认为，商用民居在多个方面侵害了消费者的权益。首先，商住混居的噪声、污染、拥挤，使消费者用相应的价格没有买到自己称心的居住环境，侵害了消费者的公平交易权；其次，纯居住的用户已经付出了公摊部分的成本，但是，这些公摊却被经营型的人员使用，侵害了消费者的人身、财产权；再有，消费者在已经购买了居住环境的条件下，无法再进行其他选择，侵害了消费者的自主选择权。

　　小区居民纷纷表示，安全隐患在住宅商用环境中随处可见。住宅楼内开公司、办买卖，必然导致人流增加，但消防设施却远没有达到写字楼和商铺的要求，一旦发生意外，后果不堪设想。

　　抬高房价挤压写字楼

　　记者从“我爱我家”了解到，租房者中大概有三四成的人选择租住民宅办公司；链家地产统计数据分析，租住民宅用来办公的租赁行为占到租赁成交量的10％以上。

　　链家地产市场总监金育松认为，新政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来实现创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对于民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。公司买的住宅少了，相当于为自住购房者提供更多的房源，从而起到稳定房地产市场的作用。

　　从另外一个层面来说，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了写字楼的租赁需求仍然较大；而在民宅需求路径被封闭的情况下，会引导部分公司进驻写字楼，也可有效解决部分地区写字楼的空置窘境。

　　根治治标治本期待组合拳

　　政府部门须协同作战

　　针对住宅楼内开公司引发的种种矛盾，上海在去年11月1日颁布了《上海市住宅物业管理规定》，叫停住宅楼开公司。但由于北京一直无此类规定，4年前开始盛行的住宅商用现象一直没有得到有效控制。

　　“工商部门对居民楼里办企业历来是不予主张的”，市工商局企业登记处负责人曾表示，在法律中没有明确规定什么场所才是经营场所，也就是说，把居民住宅楼作为商业用途，法律上并没有禁止性规定，从这方面说“管理部门也感到很无奈”。国土资源部门也表示，虽然《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但实际上很难处理。

　　在各主管部门的“烦恼”中，住宅商用现象一直没有得到控制，反而大有愈演愈烈之势，给小区居民的生活平添了许多麻烦。直到6月19日，市工商局终于发布通知，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。

　　多位业内专家认为，这个政策到位并真正见到实效还要做到最重要的一点:明年企业年检的时候凡是不迁出民宅办公的均不予以年检，这样才可以治本。工商部门则强调，在通知下发前，已经在住宅登记注册的企业不必遵照此新规定，至于明年企业年检时是否还允许继续在住宅里开办，还需要等待通知。

　　“暂停为登记地址为民用住宅的企业办照，也只是主管部门的权宜之计。”一位业内专家分析说，而这样一来，很可能会令许多小公司和创业者感到举步维艰。

　　14号文件原本无意将“住宅商用”一棍子打死。通知规定，企业可以到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，只要经过审查符合条件，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。

　　“据我了解，我们根本就无权进行用途变更。”市建委相关负责人表示，如果要将现有的“住宅”变更为“商用”，应该经过规划部门批准。

　　“将已建成的住宅用途改为商用，目前还没有这样的规定。”规划部门称，按照规定，业主个人也不能更改住宅用途。“除非是在项目动工之前。”相关负责人透露，规划部门也曾考虑将禁止“住宅商用”的规定在年内修订本市规划条例时提出，以利于各部门之间协同“作战”。

　　完善法律是当务之急

　　实际上，北京工商部门在2002年6月颁发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，允许企业或个体工商户以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动；但禁止从事餐饮、歌舞娱乐、网吧、生产加工和制造5类经营活动。而14号文件却使得各类公司无一“幸免”。

　　市工商局第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册，理由是“住所使用用途为‘住宅’，不具备从事经营活动的条件”。

　　目前，我国法律并没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商部门作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，工商部门并没有审查的权限。按照《公司登记管理条例》规定，工商部门无权对登记地址进行限制，因此有人对工商部门的做法提出质疑，认为限制住宅商用“于法无据”。

　　正如首都经贸大学房地产法教授周序中所说，业主对住宅享有所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。“自住还是办公，工商局无权过问。”他同时强调，改变住宅用途，还须经过周围业主的同意。而根据已纳入今年立法计划的《物权法》草案的规定，业主有权对邻居将住宅转为商用的做法说“不”。

来源： 北京日报  作者：刘宇鑫

　　前不久，为了解决公司与居民混居造成的扰民问题，北京市工商局发布文件规定，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这是北京第一次叫停民宅办企业。6月28日的《市场报》报道说，一些投机者应对有术，还出现了假登记证明卖得火爆的现象，使得民宅商用禁而未止。



　　调查显示，民房商用在北京的居民小区比较常见，但绝大多数居民认为，小区内的民宅商用不仅打扰住户的安静生活，也给物业管理带来了不便和麻烦。与此同时，与住宅商用相关联的诸多疑难问题困扰着有关主管部门。比如，由于登记注册公司的门槛抬高，很可能会令许多中小公司和创业者感到举步维艰；比如，由于民房中的小门脸、小商店，有便民利民的一面，一律“封杀”也许会让一些人感觉不习惯。既要还小区环境以宁静，又要确保居民生活消费便利，还不至于让商家和经营者的投资经营成本过高，叫停民宅商用的确是一个多难的问题。



