CCIM主席：当今房地产管理的趋势及美国地产现状

　　新浪房产主持人：各位朋友，我们的专题报告现实开始，有请CCIM主席梁建刚先生。

　　梁主席：各位朋友下午好！非常感谢大家给我这个机会，上我今天在这里为大家讲一下当今房地产的趋势，美国的管理以及投资。

　　现在希望给我一点时间，介绍一下我自己，我叫梁建刚，我出生并成长于香港，我是1977年移民到美国的，所以到目前为止在美国已经生活了大概28年。我就学与密西西里大学，并且于1982年获得会计学硕士学位。我是美国CCIM、CIM的认证者，并且是这个项目的教员。现在我居住于美国德克萨斯州休斯敦。如果大家对于今天的演讲有什么问题或者有什么评论都可以通过邮件和我联系。

　　有人可能问我德克萨斯州的休斯敦在哪里？大家可以看一下这是一张美国地图，红色位置就是休斯敦，他是在美国南部靠近墨西哥的地区，现在我给大家讲一下德克萨斯州休斯敦的一些信息。休斯敦是美国人口第四大城市，这个城市始建于1836年，整个地区的人口达到480万。但是我相信和北京的人口相比，这个地区的人口还是非常少的。休斯敦的总面积达到8870平方英里，每年休斯敦的两大机场客流量都达到3800万人次。在休斯敦有超过90种语言被使用。德克萨斯州的医疗中心就位于休斯敦，它的经济影响非常大，年营业额达到100亿美金。它能够提供52000个就业机会，面积达到2100万平方英尺，就是200万平方米，每年可以整治480万病人。当然它也是世界500强中的18家企业总部所在地。并且我们都知道休斯敦是世界能源之都。休斯敦港口的国际货物吞吐量全美排名第一，总吞吐量排名第二。如果在座的各位有谁还会对休斯敦没有什么概念的话，可以想一下姚明。如果你们想知道姚明有多高，就可以把我和姚明比较一下，从这个图片上就可以看出来姚明有多高了。

　　我讲美国趋势之前，希望大家给我一点时间介绍一下CCIM协会。CCIM是美国房地产协会的商业分支机构。全世界范围内有超过16000名会员。我们这个协会在28个国家都有成员以及分会，包括美国、加拿大、墨西哥、韩国、俄罗斯和中国等。目前在中国大概有150名的CCIM资格获得者。我们所提供的商业房地产投资领域的教育是第一流的。除了我们所提供的教育，我们的网络联系也就是教育上之间的联系模式也是非常有名的。这个数据可能有一点错误，现在我们平均每年的交易数目已经超过150万米，4000亿美金是以前的数字，现在的数据已经更新到了5600亿美金。

　　现在我们来看一下今天所讲的主题，首先我希望给大家介绍一下房地产管理的趋势，其次给大家提供一些影响美国房地产投资的经济因素方面的信息。最后给大家讲一下美国房地产业吸收的外国投资的情况。一般上来看，我们觉得美国现在的管理已经出现了八大趋势，所有这些都趋势都受社会趋势和经济的驱动，也受到技术因素的驱动、环境因素的驱动，当然也出现了跨越国境的情况，从美国、北美一直到亚欧。现在在美国出现的第一个管理趋势就是新的种族的出现，它也就意味着社会和文化的改变。第二个管理趋势就是出现了很多新的业主，他们要求带来更多的利润。

　　第三个管理趋势，因为能源的成本不断攀升，就给这些新的物业管理公司带来了新的课题、新的挑战。第四个管理趋势，因为“9?11”之后大家对自己的安全都比较恐慌，所以现在的业主们都在致力于对于灾害的预防。第五个管理趋势，因为现在的业主他们对风险非常恐慌，所以就导致他们要有更高的保险成本。第六个管理趋势，现在我们国家的国人对环境的关注越来越多。第七个管理趋势，因为现在出现了很多新的科学技术，就这因为我们的物业有了更高的效率，但是同时也带来了更多的挑战。第八个趋势也是非常重要的，就是管理外包。

　　现在我想利用这个体会比较深入的谈一下影响美国房地产投资的经济因素。我的相关资源来源于房地产研发公司，它是在2004年冬天也就是今年年初的最新资料。首先从就业角度来看2004年第四季度我们呈现正的增长。去年我们新增就业220万，失业率持续下降，所以我们预计2005年的就业将缓慢但是非常稳定的增长。从通货膨胀角度，2004年第四季度上涨3%，2004年末消费物价指数增长3.3%，能源指数上涨16.6%是自1990年以来最高的增幅，我们也知道去年每桶石油的上涨也是很多的。

