美国地产市场的政府管理

　　房地产市场不具备完全竞争市场的条件，与股票市场等相比，它更远离于完全竞争市场，因而它无法实现房地产资源的有效分配。为了克服这一市场失灵，不必须借助于政府的有效干预。在美国的房地产市场运行过程中，政府的作用主要表现在以下几个方面：

    1、区域规划与管理

    美国政府对房地产进行区域规划和管理的目的，是在统一综合规划下，达到对土地最大限度的合理使用，增进社区的健康安全、便利、繁荣等公共福利，保护环境等。区域规划与管理主要由地方政府（县、市政府）负责，实施规划与管理的调节工具主要有以下六种：

    （1）分区制（Zoning Ordinance）这是在统一规划下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外，通常不可以混杂，如不能将商店等商业设施开设在居民区内。

    （2）再分类制（Subdivision Regulation）它是在分区制的基础上，对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内，把不同的地块划分为独立屋住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。

    （3）建筑法（Building Codes）它要求所建的建筑物必须达到基本的安全标准，以保护公共卫生与安全。如规定建筑物的高度、一定区域内建筑物的数量、每一建筑物之间的距离、建筑物使用的建筑材料、建筑技术、建筑标准等。

    （4）开发规划（Growth Planning）这主要通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发进程，以保护有限的资源和历史古迹与风貌。

    （5）提供公共物品  这主要是通过政府提供道路交通、下水道等公共物品，影响房地产的开发和使用。

    （6）税收  运用财产税工具调节土地的规划和使用。

    2、对低收入家庭提供住房福利

    美国政府为解决低收入家庭的住房困难，运用直接的授助手段，为他们提供住房福利。美国政府对低收入家庭提供的住房帮助主要有以下几种形式：

　　（1）贷款利息补贴，即为帮助低收入家庭购买住房，政府通过利率补贴的形式，使低收入家庭获得低于市场利率的抵押贷款。

　　（2）租金补贴，是由于政府给低收入家庭提供低租金的公共住房，从而使他们获得直接的租金补贴。

　　（3）住房补贴，由政府直接提供给低收入家庭用于住房开支，以帮助低收入家庭租房或买房，减轻他们的住房负担。

　　　在以上三种补贴形式中，住房补贴是主要的形式。

    3、通过税收优惠刺激房地产市场的发展

    为了刺激房地产市场的发展，美国政府运用减免税的优惠政策，引导人们向房地产投资。这项政策对中高收入者具有较大的吸引力，实际上，中同收入者也是房地产市场的主要需求者。他们在房地产投资中，从政府的税收优惠中可以得到较大的经济利益，这是他们投资于房地产的一个重要原因。

　　例如，在居民住宅买卖过程中，购买者可以获得如下三方面的税收优惠：

　　（1）免税。根据美国税法规定，住宅购买者可在以下两项免缴个人所得税：

　　第一，不购买住宅者因租赁住宅需支付租金，但租金不可以从应税收入中扣除，即租房不给予税收优惠。购买住宅者因居住在自己的住宅中而无须支付租金，节省的这笔租金实际上是一种收入，但住宅购买者却可以不把它作为应税收入。这项税收政策实际上是鼓励人们买房而不是租房。

　　第二，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125000美元，无须缴纳个人所得税，但要求他在销售自用住宅的前5年中，必须至少有3年居住或使用该住宅。这实际上是鼓励中高收入家庭购买高价值的新房，加快住房折旧。

　　（2）减税。住宅购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自已的应税收入，也即减少纳税额。根据美国税法的规定，这种税收优惠仅限于居民购买的第一栋住宅和第二栋住宅，而且这两栋住宅为自己所使用，不能出租给他人。同时扣减的贷款利息最高额为110万美元贷款的利息额。

　　（3）延税。住宅购买者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，
不计入当年度的应税收入总额中，享受此税收优惠的住宅购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买的新住宅的价格必须不低于旧住宅的销售价格。

    4、对消费者和环境提供保护

   　 为了保障消费者的基本权利、安全、健康和福利，美国政府采取多种形式对消费者实施保护，主要有：对销售人员实行执照许可证；要求贷款者公布全部贷款费用信息；租金控制等。   

　　环境保护是政府必须承担的另一项重要职责。

　　在美国，这一职责主要由联邦政府承担，它通过全国环境保护政策法，在房地产开发过程中，保护有限的土地资源；保护水资源不被污染，防止噪音污染等。为了保护环境，在必要的情况下，可以对私人财产权进行
限制，越来越多的人认为，公共的利益高于个人权利。

    5、为市场的有效运作提供信息


    　房地产市场的地方性和区域性特点，使人们难以获得充分的信息以作为决策。为了克服这一市场失灵，美国政府提供了有关的信息服务，如提供财产所有者的名单，评估财产的价值，这一方面为政府收取财产税提供了依据，另一方面也为房地产交易中明确交易主体和交易价格提供了保证；又如政府提供的家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息，有利于房地产的合理开发，实现资源的优化配置。