　　在城市生活中，不同利益群体有着不同的利益要求，如何平衡、协调各方的不同诉求，是各级行政执法机关时常要面对的难题。承认不同利益群体之间的利益冲突，正确认识并处理好各种不同的利益关系，考验着相关政府部门的管理智慧。



　　矛盾面前，人们从参与讨论、寻找有效途径充分表达自己的主张开始，倾听不同意见，直至相互谅解、宽容、让步、妥协并达成一致。这一过程，人们渐渐学会了要站在不同立场，理解不同人群的生存状态与利益诉求，体会不同利益人群的感受与困境，体会作为管理者的政府部门的良苦用心，进而跳出单方面看问题的局限，尝试把矛盾和问题放在一个大的社会背景下分析判断，从而增进对解决社会矛盾的理性认知。



　　化解矛盾的过程，就是公民参与城市管理意识提升的过程，是民主意识提升的过程，是各级政府与广大市民达成理想的沟通及共识的过程。在这样的基础上制定出来的一系列城市管理措施，才会得到市民更广泛的理解、认同与支持，相关的社会矛盾也才会找到更理想的化解途径，我们的城市生活才会走向和谐与美好。



　　――工人日报

IC图片本报实习记者 林?

　　北京市工商局一纸“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的禁商令，在北京商用楼市掀起了一阵波澜。业内资深人士认为，此禁令的目的并非是贯彻“国六条”、抑制房价，但是该规定的出台，对居民住宅价格的上涨会有一定的抑制作用，此外，还会凸显商用楼市的结构性缺口。


　　中低档商用楼供给不足

　　一方面是大量中小型公司选择了在住宅区办公，一方面是写字楼较高的空置率。分析人士指出，这是北京商用楼盘存在结构性缺口的表现。

　　有数据显示，今年前3个月，在北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点都设在居民楼。而与此形成鲜明对照的是，目前中关村西区100多万平方米的写字楼市场需求清淡。

　　合富辉煌地产公司高级顾问、中国人民大学土地管理系副教授郑华表示，北京市工商局的这一做法客观上将抑制住宅市场的投资动机，同时会打击那些以住宅立项、以商务楼盘出售的打擦边球现象。

　　业内人士分析，由于此前北京的写字楼供给结构过于偏向中、高端，无法满足部分创业之初的中小企业对低廉租金写字楼的需求，因此，“商住”模式成为低价位写字楼的替代品。据测算，同等地段上，“商住两用”公寓的租金是纯写字楼的1/3至1/4。

　　根据有关法律，住宅的土地使用权是70年，写字楼是50年，酒店是40年。以住宅名义开发的项目不仅可以比写字楼少交近一半的土地出让金，还可以比写字楼多享有20年的土地使用权。而且，这类项目在获得银行贷款方面也比纯写字楼更为宽松。由于“物美价廉”的性价比，长期以来北京“商住混用”的物业形态较为流行。

　　业内人士认为，虽然“商住楼”为众多中小型创业公司节约了成本，但同时也有很大弊端。除了“扰民”这一头条罪名外，“商住楼”易于投机炒作，所以给房地产市场造成一定混乱。再者，由于其挤占了居民住宅的需求，因此拉高了住宅的均价。

　　“禁商令”或将盘整楼市

　　“如果商业需求从住宅市场退出，会导致商品房价格上涨放缓。如建外SOHO这样以住宅立项的，如果不能商用的话不可能卖那么贵。”一位业内资深人士这样分析。

　　合富辉煌房产公司的追踪数据显示：北京市工商局的禁商令公布后，一些以投资性物业为主的楼盘开始出现退房现象。郑华分析：这些楼盘的一部分买主是投资性的，他们买房是为了出租给中小公司，而北京工商局的政策使终端消费群消失了。

　　另一方面，中国房地产产业协会的有关人士表示，北京商业地产开发总量较大，部分商业特别是社区商业出现空置现象。民宅禁商政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买。

　　由于该项政策同时叫停了在住宅一层或二层进行改造店面经营，因此还将为社区底商“逼”出了不小新增需求。

　　记者以打算注册新公司的创业者身份咨询了商用楼盘的经纪人，条件是，地点在中关村地区，租用面积80平方米左右，租金预算在10000元/月以下。该经纪人推荐：可以租用一间30平方米的底商用来注册，然后在同一楼上租用住宅，用来办公和居住。她表示，这一价格原本在同一地段可以租到160平方米的商住楼，但是根据目前的政策，不能注册新公司，因此只能走“曲线”。

　　公司登记“新老划断”

　　“民宅禁商”的新规定也带来一个悬念：注册在民宅的老公司执照年检该如何办。

　　在北京市工商局的咨询大厅，记者看到外面张贴着有关这一政策的详细解释。其中一条为：只要公司不变更地址，不经营扰民的业务，还是可以在自己的原地办公。

　　郑华分析，北京市工商局的决定，是从6月19日起对各类市场主体(含外国企业常驻代表机构)登记注册提交的住所使用证明文件从严审查。其中包括“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的条款。因此该政策应该是针对新注册公司的，已在商住楼注册的公司可以继续经营，企业年检也不大会受到影响。

　　记者从房产经纪公司获悉，由于新老公司施行不同办法，所以现在兴起了营业执照的倒卖市场。新公司可以买壳注册在住宅区公司的执照，从而实现在商住两用楼注册办公。

　　但该人士表示：这样的做法存在很大的风险，想出售执照的公司很可能因为经营不善，因此面临的债务关系会比较复杂。买这样的公司执照，很可能就买回了麻烦。


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