　　从消费者角度来看第四季度的消费支出同第三季度相比有小幅下降，第三季度是15.6%第四季度是15.1%，但是消费者财务状况有所好转，个人破产率下降2.6%。现在美国家庭拥有自由住宅的比例达到创纪录的69%。去年它的住宅销售达到创纪录的660万户，比2003年上升9.4%。从经济角度看，第四季度GDP上涨3.1%，低于第三季度的4.0%，产业生产率提高2.4%，其中非农产业生产增长1.8%，美联储认为12个地区中11个区的经济活跃。

　　从以上所有数据来看，我们可以以此得出结论就是9?11之后投资有所回升，这可以看出是经济有所回温，消费者信心增加，股市表现活跃，而且长期来看房地产也比较活跃。

　　现在我讲一下美国的投资趋势，现在海外的投资者已经越来越关注美国，大家可能想知道到底是什么人到美国来投资。最近有很多德国基金到美国投资，澳大利亚基金，当然还有很多的英国基金来到美国。最后一个也是非常重要的，就是以色列基金也来到美国进行投资。有的人可能会想为什么德国基金来到美国进行投资呢？大家现在从欧元与美元的兑换比例可以发现，欧元已经越来越处于强势了，他们来美国往往脑子里有一个印象好象可以得到30%的好处。所以也就是说很多外国投资者来到美国进行投资，他们买什么呢？他们来到这里很多情况下都要买商铺物业、住宅物业、酒店和休闲物业、工业和研发物业、写字楼物业。一般来说投资者的投资目标都是具有吸引力的高质量的物业。他们希望找有信用的长期的租赁者，他们要尽量降低重新出租的风险。目前为止我们已经知道有哪些投资者到美国进行投资，知道他们投资哪些行业。现在我们的疑问就是他们要投资到哪里？

　　目前他们更偏好于二级市场。所以他们更喜欢亚特兰大、圣地亚哥、南佛罗里达州的一些特定城市，当然也有很多外国投资者现在来到德克萨斯州的一些城市，特别是奥斯汀、休斯敦、达拉斯。你可能有疑问为什么外国投资者到美国来投资？原因是什么？当然首先我们能够提供稳定的回报。在这里我用的是“稳定”这个词，而不是最高的回报，在美国投资所取得的回报，可能不及在中国投资取得的回报那么高，但是它是非常稳定的。

　　第二个原因就是汇率，刚才我已经提到过现在欧元与美元处于强势地位，所以这就导致了大多数欧洲投资者来到美国进行投资。另外美国政府也为来到美国投资的这些商人提供了投资的安全性。当然很多人到美国来投资的目的就是取得居民或者公民的身份。但是越来越多的投资者他们来投资只是为了取得投资的多样化。当然我们这个国家是保护所有权权益的国家。最后一点也是最为重要的，也就是说我们国家能够提供最有质量的投资机会。

　　从这张图里大家可以看到一些关于平均价值的信息，这些数字都是2003年的，大家可以从图中看到，平均的写字楼物业的成交价格大概是四千万美元，但是商户物业平均价格是2600万美元。这张图表是根据房地产的物业类型所显示的投资额，通过这张图可以看出投资者一般投资于哪种类型的房地产。绝大多数投资者在美国是投资于办公物业的，其次是商铺和多用户住宅物业。现在没有到美国购买的土地并不是很多。大家通过这个图可以看到从1995年开始一直到2003年第三季度平均价格的趋势，在2001年第二季度的时候它达到了最高点，紧接着出现了下滑的情况，价格出现了一些调整了，但是在2002年的时候它又开始上升。从资本化率来看，我给大家讲一下投资者一般到美国来投资于什么类型的资本化率的物业，一般来说物业与物业资本化率是在7%-8%之间，如果他们购买的商铺物业那么基本上是在8%-9%之间，对于工业物业基本上是7.5%-9%、对于多用户物业基本率基本上是10%。大家可能会想资本化率究竟是 一个什么样的概念呢？现在我给大家介绍一下。

　　资本化率实际上就是一个比例关系，它是物业的经营净收入与购买价格之比。我们通过市场上可比物业的交易情况就可以突出资本化率。或者从各种市场数据资源中获得。或者由投资者自己制定出来资本化率。从未来的投资趋势来讲，我们要说外国投资者依然对美国信心十足。这是因为首先在外国进行房地产投资要比在美国进行房地产投资成本高。外国房地产投资开始下降，这也使得美国的房地产更为吸引人。另外外国的房地产投资竞争加剧，从而影响了外国房地产的价格，导致更多的外资到美国来进行投资。未来商户物业和工业物业仍然是投资的热点，现在越来越多的外国投资者要在美国本土寻求更多的合作伙伴。小的海外资金与美国投资基金合作。

　　现在我就想做一下总结，美国商业房地产未来的投资趋势，总体状况是很良好的。大的项目进展良好。商业房地产仍然是最佳的投资方向，尤其是同股票市场相比。尤其是我们从过去的过度建设中吸取了教训，今后我们不会重复这种道路。从一般情况来讲资本化率保持稳定、缓慢的上升。最后我要做一个结论就是美国仍然是最大的投资市场，因为外国投资者要追求回报很重要很重要。

　　这就是我给大家做的演讲，非常感谢大家！谢谢！

　　主持人：谢谢梁主席，接下来有请对外经贸大学，国家经济合作系主任梁培教授为我们做演讲。

　　梁培：感谢今天的中关村写字楼商会给我提供这样的机会，刚才大家听到了我们的国际注册商业房地产投资师协会在在美国芝加哥的2005年度的主席“梁建刚”先生的演讲。我看了一下在座的都是年轻，是在我们中国房地产经纪代理行业的新兵，我们的主席他们在这个行业从事了几十年的专业地产的策划、销售、投融资服务。

　　我用几分钟的时间向大家介绍一下我们这个项目的背景情况。大家可能不是太清楚CCIM的中文含义是什么。它是国际注册商业房地产投资师，今天我们来到中关村西区，在电子大厦的大堂，我们自己有一个感觉，就是中关村西区是在北京非常有影响力的办公楼密度最大的地区，特别是在商业地产从它的开工面积、竣工面积、销售面积以及今后的租销面积是最有影响的地段。我们的项目是商业地产，这个概念来到中国是1999年，正式把这个教育引进第一个班是2000年，现在在国内参加这个课程的一共有500人，在北京通过两次资格考试拿到资格的是164人。

　　在理想大厦销售情况非常好的情况下，我们今天坐在这里研究这个大厦的租售问题，我们是不是应该把我们的经验为各位提供更加国际化、更加有前瞻性的服务和销售理念提供一点帮助。刚才我们给大家发了一个资料，这个资料是课程的背景介绍，其实它的内涵远不止资料上所描述的，重要的是通过这个方式的学习，通过这个方法的学习和来自美国同行的前辈，学习他们在国际市场上销售商业地产，帮助投资人设计你所购买的物业的方法和技能。最重要的是让我们的专业人士的水平专业化的程度提高到国际化的程度，我们引进课程的目的是希望能够帮助房地产专业人士在销售理念上更具国际化水准，更具国际化的眼光。同时借助这样一个平台和国际销售渠道建立起稳定、长期以及信誉极高的联络和关系。

　　大家知道我们国家的房地产事实上也是在不断的扩大自己的商业范围，商业圈子。在我们的课程所介绍的内容里面，实际上也是非常的强调如何运用“专业知识”进行你的商业服务。从2000年到现在我们走过了五年的里程，我们希望把这个知识介绍给大家，把这个国际网络介绍给大家，最重要的让大家读懂同时学会在国际化、专业化的网络如何用信用保证做出你的商业业绩，这是最最重要的。今天上午主席参观了北京很有影响力的“华懋中心”，中午也看了“汉斯大道”，他感触很多，他没有想到中国地产界有这么多国际化的队伍在不同环节都进入了市场。最重要的是他认为像“华懋中心”这样的项目从前期论证到产品设计定位，到环境的布置最终到它的物业管理都将是最好的、最贵的，而且是长期持有的，让它可以有持续升值的理念。我们在座的朋友听过主席的介绍之后，大家应该有一个清醒的看法，不管中关村西区的写字楼的供求关系是多么不令人满意，也不管北京和上海的房地产价格的上涨让人感觉有点像坐电梯，不管中国GDP涨幅是什么水平，但是财富积累是比较慢。

　　因此这个过程当中我们做经纪公司的专业人士实际上有非常好的工作空间，就是让我们的投资人在你的服务下告诉他们，你今天的投资在未来五年、十年甚至更长时间的投资收益，在这样一个专业服务下，我相信我们会对目前的市场，对未来市场的判断、把握和分析会有一个非常专业的服务。最重要也是希望今天通过和朋友们认识对我们的网络有一个了解，也对今后我们这个网络当中从课堂毕业走向职业化过程当中，出现了这一支国际化的队伍，最重要是我们这支国际化的队伍将服务于我们国内通过大起大落之后剩下的航空母舰，为他们的品牌为他们提供专业化的服务。同时外国企业，不管是机构投资者还是行业内的战略投资者进入市场提供他们读得懂的专业服务。

　　在今天很短的介绍当中，大家可能觉得和你眼前要卖的每一单位的产品相距比较远，但是任何知识都需要有前瞻性，在这个过程中如果有储备，如果今天准备调整了销售手法和观念，今后你的专业化道路会是非常宽广。最重要是明年开始，中国加入WTO以后，将会对国内高水准的人才的需求有非常强的涨势，这方面我们外经贸大学希望为大家做一点贡献，希望为大家弥补在知识、手段上的不足，希望大家了解我们的项目，关注我们的网站，有什么问题和想法可以和我们保持联系。再次感谢大会的主持人给我们这个机会，也非常感谢远道而来的梁主席给我们做的精彩演讲。